Immobilienerwerb Österreich: Ein Rechtlicher Leitfaden

Dürfen Sie kaufen? Ja, aber das Bundesland bestimmt die Regeln

Das Grundverkehrsrecht ist in Österreich Ländersache. Alle neun Bundesländer stellen Staatsangehörige der EU den Österreichern gleich. Die sogenannte Ausländergenehmigung, die Schweizer oder Briten seit dem Brexit benötigen, betrifft Sie als Käufer aus Deutschland nicht. Zwei Bereiche sind dennoch in jedem Bundesland streng reguliert: land- und forstwirtschaftliche Grundstücke (hier braucht jeder Käufer eine Genehmigung) sowie Zweit- oder Freizeitwohnsitze in Tourismusregionen.

Bundesland	Was für Sie als EU-Bürger gilt
Tirol	Keine Genehmigungspflicht. In sogenannten Vorbehaltsgemeinden (den meisten Tourismusorten) müssen Sie jedoch nach dem Tiroler Grundverkehrsgesetz erklären, dass Sie keinen neuen Freizeitwohnsitz schaffen. Ohne diese Erklärung erfolgt keine Grundbucheintragung. Ein Freizeitwohnsitz ist nur in Objekten zulässig, die ausdrücklich dafür gewidmet sind. Verstöße kosten bis zu 80.000 Euro und können bis zur Zwangsversteigerung führen.
Salzburg	Sie bestätigen beim Kauf, dass Sie das Objekt als Hauptwohnsitz nutzen oder ein Baugrundstück entsprechend bebauen. In Gemeinden mit Zweitwohnsitz-Beschränkung (etwa im Pinzgau und Pongau) ist ein Zweitwohnsitz nur in ausgewiesenen Zonen erlaubt. Die Prüfung dauert meist vier bis acht Wochen. Falsche Angaben werden systematisch über Meldedaten und Stromverbrauch kontrolliert.
Vorarlberg	Ferienwohnungen sind nur in Gebieten mit expliziter Ferienwohnungswidmung zulässig. Lassen Sie sich unbedingt vor dem Kaufanbot schriftlich von der Gemeinde bestätigen, dass die Nutzung als Zweitwohnsitz gestattet ist.
Kärnten	Als EU-Bürger dürfen Sie grundsätzlich einen Zweitwohnsitz erwerben. Ob das konkrete Objekt dafür genutzt werden darf, regelt das Raumordnungsrecht der jeweiligen Gemeinde. Zudem fällt hier eine jährliche Zweitwohnsitzabgabe an.
Wien, Niederösterreich, Oberösterreich, Steiermark, Burgenland	Für Wohnimmobilien gibt es hier praktisch keine Hürden. Die Steiermark und einzelne Gemeinden anderer Bundesländer erheben jedoch eine Zweitwohnsitz- oder Leerstandsabgabe. Agrarflächen bleiben weiterhin überall genehmigungspflichtig.

Die Zweitwohnsitzabgaben liegen je nach Bundesland, Gemeinde und Wohnfläche meist zwischen einigen hundert und rund 2.500 Euro im Jahr. Kalkulieren Sie diesen Betrag in Ihre laufenden Kosten ein, wenn Sie Ihren Hauptwohnsitz in Deutschland behalten. Der sicherste und schnellste Weg zur Klarheit: Fragen Sie vor dem Kaufanbot beim zuständigen Gemeindeamt nach der genauen Widmung des Objekts. In Tirol und Salzburg regelt der Flächenwidmungsplan die zulässige Nutzung im Detail, und der Vertragserrichter muss Ihre Erklärung ohnehin mit dem Grundbuchsgesuch einreichen.

