Immobilienkauf in Österreich als Deutscher: Ablauf, Kosten, Finanzierung

Dürfen Deutsche in Österreich eine Immobilie kaufen?

Ja. Als EU-Bürger:in sind Sie beim Grunderwerb Österreicher:innen gleichgestellt und brauchen keine Genehmigung, auch ohne Wohnsitz in Österreich. So steht es auch in der Checkliste zum Grundstückskauf auf oesterreich.gv.at, dem Amtsportal der Bundesregierung.

Zwei Einschränkungen gelten für alle Käufer:innen, egal woher sie kommen. Für land- und forstwirtschaftliche Grundstücke braucht es die Zustimmung der Grundverkehrsbehörde. Und wer eine Immobilie als Freizeitwohnsitz nutzen will, also nicht als Hauptwohnsitz, trifft vor allem in Tirol, Salzburg und Vorarlberg auf strenge Landesregeln. Auch andere Bundesländer und einzelne Gemeinden beschränken Freizeitwohnsitze, denn Grundverkehr, Raumordnung und Baurecht regelt jedes Bundesland selbst.

Haus oder Wohnung: Worauf Sie in Österreich achten

Eigentumswohnung

Eine Wohnung kaufen Sie in Österreich als Wohnungseigentum. Im Grundbuch steht dann ein Anteil an der ganzen Liegenschaft, verbunden mit dem Recht, Ihre Wohnung allein zu nutzen. Wie groß der Anteil ist, legt das Nutzwertgutachten fest.

Lassen Sie sich vor dem Kaufanbot die Höhe der Rücklage, die monatlichen Betriebskosten und die Protokolle der letzten Eigentümerversammlungen geben. Daran sehen Sie, ob Sanierungen anstehen, die alle Eigentümer:innen mitzahlen. Auch die Wohnung selbst entscheidet über die Finanzierung: Kleinwohnungen unter 30 m² und Wohnungen, die an Feriengäste kurzzeitig vermietet werden sollen, finanzieren viele Banken nicht.

Haus

Mit dem Haus kaufen Sie das Grundstück. Prüfen Sie die Widmung im Flächenwidmungsplan der Gemeinde, ob für das Haus eine Baubewilligung vorliegt und ob es an Straße, Wasser und Kanal angeschlossen ist. Ein nicht erschlossenes Grundstück ist billiger, die Anschlusskosten kommen später dazu.

Die Bank lässt den Verkehrswert des Hauses schätzen. Liegt er unter dem Kaufpreis, brauchen Sie mehr Eigenmittel. Steht eine Sanierung an, planen Sie sie gleich mit ein: Kauf und Sanierung lassen sich in einem Kredit finanzieren, wenn Kostenvoranschläge vorliegen. Bei Haus und Wohnung muss Ihnen die Verkäuferseite vor Ihrem Kaufanbot einen Energieausweis vorlegen.

Was kostet eine Immobilie in Österreich?

Eine typische Eigentumswohnung kostete im ersten Halbjahr 2026 in Österreich 267.839 €, das sind 1,6 % mehr als ein Jahr davor. Das zeigt der REMAX-ImmoSpiegel, der alle Wohnungskäufe aus dem Grundbuch auswertet. Die Unterschiede zwischen den Bundesländern sind groß, in Vorarlberg zahlen Sie mehr als doppelt so viel wie im Burgenland.

Die Tabelle zeigt den typischen Wohnungspreis je Bundesland und was Sie mit rund 10 % Nebenkosten und 20 % Eigenmitteln einplanen.

Bundesland	Typischer Wohnungspreis	Gesamtkosten mit Nebenkosten	Eigenmittel 20 %	Kredit
Vorarlberg	350.829 €	385.900 €	77.200 €	308.700 €
Tirol	325.506 €	358.100 €	71.600 €	286.400 €
Wien	318.967 €	350.900 €	70.200 €	280.700 €
Salzburg	309.092 €	340.000 €	68.000 €	272.000 €
Oberösterreich	249.334 €	274.300 €	54.900 €	219.400 €
Kärnten	229.772 €	252.700 €	50.500 €	202.200 €
Niederösterreich	213.112 €	234.400 €	46.900 €	187.500 €
Steiermark	188.136 €	206.900 €	41.400 €	165.600 €
Burgenland	164.727 €	181.200 €	36.200 €	145.000 €
Österreich	267.839 €	294.600 €	58.900 €	235.700 €

Quelle: REMAX-ImmoSpiegel Eigentumswohnungen, 1. Halbjahr 2026. Häuser wertet die Studie gesondert aus. Der Quadratmeter kostete in Wien im Schnitt 5.344 €, in der Steiermark 2.914 €.

