Immobilienkauf Österreich als Deutscher: Der vollständige Leitfaden 2026

Wer als Deutscher in Österreich kaufen möchte, stößt früh auf zwei konkrete Probleme: Die Hausbank macht nicht mit, und die Nebenkosten fallen deutlich höher aus als erwartet. Dieser Leitfaden zeigt, was beim Kauf wirklich auf Sie zukommt, wie der Kaufprozess abläuft und wie die Finanzierung trotzdem klappt.

Dürfen Deutsche in Österreich eine Immobilie kaufen?

Ja, ohne Einschränkung. Als EU-Bürger haben Sie in Österreich dieselben Eigentumsrechte wie österreichische Staatsbürger. Für Hauptwohnsitze gibt es keinerlei Erwerbsbeschränkungen.

Beim Freizeitwohnsitz sieht das anders aus. Tirol, Salzburg, Vorarlberg und Kärnten haben eigene Landesgesetze, die den Erwerb von Ferienimmobilien durch Personen ohne Hauptwohnsitz in der Gemeinde einschränken. Wer dort eine Ferienimmobilie kaufen möchte, sollte vorab einen lokalen Rechtsanwalt einschalten, bevor ein Kaufangebot abgegeben wird.

Aktuelle Immobilienpreise in Österreich

Die Preise haben sich seit 2023 spürbar beruhigt. Gestiegene Zinsen und die strengeren Vergaberegeln durch die KIM-Verordnung haben die Nachfrage gedämpft, das Niveau bleibt aber hoch.

Die regionalen Unterschiede sind beträchtlich:

• Wien: Eigentumswohnungen kosten im Schnitt 5.000 bis 6.000 € pro Quadratmeter
• Ländliche Regionen (z. B. Burgenland): rund 2.000 € pro Quadratmeter
• Ferienregionen (z. B. Kitzbühel, Zell am See): über 7.000 € pro Quadratmeter in Toplagen

Neubauten mit guter Energiebilanz halten ihren Wert derzeit besser als ältere Objekte mit hohem Sanierungsbedarf.

Der Kaufprozess in Österreich: Schritt für Schritt

1. Budget und Finanzierbarkeit klären
   Klären Sie, bevor Sie aktiv suchen, wie viel Sie sich leisten können und ob eine Finanzierung als Deutscher in Österreich realistisch ist. Das lässt sich nicht mit der deutschen Hausbank besprechen, sondern mit einem Spezialisten für grenzüberschreitende Finanzierungen. Warum, lesen Sie weiter unten.
2. Immobiliensuche
   Die wichtigsten Portale in Österreich sind willhaben.at, immobilienscout24.at und immonet.at. Viele Objekte laufen über Makler, deren Provision beim Kauf in Österreich üblicherweise der Käufer trägt.
3. Besichtigung und Grundbuchauszug
   Fordern Sie bei jeder Besichtigung einen Grundbuchauszug an. Darin stehen Eigentumsverhältnisse, eingetragene Hypotheken und alle Belastungen. Ohne dieses Dokument wissen Sie nicht wirklich, was Sie kaufen.
4. Kaufangebot und Reservierung
   In Österreich ist eine schriftliche Reservierungsvereinbarung mit Reservierungsgebühr üblich. Treten Sie ohne triftigen Grund zurück, ist die Gebühr in der Regel weg.
5. Finanzierungszusage einholen
   Unterzeichnen Sie keinen Kaufvertrag, bevor Sie die schriftliche Finanzierungszusage Ihrer Bank haben.
6. Kaufvertrag erstellen lassen
   In Österreich kann der Kaufvertrag von einem Notar oder einem Rechtsanwalt erstellt werden. Ein Notar ist, anders als in Deutschland, nicht zwingend vorgeschrieben. Der Vertrag muss aber beglaubigt werden, sonst ist keine Grundbucheintragung möglich.
7. Treuhandabwicklung
   Der Kaufpreis wird über ein Treuhandkonto abgewickelt. Der Anwalt oder Notar hält das Geld so lange zurück, bis alle Voraussetzungen für die Eigentumsübertragung erfüllt sind. Ein sinnvolles System, das beide Seiten absichert.
8. Grunderwerbsteuer
   Die Grunderwerbsteuer beträgt pauschal 3,5 % des Kaufpreises und wird vom Anwalt oder Notar direkt ans Finanzamt abgeführt.
9. Grundbucheintragung
   Mit der Grundbucheintragung werden Sie offiziell Eigentümer. Die Gebühr dafür beträgt 1,1 % des Kaufpreises. Separat wird das Pfandrecht der Bank eingetragen, was weitere 1,2 % des Kreditbetrags kostet.
10. Schlüsselübergabe
    Nach Grundbucheintragung und vollständiger Zahlung erfolgt die Übergabe mit Protokoll. Halten Sie den Zustand der Immobilie schriftlich und fotografisch fest.

