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Eigentumswohnung finanzieren

Die Finanzierung einer Eigentumswohnung ist für viele der erste Schritt zum Eigenheim.

Wir klären in diesem Beitrag, wie viel Eigenkapital benötigt wird, welche Laufzeit man wählen kann und mit welchen Nebenkosten man kalkulieren sollte.

Welche Wohnung kann ich mir leisten

Um das mögliche Budget abzustecken, beginnt man am besten mit zwei Fragen:

  • Wie viel kann und will ich monatlich für die Wohnung bezahlen?
  • Wie viel Eigenmittel kann und will ich in die Finanzierung einbringen?

Wichtig ist es daher, ein klar strukturiertes Haushaltsbudget aufzusetzen, bevor man die Immobiliensuche beginnt. Dazu eignet sich unser Haushaltsbudgetrechner.

Als Ergebnis erhält man die monatlich freibleibende Summe für Kreditrate und Betriebskosten. Mit unserem Kreditrechner (umstellen auf „Kreditsumme“ berechnen) erhält man so seine Finanzierungssumme.

Notwendig ist dann noch die gewünschte Laufzeit (siehe weiter unten) und der Zinssatz den man erhält (dazu dient unser Kreditvergleich).

Nun wissen wir also, welchen maximalen Kaufpreis wir verhandeln können. Wir empfehlen an dieser Stelle aber, vorab unverbindlich mit unseren Finanzierungsspezialist:innen zu sprechen um auf Nummer sicher zu gehen.

Zudem werden nun noch die Kauf- und Finanzierungsnebenkosten hinzugerechnet.

Weitere Kosten im Zusammenhang mit der Eigentumswohnung

Wenn man die Kosten einer Eigentumswohnung errechnet, denkt man zuerst an die monatlichen Kreditraten, die durch die Fremdfinanzierung fällig werden.

Doch das ist nicht alles! Viele vergessen in ihren Berechnungen die Betriebskosten (laufend) sowie die bereits angesprochenen Kauf- und Finanzierungsnebenkosten.

Am besten berechnet man diese mit unserem Nebenkostenrechner. Im Detail setzen sich diese wie folgt zusammen:

  • Kaufnebenkosten
    • Grunderwerbsteuer
    • Grundbucheintragungsgebühr
    • Immobilienmakler (falls vorhanden)
    • Kaufvertragsgebühren
  • Finanzierungsnebenkosten
    • Bearbeitungsgebühr der Bank
    • Grundbucheintragungsgebühr des Pfandrechts
    • Bewertung der Immobilie

In Summe kann man mit etwa 10% für die Kaufnebenkosten und 5% für die Finanzierungsnebenkosten rechnen.

Wenn man eine Wohnung mit Sanierungsbedarf kauft, muss man auch diese Kosten in die Kalkulationen miteinbeziehen. Eventuell erhöhen diese auch den Kreditbedarf, genauso wie die Möblierung.

Rücklagen bilden als Eigentümer einer Wohnung

Als Wohnungseigentümern erwirbt man nicht nur die Wohnung selbst, sondern auch einen prozentuellen Anteil der gesamten Liegenschaft.

Daher sollte man von Anfang an Rücklagen bilden. Das Haus, in dem sich die Wohnung befindet, ist einem Alterungsprozess ausgesetzt und je nach Bausubstanz sind im Laufe der Zeit Sanierungsarbeiten nötig.

Alle Wohnungseigentümer des Hauses zusammen bilden daher Rücklagen, immer im Verhältnis ihrer Eigentumsanteile (die Größe der Wohnung und die Gesamtzahl der Wohnungen im Haus sind ausschlaggebend für das Verhältnis).

Die gute Nachricht: die durchschnittlichen Sanierungskosten für eine Eigentumswohnung sind deutlich geringer als bei einem Haus!

Wieviel Eigenmittel für den Kauf der Eigentumswohnung

Ohne Eigenmittel ist die Finanzierung einer Eigentumswohnung kaum realisierbar. Wir empfehlen mindestens 20% vom Kaufpreis plus Nebenkosten als Eigenmittelquote.

Je nach Situation ist eine Finanzierung auch mit 10% möglich, bzw. wenn zumindest die Nebenkosten gedeckt sind. Das hängt sehr stark davon ab, wie viele Sicherheiten ansonsten vorhanden sind und wie die gesamte Bonität dargestellt ist.

