Nebenkosten Wohnungskauf

Wie eingangs erwähnt, liegen die Kaufnebenkosten bei zirka 10,1% des Kaufpreises. Dieser Überschlagsbetrag dient dazu, im Vorfeld die Gesamtkosten eines Wohnungskaufes abstecken zu können. Außerdem vermittelt es ein erstes Bild von den benötigten Eigenmitteln, da Banken 10 – 30% von Kaufpreis plus Nebenkosten für eine Finanzierungszusage fordern.

Jedoch sind nicht alle Bestandteile der Kaufnebenkosten fix, manche müssen unter Umständen gar nicht bezahlt werden. Auf jeden Fall zu zahlen sind die Grunderwerbsteuer, die Grundbucheintragungsgebühr für das Eigentum sowie die Beglaubigung des Kaufvertrages. Meist kommen dann noch Maklergebühren und Anwalts- oder Notarkosten sowie die Grundbucheintragung der Hypothek dazu.

Die Grunderwerbsteuer ist eine einmalige Abgabe, die mit dem Erwerb einer Wohnung einhergeht. Übrigens kommt sie nicht nur beim Kauf zum Tragen, auch bei Schenkung und Erbe wird sie fällig, wenn auch in einem niedrigeren Ausmaß. Die genauen Berechnungsmodelle dazu in dem Artikel „Grunderwerbsteuer“.

Beim käuflichen Erwerb einer Wohnung beträgt sie 3,5% des Kaufpreises, fällig ist sie bis zum 15. des übernächsten Monats. In der Regel sorgt der Anwalt oder Notar, der mit der Abwicklung des Kaufes beauftragt ist, für die fristgerechte Abführung der Steuer. Auch wenn der Käufer durch den Kauf der Wohnung diesen Teil der Nebenkosten zu tragen hat, sind beide Parteien (also Käufer und Verkäufer) für die zeitgerechte und korrekte Abführung der Steuer verantwortlich.

Es gibt zwei Eintragungen ins Grundbuch, die zu den Nebenkosten zu zählen sind:

1. Eintragung des Eigentums
2. Eintragung des Pfandrechts bei Hypothekarkrediten

Während die Grundbucheintragung des Eigentums immer und möglichst zeitnah zu geschehen hat, ist die zweite Eintragung nur dann zu tätigen, wenn der Wohnungskauf mittels Kredit finanziert wurde.

Die Eintragung des Eigentums schlägt mit 1,1% des Kaufpreises zu Buche. Die Eintragung des Pfandrechts beträgt 1,2% der Hypothek. Dazu kommen noch Gebühren für beide Eingabehandlungen. Für den Eigentumseintrag ins Grundbuch werden € 44,- (in Ausnahmefällen € 62,-) verrechnet, die Kosten der Bank für die Eintragung hängen von den jeweiligen Bankgebühren ab. Diese Kosten werden direkt zum Zeitpunkt der Eintragung fällig.

Bei der Kaufvertragsunterzeichnung für eine Wohnung muss immer auch ein Notar anwesend sein. Erst die Beglaubigung macht den Vertrag zu einer gültigen Urkunde, diese ist wiederum für die Grundbucheintragung notwendig ist. Aus diesem Grund sind diese Gebühren fixe Bestandteile der Nebenkosten.

Die Höhe ist vom Kaufpreis und vom Pfand der Bank abhängig. Verhandeln macht auch bei diesen Gebühren keinen Sinn, weil die Abrechnung nach Kammertarifen erfolgt. Der Notar versendet die Honorarnote nach Abschluss des Kaufvertrages. Meist direkt mit Bekanntgabe des Treuhandkontos, auf das der Kaufpreis überwiesen werden soll.

Die Maklergebühren beim Kauf einer Wohnung sind Nebenkosten, die nicht immer zum Tragen kommen und in der Höhe variabel sind. Falls der Käufer die Wohnung ganz ohne Makler gefunden hat, gibt es natürlich keine Maklergebühren zu bezahlen. Sollte jedoch der Kauf mittels Makler stattgefunden haben, muss für die Dienstleistung bezahlt werden.

In Österreich gibt es beim Kauf einer Wohnung eine Deckelung der Maklergebühren bei 3% plus 20% Steuern. Wir kalkulieren daher die maximalen Maklerkosten mit 3,6% des Kaufpreises. Allerdings gibt es Spielraum nach unten, der dem Verhandlungsgeschick des Käufers obliegt.

Auch ist der Preis davon abhängig, welche Leistungen der Makler für den Wohnungssuchenden erbracht hat. Ist er aktiv für ihn auf die Suche gegangen und hat eine Menge Immobilien präsentiert, die der Anfrage des Käufers entsprochen haben, wird auch eine angemessene Maklergebühr fällig sein. Hat der Käufer jedoch seine Immobilie selbst gefunden und mit dem Makler nur die Besichtigungen und den Informationsaustausch unternommen, zahlt es sich auf jeden Fall aus, das Honorar zu verhandeln.

Übrigens ist man zur Bezahlung der Maklergebühr nur dann verpflichtet, wenn es zu einem Kaufabschluss kommt. Erst dann erhält man eine Rechnung vom Makler.

Während die Beglaubigung des Vertrags weder dem Verhandlungsgeschick noch einem Einsparungspotential unterliegt, sind sonstige Anwalts- oder Notarkosten sehr wohl variabel. Der Vertrag durch einen Anwalt oder Notar sowie die Treuhandschaft bringen Rechtssicherheit. Verpflichtet ist man jedoch nicht, diese Dienstleistungen in Anspruch zu nehmen.

Der Vertrag kann durch jeden der beiden Parteien aufgesetzt werden. Solange die notwendigen Bestandteile enthalten sind, hat er auch Rechtsgültigkeit. Es empfiehlt sich dennoch, einen Anwalt oder Notar dafür heranzuziehen, wobei hier im Vorfeld das Honorar verhandelt werden kann und sollte. Mehrere Angebote einzuholen und die inkludierten Tätigkeiten genau abzufragen, macht auf jeden Fall Sinn. Da meist die gesamte Kaufabwicklung in die Hände eines Notars oder Anwalts gelegt wird, erhält man die Rechnung auch erst nach Abschluss des Kaufvertrages.

Die Kaufnebenkosten beschränken sich auf die oben genannten Gebühren, Steuern und Honorarnoten. Darüber hinaus können weitere mit der Wohnung in Bezug stehende Nebenkosten anfallen wie zum Beispiel die Kreditnebenkosten. Die Bank ist verpflichtet, diese offen zu kommunizieren und im sogenannten „Effektivzinssatz“ darzustellen. Der errechnet ich aus den Nominalzinsen und eben diesen Kreditnebenkosten. Sie sind in den monatlichen Raten inkludiert. Mehr dazu im Beitrag „Effektivzinssatz“.

Pauschal kann man mit Nebenkosten von 10,1% vom Kaufpreis der Wohnung rechnen. Die Nebenkosten sind mehrere Einzelposten und inkludieren Steuern, Gebühren und Honorarnoten.

Folgende Positionen sind in den 10,1% enthalten:

• Grunderwerbsteuer
• Grundbucheintragungsgebühren (fürs Eigentum und fürs Pfand der Bank)
• Kaufvertragsbeglaubigung
• Maklergebühren
• Anwalts- oder Notarkosten.

Während sich die Grunderwerbsteuer, die Grundbucheintragungsgebühr und die Kaufvertragsbeglaubigung aus dem Kaufpreis errechnen und keinen Spielraum für Verhandlungen lassen, sind die Maklergebühren und weitere Anwalts- oder Notarkosten variabel und unter Umständen sogar obsolet.