Kaufprozess in Österreich und Deutschland im Vergleich

	Österreich	Deutschland
Grunderwerbsteuer	3,5 %	3,5 bis 6,5 % (je nach Bundesland)
Notarpflicht	Nein (Notar oder Rechtsanwalt möglich)	Ja, Notar zwingend
Grundbuchgebühr	1,1 %	In Notarkosten enthalten
Zinsbindung	Häufiger variabel	Meist 10 bis 15 Jahre Fixzins
Sondertilgungen	Bei variablem Zinssatz meist kostenlos	Oft mit Vorfälligkeitsentschädigung
Maklercourtage	Bis zu 3 % zzgl. MwSt., Käufer zahlt	Seit 2020 geteilt (je 50 %)
Kaufpreisabwicklung	Treuhand	Notaranderkonto
Bonitätsauskunft	KSV	SCHUFA
Gesetzliche Eigenmittelquote	Mind. 20 % (KIM-Verordnung)	Keine gesetzliche Pflicht

Kaufnebenkosten: Was wirklich auf Sie zukommt

Die Nebenkosten beim Immobilienkauf in Österreich liegen zwischen 10 und 12 % des Kaufpreises. Das überrascht viele deutsche Käufer, die aus Deutschland kürzere Kostenlisten gewohnt sind.

Kostenposition	Höhe
Grunderwerbsteuer	3,5 %
Grundbucheintragungsgebühr (Eigentumsrecht)	1,1 %
Hypothekareintragungsgebühr (Pfandrecht)	1,2 % des Kreditbetrags
Beglaubigungsgebühr	ca. 0,5 %
Rechtsanwalt oder Notar	ca. 1,5 bis 3 %
Maklercourtage (falls Makler)	bis zu 3,6 % inkl. MwSt.

Rechenbeispiel: Bei einem Kaufpreis von 400.000 € und einem Kredit von 300.000 € kommen Sie ohne Makler auf rund 30.000 bis 34.000 € Nebenkosten. Mit Makler können es bis zu 48.000 € sein.

Diese Summe müssen Sie als Eigenmittel einplanen, Banken finanzieren die Nebenkosten nicht mit. Ein Hinweis noch: Im Mietbereich gilt seit 2023 das Bestellerprinzip. Beim Kauf ist das nicht so, der Käufer zahlt die Maklerprovision nach wie vor selbst.

Die KIM-Verordnung: Was Deutsche wissen müssen

Die KIM-Verordnung wurde im August 2022 eingeführt, um eine Überhitzung des österreichischen Immobilienmarkts zu bremsen. Für deutsche Käufer kommt sie regelmäßig als Überraschung, weil es in Deutschland keine vergleichbare Regelung gibt.

Die drei Kernvorgaben:

• Mindestens 20 % Eigenmittel bezogen auf den Kaufpreis
• Maximale Laufzeit: 35 Jahre
• Maximale monatliche Rate: 40 % des Nettoeinkommens

Bei Investitionsobjekten wie Vorsorgewohnungen steigt die Eigenmittelanforderung auf 30 %.

Konkret bedeutet das: Bei einer 400.000 €-Immobilie brauchen Sie mindestens 80.000 € für die Bank, dazu kommen die Nebenkosten von rund 34.000 €. Insgesamt also rund 114.000 € liquide Mittel, bevor die Finanzierung startet. Mehr Eigenmittel verbessert die Kreditkonditionen dabei in der Regel spürbar.

Warum Ihre deutsche Bank nicht helfen kann

Das klingt banal, ist aber für viele der erste echte Stolperstein: Die Hausbank in Deutschland finanziert österreichische Immobilien nicht. Der Grund liegt im österreichischen Grundbuch. Das Pfandrecht der Bank muss dort eingetragen werden, und das setzt eine österreichrechtliche Zulassung voraus. Die meisten deutschen Banken haben sie nicht.

Hinzu kommt, dass österreichische Banken mit der SCHUFA nichts anfangen können. In Österreich läuft die Bonitätsauskunft über den KSV. Wer dort keine Historie hat, muss Bonität und Einkommen auf anderen Wegen nachweisen. Bei deutschem Einkommen in Euro klappt das erfahrungsgemäß gut. Bei Einkommen in Schweizer Franken kommt ein Währungsrisiko hinzu, das die Banken strenger bewertet.

OPTIFIN ist genau für diese Fälle da. Wir wissen, welche unserer über 60 Bankpartner auch ohne österreichischen Wohnsitz und ohne KSV-Historie finanzieren, und wir wissen, wie wir Ihre deutschen Unterlagen aufbereiten müssen, damit österreichische Banken damit arbeiten können. Die Beratung ist für Sie kostenlos und unverbindlich.

Touristischer Zweitwohnsitz und Ferienimmobilien

Wer eine Ferienwohnung kauft und diese über Plattformen wie Airbnb oder Booking.com vermieten möchte, braucht in Österreich die entsprechende Widmung als Freizeitwohnsitz. Ohne diese ist eine touristische Vermietung nicht erlaubt. In Tirol, Salzburg, Kärnten und Vorarlberg sind die Regeln besonders restriktiv.