Mit 3,75 % Sollzinssatz (OPTIFIN-Kondition 10 Jahre fix, Stand 7. November 2026) und 25 Jahren Laufzeit kostet der Kredit für die typische Wohnung rund 1.212 € im Monat, in Tirol rund 1.472 €.

Der Kaufprozess in Österreich in zehn Schritten

1. Finanzierungsrahmen klären
   Klären Sie vor der Suche, welcher Kaufpreis mit Ihrem Einkommen und Ihren Eigenmitteln möglich ist. Ihre deutsche Hausbank kann das nicht beantworten, weil sie in Österreich nicht finanziert. Am schnellsten geht es über unsere Finanzierungsanfrage.
2. Immobilie suchen
   Die größten Portale sind willhaben.at und immobilienscout24.at. Viele Objekte laufen über Makler. Die Provision zahlen beim Kauf in Österreich meist Sie als Käufer:in, höchstens 3 % des Kaufpreises plus Umsatzsteuer.
3. Besichtigen und Grundbuchauszug lesen
   Lassen Sie sich zu jeder Immobilie einen aktuellen Grundbuchauszug geben. Darin stehen Eigentümer:in, Pfandrechte und Lasten wie Wegerechte. Manche Vereinbarungen stehen nicht im Grundbuch und gelten trotzdem, etwa Absprachen unter Miteigentümer:innen. Fragen Sie danach.
4. Kaufanbot mit Finanzierungsvorbehalt
   In Österreich geben Sie ein schriftliches Kaufanbot ab. Nimmt die Verkäuferseite es an, ist der Kauf zustande gekommen, auch ohne Notar. Wer dann keine Finanzierung bekommt, riskiert Schadenersatz. Schreiben Sie deshalb einen Finanzierungsvorbehalt ins Anbot: Es gilt nur, wenn Sie bis zu einem bestimmten Datum eine Kreditzusage haben. Bei Bauträgern ist statt des Anbots oft eine Reservierungsvereinbarung üblich.
5. Finanzierungszusage einholen
   Reichen Sie Ihre Unterlagen bei den passenden Banken ein, sobald das Anbot steht. Unterschreiben Sie den Kaufvertrag erst, wenn die schriftliche Zusage der Bank vorliegt.
6. Kaufvertrag und Beglaubigung
   Den Kaufvertrag setzt ein Notariat oder eine Rechtsanwaltskanzlei auf, in Österreich ist beides üblich. Die Unterschriften müssen beglaubigt sein, sonst trägt das Grundbuch nichts ein. Mit einer Anmerkung der Rangordnung im Grundbuch sichern Sie sich den Platz für Ihre Eintragung, bis der Kauf abgewickelt ist.
7. Kaufpreis über Treuhand
   Den Kaufpreis überweisen Sie auf das Treuhandkonto des Notariats oder der Kanzlei. Die Verkäuferseite bekommt das Geld erst, wenn Ihre Eintragung ins Grundbuch gesichert ist, und Ihr Geld liegt bis dahin nicht bei der Gegenseite.
8. Grunderwerbsteuer
   Sie beträgt 3,5 % des Kaufpreises. Notariat oder Kanzlei berechnen sie und führen sie direkt ans Finanzamt ab.
9. Grundbucheintragung
   Eigentümer:in werden Sie erst mit der Eintragung ins Grundbuch. Sie kostet 1,1 % des Kaufpreises. Für das Pfandrecht der Bank kommen 1,2 % des Pfandbetrags dazu, der meist etwas über dem Kreditbetrag liegt.
10. Übergabe
    Übergeben wird meist, sobald der Kaufpreis auf dem Treuhandkonto liegt. Halten Sie den Zustand der Immobilie im Übergabeprotokoll fest, am besten mit Fotos.

Kaufnebenkosten: rund 10 % des Kaufpreises

Planen Sie für Nebenkosten rund 10 % des Kaufpreises ein. Ohne Makler sind es meist 7,5 bis 9 %, mit Makler 11 bis 12,5 %. Den größten Posten macht die Grunderwerbsteuer aus (Informationen des Bundesministeriums für Finanzen).