Wann sind Sie gebunden? Früher als in Deutschland

In Deutschland schützt Sie Paragraf 311b BGB: Ohne notarielle Beurkundung gibt es keinen wirksamen Grundstückskaufvertrag. Österreich kennt diese strenge Formvorschrift nicht. Ein Kaufvertrag über eine Immobilie kommt hier formfrei zustande, sobald sich Käufer und Verkäufer über das Objekt und den Preis einig sind. In der Praxis geschieht das über das Kaufanbot: Sie unterschreiben ein schriftliches Angebot mit Preis, Frist und Bedingungen. Sobald der Verkäufer annimmt, besteht ein rechtsgültiger Vertrag. Der spätere Termin beim Rechtsanwalt oder Notar bringt diesen Vertrag lediglich in die Form, die das Grundbuch zwingend verlangt.

Für deutsche Käufer ist das die größte rechtliche Stolperfalle. Wer ein Kaufanbot nur „zur Sicherheit“ unterschreibt, um ein Objekt zu reservieren, hat in der Regel bereits gekauft. Ein Rücktritt ist danach nur in sehr engen Grenzen möglich: bei Irrtum, arglistiger Täuschung, einer im Anbot vereinbarten auflösenden Bedingung (z. B. „vorbehaltlich positiver Finanzierungszusage bis zum Datum X“) oder über das Rücktrittsrecht nach Paragraf 30a Konsumentenschutzgesetz.

Dieses gesetzliche Rücktrittsrecht hat jedoch zwei Voraussetzungen, die oft übersehen werden: Sie müssen das Anbot am Tag der allerersten Besichtigung unterschrieben haben, und die Immobilie muss zwingend der Deckung Ihres dringenden Wohnbedarfs dienen. Bei einer Ferienwohnung oder einer reinen Anlegerimmobilie greift dieses Recht nicht. Trifft beides zu, bleibt Ihnen lediglich eine einwöchige Rücktrittsfrist ab Unterschrift – andernfalls sind Sie gebunden.

Drei Dinge gehören deshalb zwingend in jedes Kaufanbot:

• Eine Finanzierungsbedingung mit konkretem Stichtag. Ohne Finanzierungszusage bis zu diesem Datum erlischt das Anbot automatisch.
• Bei Objekten in Tirol, Salzburg oder Vorarlberg eine Grundverkehrsbedingung: Das Anbot wird nur wirksam, wenn die gewünschte Nutzung (z.B. als Zweitwohnsitz) rechtlich zulässig ist.
• Eine sehr kurze Annahmefrist von wenigen Tagen. Solange diese Frist läuft, sind Sie gebunden; lässt der Verkäufer sie verstreichen, sind Sie wieder frei.

Kaufvertrag: Rechtsanwalt oder Notar – und was drinstehen muss

Den eigentlichen Kaufvertrag errichtet in Österreich ein Rechtsanwalt oder ein Notar; beide Berufsgruppen sind hierbei völlig gleichberechtigt. Häufig schlägt der Makler oder Verkäufer einen Rechtsanwalt vor. Es steht Ihnen jedoch frei, einen eigenen Vertragserrichter zu nominieren oder den vorgelegten Entwurf von Ihrem eigenen Anwalt prüfen zu lassen. Diese Praxis ist absolut üblich und kostet je nach Aufwand einige hundert Euro. Die Vertragserrichtung selbst schlägt meist mit ein bis drei Prozent des Kaufpreises (zuzüglich Umsatzsteuer) zu Buche und wird in der Regel vom Käufer getragen. Gut zu wissen: Dieses Honorar ist verhandelbar.

Im Vergleich zum deutschen Notarvertrag gibt es vier wesentliche Unterschiede:

• Aufsandungserklärung: Der Verkäufer willigt ausdrücklich ein, dass Ihr Eigentum im Grundbuch eingetragen wird. Das ist das österreichische Gegenstück zur deutschen Auflassung. Fehlt diese Klausel, weist das Grundbuch den Vertrag ab.
• Beglaubigung der Unterschriften: Der Kaufvertrag an sich muss nicht notariell beurkundet werden. Damit das Grundbuch ihn akzeptiert, müssen jedoch beide Unterschriften notariell oder gerichtlich beglaubigt sein.
• Energieausweis: Der Verkäufer ist verpflichtet, Ihnen spätestens bei Vertragsabschluss einen gültigen Energieausweis zu übergeben (Energieausweis-Vorlage-Gesetz). Tut er das nicht, gilt jene Gesamtenergieeffizienz als vereinbart, die dem Alter und der Art des Gebäudes entspricht.
• Gewährleistung: Gesetzlich stehen Ihnen bei Immobilien drei Jahre Gewährleistung zu (in Deutschland sind es fünf Jahre bei Bauwerken). Bei gebrauchten Immobilien wird die Gewährleistung in der Praxis jedoch fast immer vertraglich ausgeschlossen – das ist in beiden Ländern Standard. Für arglistig verschwiegene Mängel haftet der Verkäufer natürlich trotzdem. Bei Neubauten vom Bauträger greift zusätzlich das Bauträgervertragsgesetz mit strengen Sicherungsmechanismen für Ihre Zahlungen.

Müssen Sie zum Unterschreiben anreisen?

Nein. Sie können den Kaufvertrag bequem bei einem deutschen Notar an Ihrem Wohnort unterschreiben und die Unterschrift dort beglaubigen lassen. Deutschland und Österreich verbindet seit 1923 ein Beglaubigungsvertrag: Urkunden deutscher Notare und Behörden werden in Österreich ohne Apostille oder weitere Überbeglaubigung nahtlos anerkannt. Gleiches gilt für eine Vollmacht, mit der Sie Ihren österreichischen Rechtsanwalt zur Unterschrift ermächtigen. Achten Sie bei einer Vollmacht zwingend darauf, dass sie den genauen Kaufgegenstand, den maximalen Kaufpreis und die Aufsandungserklärung ausdrücklich beinhaltet, sonst verlangt das Grundbuch eine Nachbesserung.

In der Praxis läuft das so ab: Der Vertragserrichter schickt Ihnen den Entwurf per E-Mail, Sie klären letzte Fragen telefonisch, unterschreiben beim Notar in Ihrer Stadt und senden das Original per Einschreiben nach Österreich. Eine Anreise ist eigentlich nur für die Besichtigung und die Schlüsselübergabe nötig – wobei Letzteres sogar Ihr Anwalt für Sie übernehmen könnte.

Grundbuch: So werden Sie Eigentümer

Das Eigentum an einer Immobilie geht in Österreich erst mit der Eintragung im Grundbuch auf Sie über – der sogenannten „Einverleibung“. Eigentümer werden Sie durch den Beschluss des Bezirksgerichts; Unterschrift und Kaufpreiszahlung allein reichen dafür nicht aus. Zwischen Vertrag und Eintragung vergehen meist vier bis acht Wochen. Das österreichische Grundbuch ist komplett öffentlich zugänglich: Jeder kann gegen eine geringe Gebühr jeden Auszug abfragen; ein berechtigtes Interesse wie in Deutschland muss nicht nachgewiesen werden. Wie das Register genau aufgebaut ist und was Sie vor dem Kauf prüfen sollten, erfahren Sie auf unserer Seite zum österreichischen Grundbuch.

Zwischen der Unterschrift und der finalen Eintragung schützt Sie die Rangordnung. Der Verkäufer lässt beim Grundbuch eine „Anmerkung der Rangordnung für die beabsichtigte Veräußerung“ eintragen. Diese gilt ein Jahr und sichert Ihren Platz in der Warteschlange: Wer danach ein Pfandrecht eintragen lässt oder falls der Verkäufer versucht, die Liegenschaft ein zweites Mal zu veräußern, reiht sich zwingend hinter Ihnen ein. Die Rangordnung erfüllt damit denselben Zweck wie die deutsche Auflassungsvormerkung, ist in der Abwicklung aber effizienter: Der Beschluss wird nur einmal physisch ausgestellt, liegt sicher beim Treuhänder und wird erst mit Ihrem Eintragungsgesuch an das Gericht übergeben.