Modelle, bei denen Eigennutzung und Vermietung kombiniert werden, sind grundsätzlich möglich, setzen aber rechtliche Begleitung voraus. Illegale Vermietung kann empfindliche Geldstrafen nach sich ziehen.

Wenn Sie dauerhaft nach Österreich ziehen

Manche deutschen Käufer verlegen mit dem Immobilienkauf auch ihren Wohnsitz nach Österreich. Was dabei zu beachten ist:

• Meldepflicht: innerhalb von drei Tagen nach Einzug beim Gemeindeamt (Meldezettel)
• Anmeldebescheinigung: bei Aufenthalten über drei Monate erforderlich
• Steuerliche Ummeldung: Abmeldung in Deutschland, Anmeldung in Österreich unter Beachtung des Doppelbesteuerungsabkommens
• Praktisches: KFZ ummelden, Versicherungen anpassen, Kinderbetreuung und Schule organisieren

Wohnbauförderung in Österreich

Alle neun Bundesländer haben eigene Förderprogramme mit Zuschüssen und zinsgünstigen Darlehen für Neubau, Kauf und Sanierung. Wichtig: Die Förderung gilt nur für Hauptwohnsitze. Ferien- und Zweitwohnsitze sind ausdrücklich ausgenommen. Seit 2023 liegt der Schwerpunkt vieler Programme auf Klimaschutzmaßnahmen wie Heizungstausch und Photovoltaik.

Als deutscher Käufer mit Hauptwohnsitz in Österreich haben Sie grundsätzlich Anspruch auf die Förderungen des jeweiligen Bundeslandes.

Weiterführende Themen

Je nach Art der Immobilie, die Sie suchen:

• Immobilienfinanzierung für Steuerausländer: Finanzierung ohne österreichischen Wohnsitz
• Ferienwohnung in Österreich kaufen als Deutscher: Freizeitwohnsitz-Regelungen und Finanzierungsbesonderheiten
• Vorsorgewohnung in Österreich als deutscher Investor: Steuerliche Aspekte und Finanzierungsstruktur

Häufige Fragen

Brauche ich als Deutscher einen österreichischen Wohnsitz, um in Österreich kaufen zu können?

Nein. Als EU-Bürger können Sie in Österreich Immobilien erwerben, ohne einen österreichischen Wohnsitz zu haben. Relevant ist eine obligatorische Gehaltsverpfändung, die grenzüberschreitend kaum möglich ist. Als OPTIFIN bieten wir aber Lösungen zu dieser Problematik.

Kann ich meine SCHUFA-Auskunft für den Kredit in Österreich verwenden?

Ja - die SCHUFA Selbstauskunft ist auch in Österreich relevant, wenn Sie Ihr EInkommen im Ausland verdienen und versteuern.

Wie lange dauert ein Immobilienkauf in Österreich?

Von der Unterzeichnung des Kaufvertrags bis zur Grundbucheintragung dauert es in der Regel vier bis acht Wochen. Die Schlüsselübergabe kann bereits früher stattfinden, wenn der Kaufpreis auf dem Treuhandkonto eingegangen ist.

Muss ich für den Kauf nach Österreich reisen?

Wir arbeiten bereits mit vielen Bankpartnern zusammen, die eine digitale Unterschrift oder zumindest die Beglaubigung eines Notars in Ihrer Nähe aktzeptieren.

Gilt die KIM-Verordnung auch für Deutsche ohne österreichischen Wohnsitz?

Die KIM-Verordnung an sich ist bereits ausgelaufen, allerdings sind Banken nach wie vor angehalten, sich daran zu halten. Insofern - ja, diese Regelungen gelten für alle Kreditnehmer.

Was passiert mit meiner Steuerpflicht in Deutschland?

Wenn Sie die Immobilie vermieten, müssen die Mieteinnahmen aus Österreich in Deutschland versteuert werden. Das Doppelbesteuerungsabkommen zwischen Deutschland und Österreich verhindert eine doppelte Besteuerung. Wir empfehlen, vor dem Kauf einen Steuerberater zu konsultieren, der beide Systeme kennt. Auch hierzu haben wir gerne Kontakte für Sie.

Fazit

Der Kauf läuft anders als in Deutschland, aber er funktioniert. Planen Sie 20 % Eigenmittel auf den Kaufpreis plus die Nebenkosten ein. Wenden Sie sich nicht an Ihre deutsche Hausbank, sondern an jemanden, der das österreichische Bankensystem kennt. Und lassen Sie den Kaufvertrag von einem österreichischen Rechtsanwalt oder Notar aufsetzen.

OPTIFIN macht das seit Jahren für deutsche Käufer. Wir haben über 60 Bankpartner in Österreich, wissen welche davon für grenzüberschreitende Finanzierungen infrage kommen, und bereiten Ihre deutschen Unterlagen entsprechend auf. Die Beratung ist kostenlos.