Kostenposition	Höhe
Grunderwerbsteuer	3,5 % des Kaufpreises
Eintragung des Eigentumsrechts ins Grundbuch	1,1 % des Kaufpreises
Eintragung des Pfandrechts ins Grundbuch	1,2 % des Pfandbetrags
Beglaubigung	ca. 0,5 %
Vertragserrichtung und Treuhand (Notariat oder Kanzlei)	ca. 1,5 bis 3 %
Maklerprovision (falls Makler)	bis zu 3,6 % inkl. Umsatzsteuer

Rechenbeispiel: Bei einem Kaufpreis von 400.000 € und einem Kredit von 300.000 € kommen Sie ohne Makler auf rund 30.000 bis 36.000 € Nebenkosten, mit Makler auf bis zu rund 50.000 €.

Die Nebenkosten zählen zu den Gesamtkosten. Von Kaufpreis und Nebenkosten zusammen erwarten Banken rund 20 % als Eigenmittel. Alle Positionen im Detail finden Sie in unserer Übersicht der Finanzierungsnebenkosten in Österreich. Das Bestellerprinzip gilt seit 2023 nur bei Mietwohnungen, beim Kauf zahlen Sie die Provision weiterhin selbst.

Wie finanzieren Deutsche eine Immobilie in Österreich?

Finanzieren muss eine österreichische Bank, weil das Pfandrecht ins österreichische Grundbuch eingetragen wird und deutsche Banken das in der Regel nicht tun. Ihr Einkommen aus Deutschland zählt dabei wie ein österreichisches. Die Bank erwartet rund 20 % Eigenmittel auf die Gesamtkosten, die Rate soll höchstens 40 % Ihres Nettoeinkommens ausmachen. Behalten Sie Ihre Wohnung in Deutschland, rechnet sie die Kosten beider Wohnsitze.

Die in Österreich übliche Gehaltsverpfändung entfällt bei einem deutschen Arbeitgeber. Ihre Bonität weisen Sie mit der SCHUFA-Auskunft nach, und beglaubigen lassen können Sie per Video-Ident über ein österreichisches Notariat. Nicht jede österreichische Bank finanziert Kund:innen mit Wohnsitz in Deutschland. Wir wissen, welche unserer 60-80 Bankpartner Ihren Fall annehmen. Unterlagen und Ablauf im Detail finden Sie auf unserer Seite zur Immobilienfinanzierung in Österreich für Deutsche.

Warum Ihre deutsche Hausbank nicht finanziert

Jede Immobilienfinanzierung in Österreich wird über ein Pfandrecht im österreichischen Grundbuch besichert. Deutsche Banken lassen sich dort in der Regel nicht eintragen und lehnen deshalb ab, auch wenn Ihre Bonität einwandfrei ist. Umgekehrt finanziert nicht jede österreichische Bank Kund:innen mit Wohnsitz im Ausland. Die passende Bank zu finden ist hier wichtiger als der Zinssatz im ersten Angebot.

Eigenmittel und Rate nach dem Ende der KIM-Verordnung

Von August 2022 bis Juni 2025 schrieb die KIM-Verordnung feste Grenzen für Wohnkredite vor. Sie ist am 30. Juni 2025 ausgelaufen. Die meisten Banken rechnen mit den Werten aber als interne Richtwerte weiter:

• rund 20 % Eigenmittel auf die Gesamtkosten aus Kaufpreis und Nebenkosten
• eine Rate von höchstens 40 % des Nettoeinkommens
• eine Laufzeit von höchstens 35 Jahren

Bei Vorsorgewohnungen, die Sie vermieten, setzen viele Banken mehr Eigenmittel an, oft rund 30 %.

Rechenbeispiel: Eine Wohnung kostet 350.000 €, die Nebenkosten liegen bei rund 35.000 €. Von den Gesamtkosten von 385.000 € bringen Sie 77.000 € als Eigenmittel ein, die Bank finanziert 308.000 €. Wie viel Rate Ihr Haushaltsbudget trägt, rechnen Sie mit unserem Haushaltsrechner durch.