Für die Eintragung fallen Gebühren an, die es in dieser Form in Deutschland nicht gibt: 1,1 Prozent des Kaufpreises für Ihr Eigentumsrecht und weitere 1,2 Prozent der Kreditsumme für das Pfandrecht Ihrer finanzierenden Bank (jeweils zahlbar an das Gericht). Hinzu kommen geringfügige Eingabegebühren. Wichtig für Ihre Planung: Banken finanzieren diese Gebühren in der Regel nicht mit, sie müssen aus Ihren Eigenmitteln stamhen.

Treuhandabwicklung: Warum Ihr Geld nie direkt an den Verkäufer fließt

Der Kaufpreis wird in Österreich praktisch immer über einen Treuhänder abgewickelt, meist ist das direkt der Vertragserrichter. Was in Deutschland das Notaranderkonto als seltene Ausnahme darstellt, ist hier absoluter Standard. Sie überweisen den Kaufpreis nach der Unterschrift auf ein insolvenzgesichertes Treuhandkonto. Der Treuhänder zahlt das Geld erst dann an den Verkäufer aus, wenn alle rechtlichen Voraussetzungen für Ihre lastenfreie Eintragung ins Grundbuch erfüllt sind. Rechtsanwälte melden jede Treuhandschaft verpflichtend beim elektronischen Treuhandbuch der Rechtsanwaltskammer an; Notare nutzen die Treuhandeinrichtung der Notariatskammer. Beide Systeme sind streng kontrolliert und hochgradig versichert.

Auch Ihre Immobilienfinanzierung läuft sicher über den Treuhänder. Die österreichische Bank zahlt den Kredit nicht direkt auf Ihr Konto aus, sondern an den Treuhänder – und zwar Zug um Zug gegen die Garantie, dass ihr Pfandrecht im exakt vereinbarten Rang eingetragen wird. Parallel löscht der Treuhänder mit einem Teil des Kaufpreises die bestehenden Pfandrechte (etwa Alt-Kredite) des Verkäufers.

Falls Sie einen Teil des Kaufpreises mit deutschem Eigenkapital bestreiten, muss dieses Geld vor der Kreditauszahlung durch die Bank auf dem Treuhandkonto bereitliegen. Planen Sie hierfür ausreichende Banklaufzeiten ein; ungewöhnlich hohe Überweisungen ins EU-Ausland erfordern bei deutschen Hausbanken oft eine telefonische Vorankündigung oder Freigabe.

Steuern beim Kauf: Was Österreich und was Deutschland verlangt

Beim Kauf fällt in Österreich eine Grunderwerbsteuer von einheitlich 3,5 Prozent der Gegenleistung an (Kaufpreis inklusive übernommener Lasten). In Deutschland schwankt dieser Satz je nach Bundesland zwischen 3,5 Prozent (z.B. Bayern) und 6,5 Prozent (z.B. Nordrhein-Westfalen oder Schleswig-Holstein). Für Käufer aus den meisten deutschen Bundesländern ist der reine Steuersatz in Österreich also günstiger. Dafür müssen Sie die österreichischen Grundbuchgebühren einkalkulieren. Einen Gesamtvergleich und die genaue Berechnungsgrundlage finden Sie auf unserer Seite zur Grunderwerbsteuer in Österreich.

Um die Anmeldung der Steuer müssen Sie sich nicht kümmern. Der Vertragserrichter berechnet die Grunderwerbsteuer sowie die Eintragungsgebühr, führt diese direkt ans Finanzamt ab und darf den Kaufvertrag erst danach beim Grundbuch einreichen. Daher fordert der Treuhänder diese Nebenkosten zeitgleich mit dem eigentlichen Kaufpreis von Ihnen an. In Deutschland fallen für Sie beim Kauf keine weiteren Steuern an; der Erwerb einer Auslandsimmobilie ist dort weder steuerpflichtig noch gesondert meldepflichtig.