Wer selbst mehr Geld ins Eigenheim investieren möchte, sollte dies in den meisten Fällen tun. Ein  Sicherheitspolster von drei Netto-Monatslöhnen sollte man sich aber immer bewahren.

Am besten kontaktiert man schon im Vorfeld unsere Finanzierungsspezialist:innen und spricht mit ihnen über die ideale und umsetzbare Eigenmittelquote. Mehr dazu auch im Beitrag „Eigenmittelquote“.

Eigenheimfinanzierung durch die Bank

Wenn alle Grundvoraussetzungen bestimmt sind, geht es ab zur Bank, um die Kreditkonditionen zu klären. Am besten nicht ausschließlich zur Hausbank!

Nur, weil man dort das Girokonto hat, bedeutet das noch lange nicht, dass man auch die besten Konditionen bekommt. Selbst kleine Unterschiede im Zinssatz können auf die gesamte Laufzeit einen immensen Unterschied ausmachen.

Als Beispiel: 1% Unterschied in der Rate machen auf 25 Jahre ca. € 30.000,- haben oder nicht haben aus (Finanzierungssumme € 200.000,-).

Man sollte daher unbedingt mehrere Angebote einholen oder gleich bei uns anfragen.

Kreditkonditionen vergleichen

Sich im Dschungel der Kreditnebenkosten zurechtzufinden, ist nicht ganz einfach. Deshalb sind Banken schon seit 2016 dazu verpflichtet, den Effektivzinssatz oder effektiven Jahreszins anzugeben.

Der gibt Aufschluss über sämtliche in Verbindung mit dem Kredit entstehenden Kosten und ist ein Prozentsatz. Er ist natürlich höher als der Soll- oder Nominalzins, weil er sämtliche Bankgebühren heruntergebrochen auf ein einzelnes Jahr miteinbezieht. Er ist abhängig von der Kreditsumme, der Laufzeit, dem Sollzins und den bankinternen Kosten.

Die richtige Laufzeit für die Finanzierung

Eine möglichst kurze Laufzeit klingt verlockend, weil die Zinsbelastung dabei am niedrigsten ist. Dennoch ist für die meisten Kunden die längstmögliche Laufzeit eine gute Entscheidung.

Je länger die Laufzeit desto kleiner die Raten. So ist man auch in schwierigen Situationen noch in der Lage, die Rate zu bedienen. Eine frühzeitige Rückzahlung (Sondertilgung) ist so gut wie immer möglich.

Einschränkungen gibt es hier nur während einer Fixzinsphase, in der eine Pönale (sogennante Vorfälligkeitsentschädigung) von maximal 1% der getilgten Summe anfällt.

Warum eine lange Laufzeit wichtig ist, erklären wir noch ausführlicher in unserem Artikel „Die richtige Laufzeit für einen Kredit finden

Was aber kann man stattdessen tun? Man kann das Geld weglegen, das man sich durch die niedrigere Kreditrate erspart.

Dazu eignet sich Beispiel ein Tagesgeld- oder ein Festgeldkonto. Die Verzinsung ist in diesem Fall nicht so wichtig wie die Sicherheit. Mit diesem Geld sollte man wenig Risiko eingehen! Dann tilgt man den Kredit frühzeitig, wenn man das Geld dafür auf der Seite hat.

Welche Finanzierungsform für die Eigentumswohnung

Fixe oder variable Verzinsung?

Eine kurze Begriffsdefinition: „Fixzinskredit“ bedeutet, dass die Verzinsung des Kredits gleich bleibt. Die Zinsen schwanken nicht mit dem Markt mit, sondern werden gleichbleibend von der Bank verrechnet. Die Laufzeit kann dabei nur ein paar Jahre oder für die gesamte Spanne des Kredites gewählt werden. Je höher die Laufzeit der Fixzinsphase desto höher der Zinssatz.

Variabel wiederum heißt, dass die Zinsen variieren. Wie sich die Zinsen entwickeln, ist allerdings nicht der Willkür der Bank überlassen, sondern richtet sich nach dem EURIBOR.

Finanzierung genehmigt– jetzt wird die Eigentumswohnung gekauft

Natürlich ist mit der Finanzierung nur ein Teil des Projektes abgeschlossen. Denn beim Kauf einer Immobilie gibt es darüber hinaus noch so einiges zu klären.

