Wer als deutscher Staatsbürger eine Immobilie in Österreich kaufen und finanzieren möchte, sollte sich frühzeitig mit den zusätzlichen Kosten neben dem eigentlichen Kaufpreis auseinandersetzen. Diese setzen sich aus den Kaufnebenkosten (rund 10 %) und den Finanzierungsnebenkosten (etwa 5 % der Finanzierungssumme) zusammen. Gerade bei einer Finanzierung durch eine österreichische Bank gelten für deutsche Antragsteller spezifische Regelungen und Herausforderungen.
Finanzierungsnebenkosten bei einer Immobilienfinanzierung in Österreich
Die Finanzierungsnebenkosten in Österreich fallen meist höher aus als in Deutschland. Während deutsche Käufer in der Heimat mit etwa 2–3 % der Finanzierungssumme rechnen, liegen diese in Österreich eher bei rund 4–5 %. Das liegt unter anderem an zusätzlichen Prüfaufwänden bei ausländischen Antragstellern sowie an unterschiedlichen Gebührenstrukturen.
Typische Bestandteile der Finanzierungsnebenkosten in Österreich
- Eintrag des Pfandrechts im Grundbuch: ca. 1,2 % der Darlehenssumme
- Kreditbearbeitungsgebühr: ca. 1–1,5 % (abhängig von der Bank, teils verhandelbar)
- Schätzgebühr für Immobilienbewertung: ca. 0,3–0,5 %
- Notarkosten für Pfandbestellung: ca. 0,5–1 %
Für ausländische Kreditnehmer kommen häufig weitere Kosten hinzu, z. B. für beglaubigte Übersetzungen oder zusätzlich benötigte Nachweise (Schufa-Auskunft, Steuerbescheide, Bankreferenzen etc.).
Wichtiger Hinweis zur SCHUFA
Österreichische Banken haben in der Regel keinen direkten Zugriff auf die SCHUFA. Daher muss die Auskunft vom Kunden selbst postalisch beantragt und als Nachweis eingebracht werden. Ohne diesen Nachweis wird die Finanzierung in der Regel nicht geprüft.
Kaufnebenkosten in Österreich
Im Unterschied zu Deutschland betragen die Kaufnebenkosten in Österreich pauschal etwa 10 % des Kaufpreises. Sie setzen sich wie folgt zusammen:
- Grunderwerbsteuer: 3,5 % des Kaufpreises
- Eintragungsgebühr im Grundbuch: 1,1 %
- Vertragserrichtung und Treuhandabwicklung durch Notar oder Anwalt: ca. 1,5–3 %
- Maklerprovision: bis zu 3,6 % inkl. USt (teilweise verhandelbar)
Diese Kosten sind vom Käufer zu tragen. Anders als in Deutschland gibt es keine geteilte Maklerprovision, sondern in der Regel eine alleinige Käuferprovision.
Checkliste: Diese Unterlagen brauchen deutsche Käufer für eine Finanzierung in Österreich
- SCHUFA-Auskunft im Original (nicht älter als 3 Monate)
- Gehaltsnachweise der letzten 3 Monate oder Steuerunterlagen bei Selbstständigen
- Gültiger Reisepass oder Personalausweis
- Bankauszug bzw. Kontoauszüge der letzten 3 Monate (zur Prüfung der Eigenmittel)
- Grundbuchauszug (wenn bereits Eigentum besteht – auch aus Deutschland)
- Falls Unterlagen nicht in Deutsch oder Englisch vorliegen: beglaubigte Übersetzung
Unterschiede zu Deutschland bei Finanzierungsnebenkosten
In Deutschland betragen die Finanzierungsnebenkosten rund 2–3 % und beinhalten üblicherweise:
- Grundbucheintragung Hypothek: 1,2–1,5 %
- Bearbeitungsgebühr der Bank: 1–1,5 %
- Schätzkosten: 0,1–0,5 %
Die Kaufnebenkosten liegen je nach Bundesland zwischen 10–15 % (u.a. durch teils deutlich höhere Grunderwerbsteuer oder Maklerprovisionen). Notar- und Anwaltskosten betragen in Deutschland etwa 1,5 %, die Maklerprovision liegt je nach Region bei 3,57 % bis 7,14 % inkl. MwSt.
Verrechnung der Finanzierungsnebenkosten
In beiden Ländern gilt: Die Nebenkosten können nicht über das Darlehen finanziert werden, sondern müssen durch Eigenmittel gedeckt sein. Manche Banken erlauben, bestimmte Gebühren dem Kreditbetrag hinzuzufügen, allerdings nicht die Steuern oder Notarkosten. Diese müssen vollständig aus Eigenmitteln bezahlt werden.
Sonderregelungen und Fördermöglichkeiten in Österreich
Wenn das Objekt in Österreich künftig als Hauptwohnsitz dient und der Käufer EU-Bürger ist, können Wohnbauförderungen beantragt werden. Diese sind in Österreich jedoch nicht bundesweit geregelt wie die KfW in Deutschland, sondern werden von den jeweiligen Bundesländern individuell angeboten.
Beispiel: In Tirol kann man bei Erfüllung gewisser Kriterien zinsgünstige Landesdarlehen oder nicht rückzahlbare Zuschüsse beantragen. In Wien wiederum gibt es teils Mietzinszuschüsse für bestimmte Einkommensgruppen.
Fazit: Finanzierungsnebenkosten in Österreich – gut geplant ist halb gewonnen
Die Finanzierungsnebenkosten in Österreich sind für deutsche Käufer meist höher und komplexer als in Deutschland. Hinzu kommt: Die österreichischen Banken setzen strengere Maßstäbe bei Bonitätsprüfung und Eigenmitteln an – insbesondere bei nicht-österreichischen Kreditnehmern. Wer hier professionell vorbereitet ist und alle Unterlagen rechtzeitig einreicht, kann dennoch eine solide Finanzierung erreichen.
OPTIFIN hat sich auf genau diese Konstellationen spezialisiert: Wir begleiten deutsche Kunden mit klaren Prozessen, erprobten Partnerbanken und einem strukturierten Ablauf durch die gesamte Finanzierung – damit der Immobilienkauf in Österreich nicht zur Hürde, sondern zur Chance wird.