Eine Besonderheit gibt es bei Schenkung und Erbschaft. Österreich hat die Erbschafts- und Schenkungssteuer bereits 2008 komplett abgeschafft. Beim unentgeltlichen Erwerb (z.B. Weitergabe in der Familie) fällt stattdessen lediglich eine Grunderwerbsteuer nach einem gestaffelten Tarif an: 0,5 Prozent für die ersten 250.000 Euro des Grundstückswerts, 2 Prozent für die nächsten 150.000 Euro, alles darüber mit 3,5 Prozent.

Achtung: Wenn Sie oder Ihre Erben in Deutschland wohnen, greift das deutsche Steuerrecht auf das sogenannte Weltvermögen zu – also auch auf Ihr Haus in Kärnten oder Tirol, das dann zum Verkehrswert bewertet wird. Ein formelles Abkommen zur Vermeidung der Doppelbesteuerung bei Erbschaften existiert zwischen den beiden Ländern nicht mehr. Da Österreich die Steuer aber abgeschafft hat, kommt es in der Praxis faktisch zu keiner Doppelbelastung. Wenn Sie die Immobilie später an die nächste Generation übergeben möchten, binden Sie frühzeitig einen Steuerberater ein, der mit beiden Rechtsordnungen vertraut ist.

Steuern danach: Vermietung, Verkauf und Wohnsitzwechsel

Das Doppelbesteuerungsabkommen zwischen Deutschland und Österreich ordnet Einkünfte aus einer Immobilie glasklar dem Land zu, in dem das Gebäude steht. Für Sie als Eigentümer mit Wohnsitz in Deutschland bedeutet das in der Praxis:

Vorgang	Österreich	Deutschland
Vermietung	Sie gelten als beschränkt steuerpflichtig und geben in Österreich jährlich eine Einkommensteuererklärung ab. Das Finanzamt rechnet bei beschränkt Steuerpflichtigen einen fiktiven Betrag (Hinzurechnungsbetrag) zum Einkommen dazu, wodurch die Steuerlast minimal früher ansetzt als bei Inländern. Zinsen, Abschreibung und Betriebskosten können Sie steuermindernd absetzen.	Die in Österreich erwirtschafteten Mieteinnahmen sind in Deutschland steuerfrei. Da die Immobilie im EU-Ausland liegt, fließen diese Gewinne auch nicht in den Progressionsvorbehalt ein; Ihr deutscher Steuersatz für sonstige Einkünfte bleibt also unberührt.
Verkauf	Österreich erhebt eine Immobilienertragsteuer von 30 Prozent auf den Nettogewinn, völlig unabhängig von der Haltedauer. Eine zehnjährige „Spekulationsfrist“ wie in Deutschland gibt es hier seit 2012 nicht mehr. Steuerfrei bleibt nur der Hauptwohnsitz (nach zwei Jahren durchgehender Nutzung seit Kauf oder fünf Jahren Nutzung innerhalb der letzten zehn Jahre).	Der Verkaufsgewinn ist in Deutschland zwar steuerfrei, fließt aber in den Progressionsvorbehalt ein. Das bedeutet: Er erhöht im Jahr des Verkaufs den Steuersatz für Ihre regulären inländischen Einkünfte. Die deutsche Zehnjahresfrist schützt Sie hierbei nicht vor der österreichischen Besteuerung.
Laufende Abgaben	Sie zahlen Grundsteuer (meist im unteren dreistelligen Bereich pro Jahr) sowie gegebenenfalls die Zweitwohnsitzabgabe der jeweiligen Gemeinde/des Bundeslandes.	Keine laufenden Abgaben für die Auslandsimmobilie.
Umzug nach Österreich	Verlegen Sie Ihren Hauptwohnsitz hierher, werden Sie in Österreich unbeschränkt steuerpflichtig. Gleichzeitig erhalten Sie Zugang zur Wohnbauförderung Ihres Bundeslandes.	Die deutsche Steuerpflicht endet grundsätzlich mit der Abmeldung, wobei im Wegzugsjahr spezifische Übergangsregelungen gelten.

