Altersvorsorge mit Immobilien – Warum Österreich für Deutsche interessant ist
Die eigene Immobilie als Kapitalanlage hat sich längst als krisensichere Form der Altersvorsorge etabliert. Gerade in wirtschaftlich unsicheren Zeiten setzen viele Anleger auf sogenannte „Betongold“-Investments – insbesondere in stabile Märkte wie Österreich. Eine Vorsorgewohnung dient hierbei nicht nur der Werterhaltung, sondern auch als langfristige Einkommensquelle durch Mieteinnahmen.
Was ist eine Vorsorgewohnung – und worin liegt der Unterschied zur Eigennutzung?
Eine Vorsorgewohnung wird ausschließlich zur Vermietung angeschafft. Der Fokus liegt auf dem Aufbau einer zusätzlichen Einkommensquelle im Alter. Im Gegensatz zur selbstgenutzten Eigentumswohnung stehen bei der Vorsorgewohnung steuerliche Vorteile und die spätere Verwertbarkeit im Vordergrund. Der Begriff wird oftmals synonym mit der Anlegerwohnung verwendet – der Unterschied liegt lediglich in der Zielsetzung: Vorsorge vs. maximale Rendite.
Warum Österreich? Standortvorteile für Investoren aus Deutschland
- Stabile Nachfrage nach Wohnraum in städtischen Regionen
- Langfristige Wertsteigerung durch solide Bauqualität und Wachstumspotenzial
- Attraktive steuerliche Rahmenbedingungen wie verkürzte Abschreibung auf Einrichtung
- Keine Mietpreisbremse wie in vielen deutschen Regionen
- Möglichkeit zur späteren Eigennutzung durch Kinder oder Enkelkinder
Immobilienfinanzierung für Deutsche in Österreich: Was ist anders?
- Herausforderung bei der Finanzierung: Deutsche Banken finanzieren ungern Auslandsimmobilien – österreichische Banken wiederum benötigen SCHUFA und Einkommensnachweise, die sie nicht direkt abrufen können.
- Mindestens 20 % Eigenmittel erforderlich – oft sogar mehr bei ausländischen Investoren
- Kreditvergabe limitiert: Laut KIM-Verordnung max. 35 Jahre Laufzeit, 40 % Haushaltsbelastung
- Variabel verzinste Darlehen sind in Österreich verbreiteter – höhere Flexibilität, aber auch Zinsrisiko
Checkliste: Voraussetzungen für den Kauf einer Vorsorgewohnung in Österreich als Deutscher
- Originale SCHUFA-Bonitätsauskunft (nur postalisch erhältlich)
- Aktuelle Einkommensnachweise und Steuerbescheide
- Eigenmittel idealerweise über 25 %
- Geplante Nutzung: Vermietung muss dokumentiert werden
- Professionelle Beratung zu Finanzierung und Steuerthemen
Steuerliche Rahmenbedingungen: Unterschiede Deutschland vs. Österreich
- Umsatzsteuer: In Österreich kann die Vorsteuer (20 %) bei Vermietung rückgefordert werden
- Doppelbesteuerung: Einkommen muss in beiden Ländern korrekt erklärt werden
- Liebhaberei-Vermeidung: Totalüberschuss über 20 Jahre notwendig
- Absetzbarkeit: Einrichtung, Nebenkosten, Zinsen und Beratungskosten sind in AT absetzbar
Risiken und wie man sie reduziert
- Zinsänderungsrisiko: Mit Fixzins oder Zinscap absichern
- Mietausfall: Lage, Ausstattung und Wohnungsgröße beachten
- Steuernachzahlung: Bei früher Eigennutzung oder Verkauf drohen Rückforderungen
- Liebhaberei: Realistische Prognose durch Steuerberater erstellen lassen
Vorteile und Nachteile einer Vorsorgewohnung in Österreich – aus deutscher Sicht
| Vorteile | Nachteile |
|---|---|
| Stabile Rendite und Inflationsschutz | Finanzierungsaufwand für Ausländer höher |
| Steuerliche Begünstigungen in Österreich | Komplexe steuerliche Abstimmung mit Deutschland |
| Mieteinnahmen als Altersvorsorge | Risiko bei Leerstand und Instandhaltung |
Tipp: Mit dem richtigen Partner zur passenden Vorsorgewohnung
Wir bei OPTIFIN haben uns auf genau diese Situationen spezialisiert: Deutsche Anleger, die in Österreich investieren möchten. Wir kennen die Unterschiede im Detail, haben funktionierende Prozesse mit den Banken entwickelt und begleiten unsere Kunden vom Erstgespräch bis zur Vertragsunterzeichnung und darüber hinaus.
Fazit: Vorsorgewohnung in Österreich – sinnvoll für deutsche Anleger, wenn man es richtig angeht
Immobilien in Österreich bieten deutschen Anlegern attraktive Möglichkeiten zur Altersvorsorge. Steuerliche Vorteile, gute Standorte und stabile Mieteinnahmen sprechen klar dafür. Wichtig ist jedoch, die länderspezifischen Anforderungen bei Finanzierung und Besteuerung zu kennen. Mit einem spezialisierten Partner wie OPTIFIN lassen sich diese Hürden gezielt meistern.
Das Prinzip mit dem Bauherrenmodell kannte ich bisher noch nicht. Es ergibt allerdings Sinn, dass man eine Unterscheidung zwischen großem und kleinem Bauherrenmodell macht und der große Bauherr mehr finanzielles Risiko trägt. Wir fangen nun auch an in Immobilien zu investieren, daher ist das Thema sehr interessant für mich.
Ich möchte mir eine Anlegerwohnung als Altersvorsorge anschaffen. Grundsätzlich kann ich gut 80 % des Kaufpreises mit Eigenmitteln stemmen. Ist es nun besser nur über die verbleibenden 20 % des Kaufpreises einen Kredit aufzunehmen oder sollte man das Eigenkapital besser anderweitig investieren bzw. ansparen und die Wohnung zu 100 % finanzieren?
Im Detail muss ein solcher Kauf mit einem Steuerberater abgeklärt werden, gerne helfen auch wir bei den ersten Berechnungen, dazu bitte einfach eine unverbindliche Anfrage stellen. Grundsätzlich richtig ist aber, dass der steuerliche Vorteil größer ausfällt, wenn die Finanzierungssumme größer ist. In der Praxis liegt der Eigenmittelanteil bei Vorsorgewohnungen meist zwischen 20% und 40%.