Was ist der Verkehrswert?
Der Verkehrswert – auch Marktwert genannt – beschreibt den geschätzten Preis, den eine Immobilie unter normalen Marktbedingungen bei einem Verkauf erzielen würde. Sowohl in Deutschland als auch in Österreich ist der Begriff gesetzlich definiert, aber die zugrundeliegenden Bewertungsverfahren und die Praxis unterscheiden sich deutlich.
Verkehrswertermittlung in Deutschland
In Deutschland ist die Bewertung stark normiert und erfolgt auf Basis der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV). Diese schreibt drei anerkannte Verfahren vor:
- Vergleichswertverfahren: Bei Wohnungen, Grundstücken und Einfamilienhäusern mit ausreichend Vergleichsdaten.
- Ertragswertverfahren: Bei vermieteten Objekten wie Mehrfamilienhäusern oder Gewerbeimmobilien. Die Bewertung basiert auf den erzielbaren Mieten abzüglich Bewirtschaftungskosten und multipliziert mit einem Liegenschaftszinssatz.
- Sachwertverfahren: Bei eigengenutzten Objekten ohne Vergleichsdaten. Die Herstellkosten abzüglich Alterswertminderung zuzüglich Bodenwert ergeben den Verkehrswert.
Deutschland verfügt über ein gut ausgebautes System an Gutachterausschüssen, die Bodenrichtwerte und Liegenschaftszinssätze regelmäßig veröffentlichen. Diese Daten bilden die Grundlage für objektive Bewertungen und sorgen für eine relativ hohe Einheitlichkeit.
Verkehrswertermittlung in Österreich
Auch in Österreich sind die Bewertungsmethoden gesetzlich verankert – insbesondere durch das Liegenschaftsbewertungsgesetz (LBG). Die gängigen Verfahren sind ebenfalls:
- Vergleichswertverfahren
- Ertragswertverfahren
- Sachwertverfahren
In der Praxis ist die Bewertung jedoch deutlich individueller und gutachterlastiger als in Deutschland. Es gibt keine bundesweite Datenbasis wie die Gutachterausschüsse in Deutschland. Stattdessen erfolgt die Bewertung meist durch gerichtlich beeidete Sachverständige oder bankeigene Schätzstellen, wobei Parameter wie Ertragsfaktoren oder Abzinsungssätze teils deutlich variieren.
Einfluss der Bank auf den Verkehrswert
Österreichische Banken akzeptieren nicht automatisch den Kaufpreis als Verkehrswert. Sie führen eigene Bewertungen durch – meist konservativ angesetzt – um den Beleihungswert zu ermitteln. Für deutsche Käufer bedeutet das: Auch wenn der Marktpreis realistisch erscheint, kann der tatsächliche Kreditrahmen geringer ausfallen.
Vergleich: Deutschland vs. Österreich
| Aspekt | Deutschland | Österreich |
|---|---|---|
| Rechtsgrundlage | § 194 BauGB, ImmoWertV | § 2 LBG (Liegenschaftsbewertungsgesetz) |
| Standardisierung | Hoch, klare Normen und öffentliche Richtwerte | Geringer, Bewertung individuell durch Gutachter |
| Bodenrichtwerte | Öffentlich verfügbar | Oft nur intern bei Maklern, Banken oder Gemeinden |
| Bankinterne Bewertung | Ergänzend zum Verkehrswert | Entscheidend für Beleihungswert |
| Toleranzbereich | Relativ einheitlich | Deutlich variabel, je nach Gutachter/Bank |
Worauf sollten deutsche Käufer in Österreich achten?
Wenn Sie als deutscher Staatsbürger eine Immobilie in Österreich finanzieren möchten, ist es entscheidend, den bankrelevanten Verkehrswert frühzeitig zu kennen. Denn nur dieser Wert entscheidet darüber, wie viel Fremdfinanzierung tatsächlich möglich ist.
Unsere Empfehlung:
- Bereits vor dem Kaufvertrag eine bankkonforme Bewertung einholen (z. B. über OPTIFIN)
- Klären, ob der Kaufpreis durch die Bank mitgetragen wird
- Ausreichend Eigenmittel einplanen für den Fall, dass der Schätzwert unter dem Kaufpreis liegt
Fazit: Verkehrswert ist nicht gleich Verkehrswert
Auch wenn der Begriff „Verkehrswert“ in Deutschland und Österreich ähnlich klingt – die praktische Umsetzung und Auswirkung auf die Finanzierung ist unterschiedlich. In Deutschland basiert die Bewertung auf einer standardisierten Methodik mit öffentlich zugänglichen Daten, während in Österreich Gutachter und Banken deutlich mehr Spielraum haben.
OPTIFIN unterstützt deutsche Käufer mit speziell abgestimmten Prozessen und bankkonformen Schätzgutachten, um Überraschungen bei der Finanzierung zu vermeiden. So wird aus dem geplanten Immobilienkauf in Österreich ein sicheres Investment.
Der Verkehrswert ist der Preis, der für eine Immobilie unter normalen Marktbedingungen erzielbar wäre, also der realistische Marktwert zu einem bestimmten Stichtag. Er ist nicht zwingend identisch mit dem vereinbarten Kaufpreis. Für Ihre Finanzierung ist der Verkehrswert entscheidend, weil die Bank ihn als Grundlage für den Kreditrahmen heranzieht.
In Deutschland ist die Bewertung stärker standardisiert, etwa über die ImmoWertV und öffentliche Bodenrichtwerte. In Österreich ist die Ermittlung weniger normiert und stützt sich stärker auf Gutachten, wobei Banken zusätzlich eigene, eher konservative Schätzungen vornehmen. Dadurch kann der bankinterne Wert deutlicher vom Kaufpreis abweichen. Für deutsche Käufer ist das ein wichtiger Unterschied.
Die Bank finanziert nicht den Kaufpreis, sondern orientiert sich am von ihr ermittelten Verkehrswert. Liegt dieser unter dem Kaufpreis, sinkt der Kreditrahmen und Sie müssen die Differenz aus zusätzlichen Eigenmitteln decken. Eine realistische Einschätzung des Verkehrswerts schützt Sie deshalb vor einer Finanzierungslücke. Wir klären die zu erwartende Bewertung frühzeitig.
Dann finanziert die Bank nur bis zur Höhe des Verkehrswerts, und die Differenz zum Kaufpreis müssen Sie aus Eigenmitteln aufbringen. Gerade in Österreich, wo Banken eher vorsichtig bewerten, kommt das vor. Wer das früh weiß, kann sein Eigenmittelbudget entsprechend planen oder beim Kaufpreis nachverhandeln. Wir prüfen das vor Vertragsunterschrift für Sie.
Den Verkehrswert ermitteln in der Regel Sachverständige über ein Gutachten, für die Finanzierung führt zusätzlich die Bank eine eigene Bewertung durch. Diese bankinterne Schätzung ist letztlich ausschlaggebend für Ihren Kreditrahmen. Verfahren und Ergebnis können je nach Gutachter und Bank variieren. Wir wissen, wie die Banken bewerten, und beziehen das in die Finanzierungsplanung ein.
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