Bonität: KSV statt SCHUFA

Österreichische Banken fragen die Bonität beim KSV1870 ab. Wer nie in Österreich gelebt hat, hat dort keine Einträge, und das ist kein Nachteil. Dann weisen Sie Ihre Bonität mit der SCHUFA-Auskunft nach, die Datenkopie nach Art. 15 DSGVO bekommen Sie kostenlos. Bei Einkommen in Schweizer Franken kommt ein Währungsrisiko dazu, das die Banken strenger bewerten. Mehr dazu im Beitrag zur Bonitätsprüfung.

Kauf und Kredit: Österreich und Deutschland im Vergleich

	Österreich	Deutschland
Grunderwerbsteuer	3,5 %	3,5 bis 6,5 % je nach Bundesland
Kaufvertrag	Notariat oder Rechtsanwaltskanzlei	Notar zwingend
Grundbuch	1,1 % Eintragungsgebühr	Notar und Grundbuch zusammen rund 1,5 bis 2 %
Maklerprovision	bis 3 % plus Umsatzsteuer, meist Käufer:in	seit 2020 bei Wohnungen und Einfamilienhäusern meist geteilt
Kaufpreisabwicklung	Treuhandkonto	meist direkt nach Fälligkeitsmitteilung des Notars
Bonitätsauskunft	KSV1870	SCHUFA
Eigenmittel	rund 20 % der Gesamtkosten als Richtwert	keine feste Vorgabe
Zinsbindung	variabel oder fix, Fixzins für 10, 20 oder 30 Jahre	meist 10 bis 15 Jahre fest
Vorzeitige Rückzahlung	bei variablem Zinssatz kostenlos, bei Fixzins gesetzlich höchstens 1 % Entschädigung	Vorfälligkeitsentschädigung ohne feste Obergrenze

Wie sich die Kredite selbst unterscheiden, zeigt unser Kreditvergleich Österreich und Deutschland.

Ferienimmobilie und Freizeitwohnsitz

Als Freizeitwohnsitz dürfen Sie eine Immobilie nur nutzen, wo Land und Gemeinde das erlauben. Vor allem Tirol, Salzburg und Vorarlberg schränken Freizeitwohnsitze stark ein, auch andere Bundesländer und einzelne Gemeinden haben Beschränkungen. Prüfen Sie vor dem Kaufanbot, ob die Immobilie als Freizeitwohnsitz genutzt werden darf.

Wer über Airbnb oder Booking.com vermieten will, braucht dafür eigene Voraussetzungen, und Wohnungen mit Kurzzeitvermietung finanzieren viele Banken nicht. Illegale Vermietung kann empfindliche Strafen nach sich ziehen. Wie die Finanzierung einer Ferienimmobilie läuft, erklärt unsere Seite zur Finanzierung von Ferienwohnungen und Zweitwohnsitzen.

Wenn Sie nach Österreich ziehen

Verlegen Sie mit dem Kauf auch Ihren Wohnsitz nach Österreich, kommen diese Pflichten dazu:

• Meldepflicht: innerhalb von drei Tagen nach dem Einzug beim Gemeindeamt (Meldezettel)
• Anmeldebescheinigung: bei einem Aufenthalt von mehr als drei Monaten
• Steuern: Abmeldung in Deutschland, Anmeldung in Österreich, das Doppelbesteuerungsabkommen regelt, wo Sie was versteuern
• Praktisches: Auto ummelden, Versicherungen anpassen, Kinderbetreuung und Schule organisieren

Für die Finanzierung weisen Sie nach, wovon Sie in Österreich leben, zum Beispiel mit Arbeitsvertrag oder Einstellungszusage, im Ruhestand mit dem Rentenbescheid.

Mit Hauptwohnsitz in Österreich steht Ihnen außerdem die Wohnbauförderung Ihres Bundeslandes offen. Alle neun Bundesländer fördern Kauf, Neubau oder Sanierung mit Zuschüssen oder günstigen Darlehen, Ferien- und Zweitwohnsitze sind ausgenommen. Einen Überblick gibt unsere Seite zu den Förderungen für deutsche Kreditnehmer:innen in Österreich.

Weiterführende Themen

• Immobilienfinanzierung in Österreich für Deutsche: Kredit mit Wohnsitz in Deutschland, Unterlagen und Ablauf
• Ferienwohnung in Österreich kaufen als Deutscher: Freizeitwohnsitz-Regeln und Finanzierung
• Vorsorgewohnung in Österreich: Kapitalanlage, Steuern und Finanzierung
• Baufinanzierung in Österreich: Haus bauen oder kaufen mit österreichischer Bank
• Rechtlicher Leitfaden: Immobilienkauf in Österreich für deutsche Käufer:innen

Häufige Fragen

Dürfen Deutsche in Österreich ein Haus oder eine Wohnung kaufen?

