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Immobilie in Österreich kaufen - der große Ratgeber

Viele Menschen aus Deutschland oder der Schweiz spielen mit dem Gedanken, eine Wohnung oder ein Haus in Österreich zu besitzen. Sei es als Ferienimmobilie, Zweitwohnsitz oder weil sie ihren Lebensmittelpunkt gerne nach Österreich verlegen wollen.

Doch auch innerhalb der Schengen- und/oder EU-Zone gibt es bürokratische Hürden, wenn man als Nicht-Österreicher vorhat, eine Immobilie in Österreich zu kaufen.

Dieser Ratgeber führt Schritt für Schritt durch die einzelnen Etappen, von der ersten vagen Idee bis zur Schlüsselübergabe für das Eigenheim in Österreich.

Immobilienkredit
Immobilienkredit

Das Wichtigste in Kürze

  • Die Kaufnebenkosten liegen in Österreich bei ca. 10 %.
  • Eine Immobilie in Österreich zu finanzieren, kann schwierig werden, wenn man sich alleine auf die Suche macht. Banken in Deutschland und der Schweiz lassen sich nicht ins Grundbuch eintragen. Österreichische Banken wiederum können das im Ausland generierte Einkommen nicht besichern. Wir als OPTIFIN bieten hier eine einfache Lösung – wir beraten gerne!
  • Banken erwarten eine gewisse Eigenmittelquote vom Kreditnehmer. Diese liegt bei 10 % bis 30 % vom Kaufpreis.
  • Sämtliche Wohnbauförderungen in Österreich sind auch für EU-Bürger beantragbar. Sie gelten aber immer nur bei Hauptwohnsitznutzung.
Unser Versprechen

Immobilie in Österreich finden

Eine Immobilie zu finden, funktioniert in Österreich genauso wie in Deutschland oder der Schweiz.

Entweder macht man sich auf den großen, nationalen Plattformen selbst auf die Suche oder man engagiert einen Immobilienmakler.

In Österreich ist www.willhaben.at eine gute Anlaufstelle. Darüber hinaus gibt es noch auf Immobilien spezialisierte Marktplätze wie www.immobilienscout24.at oder www.immowelt.at.

Viele der angebotenen Wohnungen und Häuser finden sich auf allen Plattformen. Da die Suche – gerade auf Distanz – mühsam und zeitaufwendig ist, kann die Beauftragung eines Immobilienmaklers eine gute Idee sein.

Aktuelle Immobilienpreise in Österreich

Laut einer von Deloitte 2021 veröffentlichen Studie beträgt der Quadratmeterpreis für Neubauwohnungen in Österreich durchschnittlich EUR 4.457,-. Das bedeutet einen Anstieg von 6% zum Vorjahr. Wie es sich aber so mit Durchschnitten verhält, liegt auch diesem eine sehr große Preisspanne zugrunde.

Allein wenn man die Preise für Eigentumswohnungen innerhalb der Hauptstadt Wien vergleicht, reichen die Werte von EUR 4.600,- in den günstigeren Randbezirken bis zu EUR 18.000,- pro Quadratmeter im ersten Bezirk.

Naturgemäß sind die Immobilien in Wien am teuersten, gefolgt von Tirol, Salzburg und Vorarlberg. Die günstigsten Eigentumswohnungen findet man im Burgenland, wo der aktuelle Quadratmeterpreis bei zirka EUR 2.500,- liegt.

Und wie überall in Europa ist ein starkes Stadt-Land-Gefälle auch in Österreich zu finden. Ausgenommen davon sind allerdings touristische Orte – vor allem in den Skiregionen –, die aber häufig gerade für den Zweitwohnsitz interessant sind.

Eine gute und jederzeit aktuelle Übersicht über die Preisentwicklung, bekommt man hier: https://www.immopreise.at/.

Wer vorhat, sich eine Immobilie in Österreich zu kaufen, sucht diese jedoch kaum nach dem günstigsten Preis aus. Die wichtigste Rolle spielt wahrscheinlich die Lage. Hier lohnt es sich durchaus, Suchagenten bei den Immobilienplattformen anzulegen, um ein Gefühl in für die Immobilienpreise in der gewünschten Region zu bekommen.

