Zwischenfinanzierung
Eine Zwischenfinanzierung dient einer kurzfristigen Überbrückung, wenn eine Immobilie gekauft und eine andere verkauft wird. Wenn es sich um ein Bauvorhaben handelt, bei dem nach Baufortschritt ausbezahlt wird, verwendet man eher ein Baukonto.
Es gibt viele Situationen, in denen eine Zwischenfinanzierung Vorteile bringt.
Neben niedrigen Kosten wird bei der Zwischenfinanzierung auch der Eintrag ins Grundbuch nur für ein Jahr vorgenommen.
Damit bietet diese Form der Finanzierung eine gute Möglichkeit, kurzfristige Investitionen optimal abzuwickeln.
Zwischenfinanzierung zum Wohnungskauf und Wohnungsverkauf
Wenn eine neue Immobilie gekauft werden soll und eine bestehende Immobilie verkauft, wird meist eine Zwischenfinanzierung benötigt. Ein herkömmlicher Immobilienkredit kann für diese Aufgabe auch herangezogen werden. Allerdings ist es in den meisten Fällen ratsam die monatliche Ratenzahlung auszusetzen und nur die Zinsen monatlich zu bezahlen.
Das erleichtert einem die ansonsten doppelte monatliche Belastung, da ja ein eventueller Vorkredit oder zumindest die Betriebskosten für die bestehende Immobilie ebenso bezahlt werden müssen.
So hat man genügend Zeit, sich um den Verkauf der eigenen Wohnung zu kümmern, obwohl man die neue Wohnung bereits kaufen kann.
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Hier erfährst du mehr zum Thema “Eigentumswohnung finanzieren“.
Wie funktioniert die Zwischenfinanzierung
Eine Zwischenfinanzierung bieten in vielen Fällen eine ideale Überbrückung. Sie hat meist eine Laufzeit von unter fünf Jahren, in der Regel läuft sie zwischen ein und drei Jahren.
In diesem Zeitraum werden nur die Zinsen zurückgezahlt, die Rückzahlung erfolgt normalerweise vierteljährlich. Auch ein Zinspuffer kann beantragt werden, der die über den gesamten Zeitraum anfallenden Zinsen umfasst und damit zum finanzierten Betrag noch hinzukommt.
Bei den Rahmenbedingungen gibt es großen Spielraum und es lohnt sich, unterschiedliche Angebote zu vergleichen. Damit kann man vermeiden, dass die bei der Zwischenfinanzierung anfallenden Kosten nicht zu hoch ausfallen.
Zu diesen Kosten zählen neben Zinsen, Bereitstellungszinsen und Rahmenbereitstellungsprovision auch Bearbeitungsgebühren. Hinzu kommen Sicherungskosten wie Gebühren für den Grundbucheintrag, wenn die Bank eine Hypothek verlangt.
Im Unterschied zum „normalen“ Grundbucheintrag fallen allerdings nur die Hälfte der Kosten an. Sollte sich die Rückzahlung verzögern, kostet eine Verlängerung 0,6 % der Kreditsumme. Sollte die Bank Ihnen die Möglichkeit einer hinterlegten Pfandurkunde anbieten, fallen nur Grundbuch Evidenzgebühren, an.
Zeitlicher Vorteil durch Zwischenfinanzierung
Eine Zwischenfinanzierung verschafft einen zeitlichen Vorsprung und bringt die nötige finanzielle Liquidität, um das Fehlen von Eigenkapital kurzfristig zu überbrücken und die Immobilie ohne Stress und Druck verkaufen zu können.
Im Vergleich zu einer langfristigen Finanzierung bringt eine Zwischenfinanzierung außerdem eine bessere Einstufung der Bonität und man erhält bei einer langfristigen Restfinanzierung bessere Konditionen.
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Häufige Fragen
Wie lange kann die Laufzeit gewählt werden?
