In diesem Beitrag erklären wir klar und verständlich, wie die Grunderwerbssteuer in Österreich funktioniert, worauf speziell deutsche Käufer achten sollten – und wie sich das Ganze von der deutschen Regelung unterscheidet.
Was ist die Grunderwerbssteuer in Österreich?
Die Grunderwerbssteuer ist eine bundesgesetzlich geregelte Abgabe, die bei jedem entgeltlichen Erwerb von Immobilien anfällt – egal ob Haus, Wohnung oder Grundstück. Sie wird vom Käufer bezahlt und fällt zusätzlich zum Kaufpreis an.
- GrESt-Satz bei Kauf unter fremden Dritten: 3,5 % des Kaufpreises
- GrESt-Satz bei Erwerb innerhalb der Familie: 2 %
- Bemessungsgrundlage: Kaufpreis oder Grundstückswert
Die Steuer wird nicht automatisch vom Notar einbehalten, sondern über eine spezielle elektronische Eingabe im Grundbuchverfahren gemeinsam mit der Eintragung des Eigentumsrechts abgewickelt.
Wie wird die Grunderwerbssteuer verrechnet?
- Vertragserstellung durch Notar oder Rechtsanwalt
Der Kaufvertrag wird mit allen steuerlich relevanten Punkten erstellt. - Meldung an das Finanzamt
Über das elektronische Grundbuchsystem (eERV). - Ermittlung durch das Finanzamt
Das Finanzamt berechnet auf Basis der Daten die Steuerhöhe. - Zahlungsaufforderung
Die Steuer ist in der Regel binnen eines Monats zu bezahlen. - Eintragung ins Grundbuch
Nach Zahlung erfolgt die Eigentumsumschreibung.
Tipp: Der österreichische Vertragserrichter übernimmt den gesamten Ablauf – dennoch sollte die Liquidität für die Steuerzahlung rechtzeitig bereitstehen.
Unterschiede zur Grunderwerbssteuer in Deutschland
| Aspekt | Deutschland | Österreich |
|---|---|---|
| Steuersatz | 3,5 % – 6,5 % je nach Bundesland | Einheitlich 3,5 % |
| Zuständigkeit | Landesfinanzamt | Bundesweites Finanzamt |
| Bemessungsgrundlage | Kaufpreis | Kaufpreis oder Grundstückswert |
| Fälligkeit | Nach Steuerbescheid | Im Rahmen der Grundbucheingabe |
| Weitere Nebenkosten | Notar, Grundbuch, ggf. Makler | Vertragserrichtung, Eintragungsgebühr 1,1 % |
Fazit: Österreich bietet einheitlichere Regeln, während Deutschland je nach Bundesland variiert. Die Struktur der Abwicklung unterscheidet sich ebenfalls – insbesondere durch das elektronische Verfahren in Österreich.
Was deutsche Käufer außerdem wissen sollten
- Grunderwerbssteuer muss aus Eigenmitteln bezahlt werden – sie wird nicht finanziert.
- Vertragserrichter (Notar/Anwalt) übernimmt die Eingabe, aber Käufer ist Zahlungspflichtiger.
- SEPA-Überweisungen aus Deutschland sollten frühzeitig veranlasst werden.
Checkliste: Grunderwerbssteuer beim Immobilienkauf in Österreich
- ✅ 3,5 % Grunderwerbssteuer auf den Kaufpreis kalkulieren
- ✅ Eintragungsgebühr (1,1 %) und sonstige Nebenkosten berücksichtigen
- ✅ Vertragserrichter mit Abwicklung beauftragen
- ✅ Steuerbetrag fristgerecht bereitstellen und überweisen
- ✅ Eigentumseintragung nach Zahlung abwarten
Fazit: Klare Regeln, aber mit Eigenheiten – so funktioniert die Grunderwerbssteuer in Österreich
Die Grunderwerbssteuer in Österreich beträgt einheitlich 3,5 % des Kaufpreises und wird im Zuge des Grundbuchverfahrens abgeführt. Im Vergleich zu Deutschland sind die Sätze vorhersehbar, aber die Abwicklung ist eigenständig zu organisieren. Für deutsche Immobilienkäufer ist es besonders wichtig, alle Nebenkosten korrekt zu kalkulieren und mit erfahrenen Partnern vor Ort zu arbeiten.
Die rechtsverbindliche Unterzeichnung des Kaufvertrages, reicht also bereits aus um diese Steuerschuld (Grunderwerbsteuer) auszulösen.
Meine Frage:
Wenn ich die rechtsverbindliche Unterzeichnung des Kaufvertrages beim Notar vornehme, kann dieser den Vertrag 2 Monate zurückstellen, weil ich erst dann das Geld (Steuerschuld) zur Verfügung habe.
Vielen Dank für ihre Antwort
Das können wir als Finanzierungsspezialisten leider nicht beantworten, der Notar ist dafür der beste rechtliche Ansprechpartner!