Nebenkosten beim Immobilienkauf

Nebenkosten fallen bei jedem Immobilienkauf an, allerdings sind sie von Land zu Land unterschiedlich. In Österreich kann man grob mit 10% vom Kaufpreis rechnen, die sich auf unterschiedliche Posten verteilen. Die Kaufnebenkosten inkludieren Steuern, Gebühren, Honorare. Folgende Positionen werden unter dem Begriff „Kaufnebenkosten“ in Österreich zusammengefasst:

Grunderwerbsteuer

Wer in Österreich Grund und Boden erwirbt, muss diesen Erwerb einmalig versteuern. Der Satz beträgt 3,5 % des Kaufpreises. In der Regel hebt der Notar oder Anwalt, der die Treuhänderschaft über hat, diesen Betrag gemeinsam mit dem Kaufpreis ein und weist die Zahlung an das zuständige Finanzamt an.

Grundbucheintragungsgebühr

Der rechtliche Eigentümer einer Liegenschaft muss ins Grundbuch eingetragen werden. Das kostet 1,1 % vom Kaufpreis. Hinzu kommt noch eine vernachlässigbare Eingabegebühr von € 44,-. Voraussetzung für die Eintragung ins Grundbuch ist übrigens die Überweisung der Grunderwerbsteuer. Auch diesen bürokratischen Schritt übernimmt der Anwalt/Notar.

Anwalts-/und Notariatskosten

Vorab zur Information: Es ist in Österreich nicht zwingend notwendig, dass ein Anwalt oder Notar den Kaufvertrag aufsetzt. Der kann durchaus auch vom Käufer oder Verkäufer aufgesetzt werden. Allerdings ist das aus Gründen der Rechtssicherheit nicht empfehlenswert, umso weniger, wenn man als Käufer nicht aus Österreich stammt und somit die juristischen Vorgaben nicht kennt.

Abgesehen vom Vertragsentwurf braucht man noch einen Treuhänder und eine Beglaubigung der Unterschriftsechtheit bei Vertragsunterzeichnung. Die Treuhänderschaft (also die Verwahrung des Geldes bis zur Übergabe) kann der Anwalt übernehmen. Die Beglaubigung macht ein Notar. Man kann auch sämtliche juristische Angelegenheiten direkt in die Hände eines Notars legen, dann hat man nur einen Ansprechpartner für alle Belange.

Die rechtlichen Dienstleistungen sollten jedenfalls nicht mehr als 3 % des Kaufpreises ausmachen. Die Beglaubigung wird übrigens über den Kammertarif abgerechnet.

Maklerprovision

Es gibt zwei unterschiedliche Höchstgrenzen, was die Maklerprovision betrifft. „Höchstgrenzen“ deshalb, weil diese Prozentsätze gesetzlich gedeckelt sind, nicht aber zwingend in der vollen Höhe bezahlt werden müssen. Wie überall zahlt es sich aus, nachzuverhandeln.

  • Kaufpreise bis zu 36.336,42 Euro: maximal 4 % des Kaufpreises zuzüglich 20 % USt
  • Kaufpreise über 36.336,42 Euro: maximal 3 % des Kaufpreises zuzüglich 20 % USt

In den meisten Fällen beträgt die Maklerprovision also 3,6 % (3 % plus USt) des Kaufpreises. Wer seine Immobilie selbstständig ohne die Hilfe eines Maklers findet, kann diese Position einsparen.

Möchtest du deine Nebenkosten schnell und unkompliziert online berechnen? Das kannst du mit dem OPTIFIN Nebenkostenrechner unkompliziert durchführen.

(Ferien-)Immobilie in Österreich finanzieren

Wenn man sich schon ein gutes Bild davon gemacht hat, welche Immobilie es sein soll und wie viel diese kosten wird, geht es darum, den richtigen Finanzierungspartner zu finden.