Wie die Immobilienertragsteuer im Detail berechnet wird und welche Befreiungen existieren, erklärt unsere Seite zur Spekulationssteuer in Österreich. Für reine Kapitalanleger aus Deutschland lohnt sich zudem ein genauer Blick auf das Konzept der Vorsorgewohnung – das erprobte österreichische Modell für vermietete Eigentumswohnungen mit attraktiven steuerlichen Anreizen.

Welcher Fall sind Sie? Die Rechtsfolgen im Überblick

• Sie ziehen nach Österreich und melden hier Ihren Hauptwohnsitz an. Das ist rechtlich der unkomplizierteste Fall: Sie umgehen jegliche Zweitwohnsitzbeschränkungen, können das Konsumentenschutz-Rücktrittsrecht nutzen, haben Zugang zu Förderungen und profitieren bei einem späteren Verkauf von der Hauptwohnsitzbefreiung. Vergessen Sie nicht die Meldepflicht (innerhalb von drei Tagen nach Einzug) und die Anmeldebescheinigung (bei Aufenthalten über drei Monaten).
• Sie kaufen ein Ferienhaus oder einen Zweitwohnsitz und behalten Ihren Lebensmittelpunkt in Deutschland. Der wichtigste Schritt: Prüfen Sie die Widmung bei der Gemeinde, bevor Sie irgendetwas unterschreiben. Da das Rücktrittsrecht nach Konsumentenschutzgesetz hier nicht greift, müssen Sie zwingend Vorbehaltsbedingungen ins Kaufanbot aufnehmen. Planen Sie die jährliche Zweitwohnsitzabgabe ein. Bei einem späteren Verkauf fällt unweigerlich die volle Immobilienertragsteuer an. Alle Details zur Finanzierung finden Sie unter Finanzierung von Ferienwohnungen und Zweitwohnsitzen.
• Sie kaufen als Kapitalanlage zur Vermietung. Auch hier gibt es kein Konsumentenschutz-Rücktrittsrecht. Sie beantragen eine österreichische Steuernummer und geben jährlich eine Erklärung ab; in Deutschland bleiben die Mieten ohne Auswirkung auf Ihren Steuersatz. Achtung bei Airbnb & Co.: Die Kurzzeitvermietung erfordert in vielen Gemeinden eine explizite Sonderwidmung und ist in klassischen Tourismusorten oft strikt untersagt.

Was die Rechtslage für Ihre Finanzierung bedeutet

Das Pfandrecht für einen Immobilienkredit muss zwingend im österreichischen Grundbuch eingetragen werden. Deutsche Banken können oder wollen das in der Praxis meist nicht abbilden, weshalb die Finanzierung fast immer über ein österreichisches Institut läuft. Zwar ist die strenge KIM-Verordnung (mit ihren harten Grenzen von 20 Prozent Eigenmitteln, maximal 40 Prozent Haushaltsbelastung und 35 Jahren Laufzeit) Mitte 2025 ausgelaufen, doch die meisten Banken nutzen diese Parameter weiterhin als harte interne Risikorichtlinien.

Die rechtlichen Rahmenbedingungen aus diesem Leitfaden sind exakt die Themen, die auch der Risikoprüfer der Bank beleuchtet. Ein Freizeitwohnsitz ohne wasserdichte behördliche Widmung ist für die meisten unserer 60 bis 80 Bankpartner als Sicherheit wertlos, da die Gemeinde die Nutzung jederzeit untersagen könnte. Auch Objekte, die primär für touristische Kurzzeitvermietung gedacht sind, fallen bei vielen Instituten sofort durchs Raster.