Ja. Als EU-Bürger:in sind Sie beim Grunderwerb Österreicher:innen gleichgestellt und brauchen keine Genehmigung, auch ohne Wohnsitz in Österreich. Einschränkungen gelten für alle Käufer:innen bei land- und forstwirtschaftlichen Grundstücken und bei Freizeitwohnsitzen, vor allem in Tirol, Salzburg und Vorarlberg.

Wie hoch sind die Kaufnebenkosten in Österreich?

Rund 10 % des Kaufpreises. Ohne Makler sind es meist 7,5 bis 9 %, mit Makler 11 bis 12,5 %. Die größten Posten sind die Grunderwerbsteuer mit 3,5 %, die Eintragung ins Grundbuch mit 1,1 % und die Maklerprovision mit bis zu 3,6 % inklusive Umsatzsteuer.

Wie viel Eigenmittel brauche ich als Deutsche:r für eine Immobilie in Österreich?

Rund 20 % der Gesamtkosten aus Kaufpreis und Nebenkosten. Bei einer Wohnung um 350.000 € und rund 35.000 € Nebenkosten sind das 77.000 €. Ihr Wohnsitz in Deutschland ändert an diesem Richtwert nichts. Mehr Eigenmittel verbessern die Konditionen.

Ist ein Kaufanbot in Österreich verbindlich?

Ja. Sobald die Verkäuferseite Ihr unterschriebenes Kaufanbot annimmt, ist der Kauf zustande gekommen, auch ohne Notar. Schreiben Sie deshalb einen Finanzierungsvorbehalt hinein: Das Anbot gilt dann nur, wenn Sie bis zu einem bestimmten Datum eine Kreditzusage bekommen.

Brauche ich für den Kredit in Österreich eine SCHUFA-Auskunft?

Ja, in der Regel. Österreichische Banken fragen die Bonität beim KSV1870 ab. Wer dort keine Einträge hat, weist seine Bonität mit der SCHUFA-Auskunft nach. Die Datenkopie nach Art. 15 DSGVO bekommen Sie kostenlos bei der SCHUFA.

Muss ich für den Kauf nach Österreich reisen?

Nicht unbedingt. Kaufvertrag und Pfandurkunde müssen beglaubigt unterschrieben werden. Das geht per Video-Ident über ein österreichisches Notariat oder bei einem Notar in Ihrer Nähe. Alternativ unterschreiben Sie vor Ort in Österreich.

Muss ich in Österreich eine Gehaltsverpfändung unterschreiben?

Bei einem deutschen Arbeitgeber nicht. Österreichische Banken lassen sich bei Wohnkrediten meist das Gehalt verpfänden, verzichten aber darauf, wenn Ihr Arbeitgeber in Deutschland sitzt, weil sich die Verpfändung über die Grenze nicht durchsetzen lässt.

Wie lange dauert ein Immobilienkauf in Österreich?

Vom Kaufvertrag bis zur Eintragung ins Grundbuch dauert es meist vier bis acht Wochen. Übergeben wird oft schon früher, sobald der Kaufpreis auf dem Treuhandkonto liegt.

Was passiert mit meiner Steuerpflicht in Deutschland?

Mieteinnahmen aus einer österreichischen Immobilie versteuern Sie in Österreich, nicht in Deutschland. Das Doppelbesteuerungsabkommen weist das Besteuerungsrecht dem Land zu, in dem die Immobilie liegt. In Deutschland bleiben die Einnahmen steuerfrei und erhöhen auch nicht Ihren Steuersatz. Beim Verkauf fällt in Österreich Immobilienertragsteuer an. Sprechen Sie vor dem Kauf mit einer Steuerberatung, die beide Systeme kennt.

Ihr nächster Schritt

Klären Sie die Finanzierung, bevor Sie ein Kaufanbot unterschreiben. Das Anbot bindet Sie, und ohne passende Bank wird aus der Wunschimmobilie schnell ein teurer Rücktritt. Wir begleiten seit Jahren Käufer:innen aus Deutschland und bereiten Ihre deutschen Unterlagen so auf, dass österreichische Banken damit arbeiten können. Die Beratung ist für Sie ohne zusätzliche Kosten.