Und das ist wirklich gar nicht so einfach. Die meisten Banken finanzieren nicht gerne Immobilien im Ausland, weil weder Deutsche noch Schweizer Banken sich ins Österreichische Grundbuch eintragen lassen.

Die Grundbucheintragung der Hypothek ist allerdings bei Immobilienkäufen die größte Sicherheit, die man der Bank bieten kann.

Österreichische Banken wiederum sind zurückhaltend bei der Kreditvergabe, weil sie das Einkommen in Deutschland nicht besichern können, was eine zweite wichtige Sicherheit darstellt.

Wir haben durch unsere jahrelangen Partnerschaften mit vielen österreichischen Banken mehrere Lösungen, mit denen wir dennoch Immobilienfinanzierungen zu Top Konditionen anbieten können.

Unsere Experten haben viel Erfahrung auf dem Gebiet und beraten umfassend – auch über die Finanzierung hinaus – wenn du in Österreich eine Immobilie kaufen möchtest.

Unser Versprechen

Besonderheiten der Immobilienfinanzierung in Österreich

Das in Deutschland übliche Prozedere der Anschlussfinanzierung kennt man in Österreich nicht.

In Deutschland nimmt man in vielen Fällen bei Immobilienkäufen eine Finanzierung über den Kaufpreis auf, zahlt dann auf eine bestimmte Laufzeit fixe Annuitäten, die aus Zinsen (auf den Gesamtkreditbetrag) und Tilgung bestehen. Die Rate wird aber fix definiert und monatlich abgerechnet, wenn die Zinsen nun steigen sollten, die Raten aber gleich bleiben, ist am Ende der Laufzeit aber noch eine Restsumme offen. Also vereinbart man nach Ablauf des Kreditvertrages eine Anschlussfinanzierung.

In Österreich nimmt man ebenfalls den Kredit für den gesamten Kaufpreis auf. Allerdings wird dieser auch innerhalb der Laufzeit vollständig getilgt werden. Auch hier bestehen die Annuitäten aus Zinsen und Tilgung, doch man definiert entweder fixe Zinsen – dann trägt die Bank das Risiko von Zinserhöhungen, oder variable Zinsen und die Rate steigt und fällt mit dem Leitzinssatz.

Eigenmittelquote in Österreich

Österreichische Banken benötigen einen Eigenmittelanteil der aktuell zwischen 10 % und 30 % des Kaufpreises liegt. Je höher der Anteil desto besser auch die Konditionen, die die Bank anbieten kann.

Wie hoch die Eigenmittel konkreit sein sollten, hängt nicht zuletzt von der Bonität des Kreditnehmers und den Geschäftsgebarungen der Bank ab.

Finanzierungsnebenkosten

Auch in Österreich kostet ein Kredit Geld – dabei gehen die Spesen über die reinen Sollzinsen hinaus. Die Nebenkosten, die sich durch die Kreditfinanzierung ergeben, können von Bank zu Bank stark variieren. Auch die einzelnen Posten tragen oft unterschiedliche Bezeichnungen. Es gibt laufende und einmalige Nebenkosten. Im Effektivzinssatz werden sämtliche über die Laufzeit entstehende Kreditkosten dargestellt, jeweils auf ein Jahr heruntergebrochen. Typische Nebenkosten sind:

  • Bearbeitungsgebühr
  • Kontoführungsgebühr
  • Schätzgebühr
  • Eintragung des Pfandrechts ins Grundbuch (1,2 % der Kreditsumme)
  • Notarielle Beglaubigung

Häufig gibt es dann noch andere Spesen, die bei jeder Bank anders heißen und einmalig, quartalsweise oder monatlich zu begleichen sind.

Welche Förderungen gibt es

Die Wohnbauförderung in Österreich ist eine staatliche Unterstützung, die der Errichtung oder Sanierung eines Hauses oder einer Wohnung dient. Sie kann in Form von Zuschüssen oder Darlehenserleichterungen auftreten.

Voraussetzung für die Wohnbauförderung

Da die Wohnbauförderung von der jeweiligen Landesregierung ausgegeben wird, unterscheiden sich die Kriterien von Bundesland zu Bundesland. Die Höhe übrigens ebenso.

