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Wohnkredit

Unter dem Begriff „Wohnkredit“ kann man all jene Finanzierungen zusammenfassen, die zweckgebunden dem Bau oder Kauf von Immobilieneigentum dienen.

In der Regel wird der Wohnkredit durch die Liegenschaft selbst besichert, indem das Pfandrecht der Bank ins Grundbuch eingetragen wird. Die monatlichen Raten für diesen Kredit setzen sich zusammen aus Tilgung (das ist die Rückzahlung) und Zinsen.

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Das Wichtigste in Kürze

  • Ein Wohnkredit ist eine zweckgebundene Finanzierung und kann für den Bau, die Sanierung oder den Kauf von Wohnraum verwendet werden.
  • Fixe oder variable Zinsen. Ersteres bietet mehr Sicherheit, Letzteres ist (zumindest anfänglich) günstiger.
  • Vergleichen lohnt sich: Man sollte immer mehrere Kreditangebote einholen (lassen), um das günstigste zu finden. Wir unterstützen dich gerne dabei!
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Finanzexperte Wilhelm Schantl im Gespräch zum Thema Wohnkredit

Was ist ein Wohnkredit

Ein Wohnkredit dient der Schaffung von Wohnraum. Oft ist auch die Rede von einem Immobilienkredit. Die beiden Begriffe haben dieselbe Bedeutung. Sprich, der von der Bank aufgenommene Betrag ist zweckgebunden und darf ausschließlich für den Bau oder Kauf einer Liegenschaft genutzt werden. Um- oder Ausbauten sowie Sanierungen fallen ebenfalls in diese Sparte.

Für die Kreditvergabe ist es notwendig, dass das Bauprojekt oder die gewünschte Wohnung der Bank vorgelegt wird. Diese bewertet die Immobilie und gewährt einen Teil von Kaufpreis plus Nebenkosten an Kredit. Der Rest – das sind meist 10 bis 30% von Kaufpreis plus Nebenkosten – muss aus den Eigenmitteln des Kreditnehmers finanziert werden.

Sicherheiten

Bei Wohnkrediten ist es üblich, dass die Bank ein Pfandrecht auf das Eigentum bekommt. Im Falle einer Zahlungsunfähigkeit hat sie dann die Möglichkeit, die Immobilie zu verkaufen, um den Kredit zu decken. Man spricht dabei von einer dinglichen Sicherheit, im Gegensatz zu einer persönlichen Sicherheit, die einer Bürgschaft entsprechen würde. Häufig wird das Pfandrecht auch als Hypothek bezeichnet.

Förderungen

Für Wohnkredite kommen eine Vielzahl an Förderungen in Frage. Wir haben eigene Beiträge für die österreichische Wohnbauförderung und die jeweiligen Bundesländer erstellt.

Wichtig zu wissen ist allerdings, dass die Förderungen so gut wie immer vor Projektstart beantragt werden sollten. Außerdem gibt es mehrere Arten der Rückzahlung:

  • rückzahlbare Darlehen (ein günstiger Kredit, den man zu vereinbartem Zeitpunkt tilgt)
  • nicht rückzahlbare Förderungen (Zuschüsse für Kredite oder direkte Zahlungen)

Kosten eines Wohnkredits

Neben den Kaufnebenkosten gibt es noch eine Reihe von Kosten, die je nach Kreditart unterschiedlich ausfallen können:

  • Pfandrechteintragungsgebühr (1,2% der Kreditsumme plus Überhang von 120% oder 130%)
  • Bearbeitungsentgelt (3% der Kreditsumme)
  • Kosten für die Begutachtung, Grundbuchauszüge und weitere Spesen

Im Schnitt rechnet man mit 4% bis 5% der Kreditsumme.

An laufenden Kosten fällt der nominale Zinssatz an, also das, was man für die Ausleihung bei der Bank bezahlt. Dieser setzt sich aus dem EURIBOR und dem Bankenaufschlag zusammen und unterscheidet sich je nach Bank.

Aktuelle Konditionen

Vor allem der nominale Zinssatz bzw. der Bankenaufschlag sind hier zu nennen. Dieser wird sehr stark durch das allgemeine Marktniveau beeinflusst, aber auch durch die Bonität des Kunden.

Für einen stets aktuellen Überblick kannst du unseren Kreditvergleich mit Marktüberblick verwenden.

In einem Satz kann man aber sagen, dass die Zinsen nach wie vor auf einem Rekordtief stehen und Finanzieren aktuell sehr günstig ist.

Unser Versprechen

Welche Arten von Wohnkrediten gibt es

Die häufigste Finanzierungsform ist in Österreich der Hypothekarkredit. Der leitet sich von der Hypothek ab, mit der die Immobilie „belastet“ wird. Das ist das Pfandrecht der Bank, das im Grundbuch eingetragen wird.