Vor allem, wenn es sich um den ersten Kauf einer Wohnung handelt. Hier ein paar schnelle Tipps unserer Finanzierungsspezialist:innen, um unangenehmen Überraschungen vorzubeugen:

  1. Besichtige die Immobilie gemeinsam mit jemandem, der Erfahrung hat
    Hier geht es nicht darum, den Geschmack in Sachen Wohnungen in Frage zu stellen, sondern darum, einen Sanierungsbedarf am Haus frühzeitig aufzudecken. Bestimmt gibt es im Umfeld jemanden, der ein wenig Erfahrung in solchen Dingen hat. Wer hier auf Nummer Sicher gehen will, kann auch einen Sachverständigen hinzuziehen.
  2. Alle Unterlagen zukommen lassen und sichten
    Für gewöhnlich sind es diese: Protokolle der letzten drei Eigentümerversammlungen, Energieausweis, Betriebskostenabrechnungen sowie die –vorschreibung. Zusätzlich zu den Protokollen der Eigentümerversammlung sollte man auch nach Umlaufbeschlüssen fragen, gerade was geplante Investitionen angeht. Solange man nicht Eigentümer ist, wird die Hausverwaltung den Zugriff auf diese Unterlagen verwehren. Entweder bekommt man diese vom Makler oder vom (Noch-)Eigentümer.
  3. Das Grundbuch prüfen.
    Das Grundbuch gibt über weit mehr Aufschluss als nur darüber, ob der Verkäufer auch tatsächlich Eigentümer ist. Der Grundbuchsauszug für die ganze Liegenschaft besagt, wie viele Eigentümer es in dem Haus gibt. Wichtig wäre, zu klären, ob hier nicht ein Mehrheitseigentümer ansässig ist, der die anderen Parteien bei Abstimmungen überstimmen könnte.
  4. Anbotslegung:
    Man kann jederzeit ein unverbindliches Angebot legen. Dies muss keiner bestimmten Form entsprechen. Das ist mehr eine Absichtserklärung, oft wird danach auch noch der Preis verhandelt. Anders beim verbindlichen Angebot. Ein Makler wird das Angebot nicht an Ort und Stelle annehmen können. Dies darf er erst einen Tag nach der Besichtigung tun. Ein verbindliches Angebot sollte auf jeden Fall genau studiert werden, denn – wie der Name schon sagt – es ist bindend, wenn man dieses unterschrieben zurückschickt. Eine Variante ist auch, den Vermerk „vorbehaltlich Finanzierungszusage“ zu machen. Das wird aber nicht immer als verbindliches Angebot akzeptiert.
  5. Treuhandkonto zur Absicherung des Geldes
    Wir empfehlen die Abwicklung des Kaufes mit einem Anwalt oder Notar. Ein Notar muss den Kauf beglaubigen. Jeder der beiden könnte als Treuhänder fungieren. Das Treuhandkonto stellt sicher, dass die beiden Parteien ihren Pflichten nachkommen: Sie überweisen das Geld, der Verkäufer übergibt die Wohnung.
  6. Bauträgervertragsgesetz
    Für Wohnungen, die sich noch im Bau befinden, gelten strengere Sicherheitsvorkehrungen. Diese sind im Bauträgervertragsgesetz festgehalten. Meist sind hohe Vorauszahlungen für die Immobilie fällig und der Konsument soll vor einer möglichen Insolvenz des Bauträgers (und damit dem Verlust seiner Anzahlung) geschützt werden. Bei Anboten von und Verträgen mit Bauträgern empfiehlt es sich in jedem Fall, einen Anwalt und einen Finanzierungsspezialisten zu konsultieren.

Fazit

Die Finanzierung einer Eigentumswohnung ist keine ganz einfache Sache. Es gibt viele Einzelheiten zu klären. Auch dieser Ratgeber kann nicht jede individuelle Ausgangslage abbilden. Dafür haben wir unsere Finanzierungsspezialist:innen, die im direkten Gespräch besser auf deine persönlichen Bedürfnisse eingehen können. Sie helfen dabei, die finanziellen Voraussetzungen bestmöglich zu klären und finden die optimale Finanzierungslösung.

Über den Autor: Mario Schantl
ist ausgebildeter Wohnfinanzberater seit 2010, hat sich 2016 selbständig gemacht und zeitgleich die OPTIFIN gegründet. Gemeinsam mit unseren Finanzierungsspezialist/innen in ganz Österreich ist es unser Ziel, online die "OPTImale FINanzierung" für unsere Kunden anbieten zu können. Dabei arbeiten wir völlig bankenunabhängig und ohne zusätzliche Kosten.

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