Aber folgende Gemeinsamkeiten gelten in ganz Österreich:

  • Maßnahmen für umweltschonendes Wohnen werden bevorzugt.
  • Das Jahreseinkommen entscheidet über die Höhe der Förderung.
  • Es wird zwischen der Förderung spezifischer Baumaßnahmen, wie etwa eine Energiesanierung, und der Personenförderung, im Falle von dringlichem Wohnbedarf, unterschieden.
  • Es gibt unterschiedliche Arten von Wohnbauförderungen.

Die gute Nachricht vorweg, die Wohnbauförderung gilt für Österreichische Staatsbürger und Gleichgestellte (das heißt für alle EU-Länder, Island, Liechtenstein, Norwegen und die Schweiz).

Die schlechte Nachricht: Die Förderung ist nur für Hauptwohnsitze, nicht aber für Ferien- oder Wochenendhäuser beantragbar. Das bedeutet, wenn du auf der Suche nach einer Ferienimmobilie bist, kannst du nicht auf die Wohnbauförderung zurückgreifen. Als Basis der Förderung wird die Zahl der im Haushalt lebenden Personen und deren gesammeltes Netto-Einkommen herangezogen. Von diesem Einkommen werden staatliche Unterstützungen wie etwa Familienbeihilfe sowie absetzbare Kosten wie Versicherungsbeiträge oder Lohnsteuerbeiträge abgezogen.

Arten der Wohnbauförderung

Es können unterschiedliche Arten an Wohnbauförderung beantragt werden. Sie unterscheiden sich hauptsächlich in der Form der Rückzahlung:

  • Einmaliger Zuschuss: eine finanzielle Auszahlung, die nicht zurückbezahlt werden muss.
  • Zins- oder Annuitätenzuschuss: Wird direkt auf das Kreditkonto überwiesen und dient der Minderung der Zinslast.
  • Landes- bzw. Eigenmittelersatzdarlehen: günstige Darlehen, die monatlich abgestottert werden.
  • Übernahme von Bürgschaften: Ermöglicht einen Kredit bei wenig anderen Sicherheiten.

Kriterien für die Wohnbauförderung

  • Österreichische Staatsbürgerschaft oder gleichgestellt (EU-Länder, Island, Liechtenstein, Norwegen, Schweiz)
  • (Mit)-Eigentum der Liegenschaft, Vorliegen einer Baugenehmigung oder eine nahestehende Person erfüllt dieses Kriterium
  • Hauptwohnsitz das ganze Jahr über
  • Spätestens sechs Monate nach dem Umzug in die geförderte Immobilie ist der bisherige Hauptwohnsitz aufzugeben.
  • Einhaltung der Netto-Einkommensgrenze
  • Im Falle eines Darlehens muss ein gesichertes Mindesteinkommen nachgewiesen werden.
  • Das geförderte Eigenheim hat eine Größe von mindestens 80 Quadratmetern exklusive Keller. Dieser zählt nur dann zur Wohnfläche, wenn er etwa als Arbeitsraum genutzt wird.
  • Kein Einsatz fossiler Brennstoffe

Wohnbauförderung ist Landessache

Je nachdem, in welchem Bundesland die gewünschte Immobilie steht, ist die entsprechende Landesregierung für die Vergabe der Wohnbauförderung zuständig. In Wien ist es das Magistrat. Hier eine Liste aller Behörden inklusive Verlinkung:

Kann ich meinen Zweitwohnsitz in Österreich touristisch vermieten

Viele Ferienwohnungsbesitzer stellen sich die Frage, ob sie ihre Wohnung oder ihr Haus während ihrer Abwesenheit nicht einfach vermieten können.

Wichtig: Wie eine Immobilie genutzt werden darf beziehungsweise muss, entscheidet die jeweilige Gemeinde vor Ort.

Außerdem hängt es sehr stark von der Immobilie selbst ab. Bei Einfamilienhäusern ist eine Vermietung in den meisten Fällen kein Problem.