Die häufigsten Laufzeiten für Zwischenfinanzierungen sind: 12 Monate oder 24 Monate, noch kürzere Laufzeiten werden eher vermieden und sind selten. Darüber hinaus gehend spricht man eher von einem klassischen Immobilienkredit, der vielleicht endfällig gewählt wird, also ebenfalls nicht monatlich getilgt wird.
Kann man die Finanzierung verlängern?
Da es sich auch bei einer Zwischenfinanzierung um einen Kredit handelt, müssten neue Kreditverträge bei einer Verlängerung gezeichnet werden. Dadurch fällt auch ein Teil der Nebenkosten wieder an. Man sollte also tunlichst vermeiden, Laufzeiten zu reduzieren. Je nach Kreditinstiut gibt es aber auch entgegenkommen, wenn es sich um eine überschaubare Verlängerung handelt. Dennoch sollte man vornherein möglichst genau schätzen wie lange man die Zwischenfinanzierung benötigt und am besten 20% Spielraum mitberechnen.
Muss eine Zwischenfinanzierung im Grundbuch eingetragen werden?
Auch das liegt an den Vorgaben der finanzierenden Bank. Viele Banken verzichten bei einer Zwischenfinanzierung auf die teure Grundbucheintragung und begnügen sich mit einer hinterlegten Pfandurkunde oder eingetragenen Rangordnung. Die Kosten dafür sind ein Bruchteil der klassischen Grundbuchgebühren. Hier fallen nur Kosten für die Grundbuchsprüfung an, da die Bank sicherstellen muss, dass keine Vorlasten eingetragen sind.
Kosten einer Zwischenfinanzierung
Die Kosten einer Zwischenfinanzierung sind meist etwas geringer als bei einem klassischen Kredit. Den größten Unterschied macht dabei die Grundbucheintragung aus, die wie vorhin erwähnt wegfallen kann.In Summe sind folgende Gebühren und Kosten zu erwarten: Zinsen, Bearbeitungsgebühren, Grundbuchevidenzgebühren bei einer Pfandurkunde, oder Grundbucheintragungsgebühren. Die Zinsen fallen durch die kurze Laufzeit etwas höher an, als das bei einer sonst üblichen Immobilienfinanzierung der Fall wäre. Durch die kurze Laufzeit fällt das aber nicht so ins Gewicht.
Variable oder fixe Verzinsung?
Die Verzinsung wird in den allermeisten Fällen variabel gewählt. Durch die überschaubare Laufzeit und die aktuelle Niedrigzinsphase ist das Risiko steigender Zinsen gut abzuschätzen und überschaubar.Fixe Verzinsungen werden dann gewählt, wenn die Laufzeiten deutlich länger als 1 Jahr gewählt werden.
Wird Eigenkapital benötigt?
Das liegt eher an der Gesamtfinanzierung der neuen Immobilie. Wie üblich sollten hier 20% oder mehr Eigenmittel vorhanden sein, damit die Bank gute Konditionen vergibt. Mit der Zwischenfinanzierung hat das aber nur im Gesamtkontext zu tun.
Wie wird eine Zwischenfinanzierung getilgt?
Im Gegensatz zu einer klassischen Finanzierung fallen hier keine monatlichen Tilgungen an, sondern nur monatliche Zinszahlungen. Die Tilgung erfolgt auf einmal, wenn die bestehende Immobilie verkauft wurde.Eine Sondertilgung ist nur unter voriger Vereinbarung möglich und meist nicht zwingend notwendig, da die Laufzeiten entsprechend kurz sind.
Gibt es alternativen zur Zwischenfinanzierung?
Außerhalb des Finanzmarktes besteht natürlich die Möglichkeit einer Mietwohnung die man vorübergehend bezieht. Auch Appartments und ähnliches sind für einen Übergangszeitraum durchaus möglich. Allerdings müssen dann das doppelte siedeln, die Kosten für die Miete und der eventuelle Zwischenlagerplatz gegenübergestellt werden. Hier wird in den meisten Fällen zur Zwischenfinanzierung gegriffen.
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