Hypothekarkredit

Der Hypothekarkredit ist deshalb so beliebt, weil man ideal von der aktuellen Niedrigzinsphase profitieren kann. Sowohl Fixzins- als auch variabel verzinste Kredite sind gerade sehr günstig zu haben. Beim Hypothekarkredit ist die Höhe des Betrages abhängig von den durch die Wohnraumschaffung entstehenden Kosten, den Eigenmitteln und der Bonität des Kreditnehmers.

Bauspardarlehen

Eine andere – besonders in der Vergangenheit beliebte – Finanzierungsform ist das Bauspardarlehen. Genauso wie der Hypothekarkredit setzt auch diese Wohnfinanzierung einen Eintrag des Pfandrechts im Grundbuch voraus. Das Bauspardarlehen geht immer Hand in Hand mit einem Bausparvertrag. Wir haben in Österreich 4 Bausparkassen, die solche Darlehen vergeben können.

Anders als beim Hypothekarkredit ist die maximale Finanzierungssumme auf € 220.000,- pro Person limitiert. Bei den aktuellen Zinswerten sind die eingezogenen Zinsunter- und obergrenzen eher ein Nachteil. Diese liegen bei zirka 1,25% und 6%. In der Vergangenheit haben sich diese als sehr brauchbar erwiesen, wenngleich sie auch schon nach unten angepasst wurden.

Vor einigen Jahren lag der EURIBOR, der europäische Leitzins, bei über 5%. Rechnet man die Marge der Bank dazu, kam man teilweise auf über 8% Zinsen. Die Zinsobergrenze von 6% war da sehr hilfreich. Bei den momentanen EURIBOR-Werten von 0% und darunter jedoch kann das Bauspardarlehen nicht mit den niedrigen Sollzinsen eines Hypothekarkredits mithalten. Deshalb werden momentan auch mehr Hypothekarkredite für die Wohnraumfinanzierung abgeschlossen.

Zinsen – fix oder variabel

Beide Finanzierungsarten stellen den Kreditnehmer vor die Wahl: fixe oder variable Zinsen.

Eine fixe Verzinsung hat den Vorteil, dass ab dem Zeitpunkt des Vertragsabschlusses der Zinssatz für den Kreditnehmer gleichbleibt – entweder für die gesamte Laufzeit oder bei für einen bestimmten Zeitraum. Ein Wohnkredit auf 30 Jahre kann zum Beispiel eine Fixzinsperiode von 15 oder 20 Jahren haben. Danach wird auch dieser Kredit mit variablen Sätzen verzinst.

Variabel verzinste Kredite wiederum sind bei Vertragsabschluss günstiger. Wie sich die Zinsen über die Laufzeit hinweg entwickeln, kann jedoch niemand vorhersagen. Es ist natürlich möglich, dass man mit variablen Zinsen über die gesamte Laufzeit hinweg günstiger aussteigt, genauso gut kann der Leitzins wieder nach oben gehen. Variable Sollzinsen setzen sich aus dem 3-Monats-Euribor und der Marge der Bank zusammen. Mehr dazu findest du im Artikel „Zinsen berechnen“.

Nebenkosten beim Wohnkredit

Die Sollzinsen sind noch nicht alle Kosten, die in Verbindung mit einem Wohnkredit auf dich zukommen.

Zu zahlen sind noch:

  • Bearbeitungsgebühren
  • die Kontoführungskosten über die gesamte Laufzeit
  • das Schätzwertgutachten
  • die Eintragung des Pfandrechts im Grundbuch
  • und eventuell eine Kreditausfallversicherung, falls die Bank eine solche verlangt.

All diese Kosten sind von Bank zu Bank sehr unterschiedlich und können selbstständig nur geschätzt werden. Um dem Konsumenten dennoch eine Vergleichbarkeit zu bieten, sind Banken seit 2016 dazu verpflichtet, all diese Kosten für die gesamte Laufzeit in einem Prozentsatz pro Jahr anzugeben. Dieser effektive Jahreszins oder Effektivzinssatz p.a. gibt Auskunft über die in Verbindung mit dem Kredit entstehenden Nebenkosten.

ACHTUNG: Die Kreditnebenkosten sind nicht gleich zu stellen mit den Kaufnebenkosten. Die Nebenkosten beim Kauf eines Hauses oder einer Wohnung haben damit nichts zu tun. Sie betragen zirka 10,1% vom Kaufpreis. Die Kreditnebenkosten wiederum errechnen sich aus der Kreditsumme und der Laufzeit. Sie liegen zwischen 2% und 4,5% des Finanzierungsbetrages.