Bei Wohnungen sollte man am besten schon vor dem Kauf klären, ob eine Vermietung zu Urlaubszwecken gewünscht beziehungsweise überhaupt erlaubt ist.

Während viele Neubauprojekte in Ferienregionen darauf abzielen, dem Eigentümer auch eine gewisse Rendite zu liefern, braucht man bei Bestandsobjekten das Einverständnis der Miteigentümer.

Dieses erhält man von der Hausverwaltung. Dieser Aspekt macht es schwieriger, sich selbst auch die Suche nach einer solchen Immobilie zu machen. Wer also von vorn herein plant, die Wohnung auch zu vermieten, sollte das dem Makler für seine Suche gleich mit auf den Weg geben.

Haupt- oder Nebenwohnsitz

Generell ist es ratsam, zwischen einem Zweitwohnsitz und einem reinen Ferienwohnsitz zu unterscheiden. Hier können Steuerberater am besten helfen, worin genau der Unterschied besteht und was die Vor- und Nachteile sind.

Unsere Finanzierungsspezialist:innen gerne auch darüber Auskunft geben und haben bestens bewährte Lösungssysteme für jeden Bedarf erarbeitet.

Der Besuch von (öffentlichen) Schulen und Kindergärten kann zum Beispiel an den Hauptwohnsitz gebunden sein. Zur Meldung selbst geht man mit einem amtlichen Lichtbildausweis aufs zuständige Meldeamt. Aktuell gibt es zwar keine einheitliche Zweitwohnsitzsteuer, doch ist eine solche in den meisten Bundesländern bereits üblich. In der Höhe unterscheiden sich die Abgaben noch stark.

Der Umzug nach Österreich

Einen Ferien- oder Zweitwohnsitz wird man in Österreich wahrscheinlich entweder möbliert übernehmen oder aber vor Ort einrichten. Anders, wenn man den eigenen Lebensmittelpunkt von Deutschland oder der Schweiz nach Österreich verlegt. In einem solchen Fall nimmt man sein gesamtes Hab und Gut mit.

Logistikpartner  für den Umzug können deutsche/Schweizer oder auch Österreichische Unternehmen sein.

Zusätzlich zu dem reinen Transport der beweglichen Gegenstände hat man auch einige behördliche Angelegenheiten zu klären:

  • Meldung des Wohnsitzes
  • Wohnsitzänderung im Reisepass und Personalausweis
  • Klärung der künftigen Krankenversicherung (auch privat, was ist gedeckt)
  • Klärung der künftigen Pensionsversicherung (auch privat, welche Beiträge zählen in welchem Land)
  • Ummeldung des KFZ

Eine gute Übersicht für alle Belange, die deutsche Staatsbürger bei einem Umzug nach Österreich bedenken müssen, findet man hier über die Deutsche Botschaft.

Mit dem richtigen Partner ist es einfach, eine Immobilie in Österreich zu kaufen

Wie jedes Land hat auch Österreich seine Eigenheiten, die man erst kennen muss, um sich hier niederzulassen. Ein Immobilienkauf ist ein großer Schritt, bei dem man nichts dem Zufall überlassen sollte.

Am besten beraten ist man mit einem Partner, der die landesspezifischen Bürokratien und Hürden kennt, und der allumfassende Beratung bieten kann.

Wende dich daher gerne an unsere Finanzierungsspezialist:innen, wenn du vorhast eine Wohnung oder ein Haus in Österreich zu kaufen. Wir helfen nicht nur dabei, den besten Kredit für das Immobilienvorhaben zu finden, sondern haben standardisierte Lösungen für alle EU-Bürger, die in Österreich kaufen/bauen und finanzieren wollen.

Über den Autor: Mario Schantl
ist ausgebildeter Wohnfinanzberater seit 2010, hat sich 2016 selbständig gemacht und zeitgleich die OPTIFIN gegründet. Gemeinsam mit unseren Finanzierungsspezialist/innen in ganz Österreich ist es unser Ziel, online die "OPTImale FINanzierung" für unsere Kunden anbieten zu können. Dabei arbeiten wir völlig bankenunabhängig und ohne zusätzliche Kosten.

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