 

Vergleich – Mehrere Wohnkreditangebote einholen

Kreditangebote können für dieselbe Finanzierungssumme derselben Person ganz unterschiedlich ausfallen. Das liegt an den unterschiedlichen Konditionen der Banken aber auch an der Art, wie die Bonität des Kreditnehmers eingeschätzt wird.

Da es hierfür keine einheitliche Berechnungsmethode gibt, könnte eine Bank eine Kreditanfrage ablehen, eine andere wiederum gute Konditionen gewähren. Deswegen sollte auch auf keinen Fall das erstbeste Angbote angenommen werden.

Wir wissen, dass es sehr zeitraubend sein kann, viele Banken zu kontaktieren, den Freigabeprozess zu durchlaufen und sich durch Kreditangebote zu arbeiten und letztendlich Vergleiche anzustellen. Deshalb sind unsere Finanzierungsspezialist/innen zu jedem Zeitpunkt für dich da. Wir holen die besten Angebote von über 80 Anbietern ein und legen dir dann die drei besten vor. Unverbindlich und ohne zusätzliche Kosten.

Damit kannst du bares Geld und Zeit sparen! Ein Unterschied im Zinssatz von 1% macht auf die gesamte Laufzeit über € 38.000,- aus (gerechnet auf eine Kreditsumme von € 200.000,- und bei 30 Jahren Laufzeit).

Wohnkredit umschulden

Gerade in den letzten Jahren sind die Zinsen auf ein Rekordniveau gesunken. Im Beitrag Umschuldung erklären wir im Detail worauf man dabei achten sollte und wie wir dich dabei unterstützen können.

Zur schnellen Berechnung kann man auch unseren Umschuldungsrechner verwenden.

Die optimale Laufzeit

Man kann festhalten, dass lange Laufzeiten eine höhere Zinsbelastung verursachen, als kurze Laufzeiten. Dennoch gibt es einen guten Grund, warum viele sich für möglichst lange Laufzeiten entscheiden.

Dieser Grund ist Sicherheit. Je länger die Laufzeit, desto kleiner die Rate und damit die Flexibilität. Wer dennoch früher fertig sein möchte, kann den Rest wegsparen und vorzeitig tilgen.

Tilgung eines Wohnkredites

Die Tilgung eines Wohnkredites wird fast ausschließlich mit der sogenannten Pauschalrate durchgeführt. Dabei bezahlt der Kunde gleichbleibende Raten (mit Ausnahme der Zinsen von variablen Krediten). Zu Beginn ist der Anteil an Zinsen in der Pauschalrate noch relativ hoch und reduziert sich dann Jahr für Jahr. Am Ende bezahlt man dann großteils Tilgung und nur mehr einen geringen Zinsanteil.

Sondertilgung und vorzeitige Rückzahlung

Wer seinen Kredit teilweise oder vollständig zurückzahlen möchte, kann dies jederzeit tun. Nur bei Krediten mit Fixzinsanteil fallen sogenannte „Vorfälligkeitsentschädigungen“ an, die den Banken gesetzlich zugesichert sind. Diese haben eine Obergrenze von 1% der offenen Kreditsumme.

Für Sondertilgungen bis zu maximal € 10.000,- jährlich fällt diese aber auch bei Fixzinskrediten nicht an.Wieviel Eigenkapital wird für einen Wohnkredit benötigt?

Wie hoch sollte der Eigenmittelanteil sein?

Bei einem grundbücherlich besichertem Wohnkredit sollte man zumindest die Kauf- und Finanzierungsnebenkosten aus Eigenmitteln bezahlen können. Das sind je nach Projekt zwischen 10% und 20% der Projektkosten.

Wieviel Kredit kann ich mir überhaupt leisten?

Die Frage wieviel Kredit bei einem bestimmten Haushaltsbudget überhaupt leistbar ist, sollte man sich von Anfang an stellen.

Unser Artikel Wieviel Kredit kann ich mir leisten, gibt Aufschluss über die Kalkulationen zu Budget und Eigenmittel, die man noch vor der Immobiliensuche durchführen sollte. Für die Berechnung kann man auch unseren Haushaltsbudgetrechner verwenden. Aber natürlich stehen dir die Finanzierungsspezialist/innen der OPTIFIN auch hierbei schon mit Rat und Tat zur Seite.

Über den Autor: Detlef Krotz
Seit über 8 Jahren ist Detlef Krotz bereits in der heimischen Finanzbranche als Finanzierungsspezialist tätig. Er berät täglich Kunden und Partner, die sich mit der Finanzierung einer Immobilie beschäftigen.