Als Faustregel gilt: Wer in Deutschland wohnen bleibt, muss bei jenen Banken, die überhaupt grenzüberschreitend finanzieren, mit etwa 30 Prozent Eigenmittelanteil rechnen. Wer den Hauptwohnsitz nach Österreich verlegt, kommt oft mit 20 Prozent aus. Und da der österreichische Kreditschutzverband (KSV1870) keine Bonitätsdaten über Sie hat, gehört eine aktuelle SCHUFA-Auskunft zwingend zu Ihren Pflichtunterlagen.

Genau diese Hürden prüfen wir für Sie vorab. Eine blinde Kreditanfrage, die nach Wochen abgelehnt wird, kostet wertvolle Zeit – und so lange wartet in der Regel kein Verkäufer auf eine Finanzierungsbestätigung. Weitere Informationen zu den banküblichen Anforderungen finden Sie auf unserer Spezialseite zur Immobilienfinanzierung für Steuerausländer. Den kompletten Ablauf vom ersten Budget bis zur finalen Schlüsselübergabe zeigt Ihnen unser Leitfaden zum Immobilienkauf in Österreich als Deutscher.

Rechtliche Checkliste vor dem Kaufanbot

1. Aktuellen Grundbuchauszug besorgen und alle drei Blätter (A, B, C) prüfen: Wer ist echter Eigentümer? Welche Lasten, Dienstbarkeiten oder offenen Pfandrechte sind eingetragen?
2. Flächenwidmung prüfen. In Tirol, Salzburg, Vorarlberg und Kärnten: Die Zulässigkeit der geplanten Nutzung zwingend schriftlich von der Gemeinde bestätigen lassen.
3. Finanzierungszusage der Bank vorab einholen – oder das Kaufanbot zwingend mit einer Finanzierungsbedingung und hartem Stichtag versehen.
4. Annahmefrist im Kaufanbot kurz halten (z. B. drei bis fünf Tage) und jegliche mündliche Nebenabrede schriftlich fixieren.
5. Energieausweis vom Verkäufer anfordern. Bei Wohnungen zusätzlich Nutzwertgutachten, Wohnungseigentumsvertrag und die Protokolle der letzten drei Eigentümerversammlungen prüfen.
6. Vertragserrichter auswählen oder den vorgelegten Entwurf durch einen unabhängigen Rechtsanwalt gegenprüfen lassen.
7. Vollmacht bei einem deutschen Notar vorbereiten, falls Sie den Vertrag nicht persönlich in Österreich unterzeichnen wollen.
8. Ausreichend liquide Mittel für die Kaufnebenkosten (Steuern, Gebühren, Makler, Anwalt) bereithalten – Banken finanzieren diese Nebenkosten üblicherweise nicht mit.
9. Steuerberater mit tiefgehenden Kenntnissen beider Steuersysteme einbinden, speziell wenn Sie vermieten, vererben oder die Immobilie später wieder verkaufen möchten.
10. Bei Umzug nach Österreich: Meldezettel innerhalb von drei Tagen besorgen und bei einem Aufenthalt über drei Monate die Anmeldebescheinigung beantragen.

Häufige Fragen (FAQ)

Brauche ich als Deutscher eine Genehmigung, um in Österreich eine Immobilie zu kaufen?

Nein. Als EU-Bürger sind Sie beim Grunderwerb in allen neun Bundesländern österreichischen Staatsbürgern völlig gleichgestellt, eine spezielle Ausländergenehmigung brauchen Sie nicht. Es gelten lediglich zwei Ausnahmen, die aber für alle Käufer (auch Österreicher) bindend sind: Land- und forstwirtschaftliche Grundstücke sind generell genehmigungspflichtig, und in Tirol, Salzburg sowie Vorarlberg ist ein Zweit- oder Freizeitwohnsitz nur in explizit dafür gewidmeten Objekten erlaubt. In diesen Bundesländern müssen Sie beim Kauf eine Erklärung zur geplanten Nutzung abgeben – ohne diese trägt das Grundbuch Sie nicht ein.

Ist ein Kaufanbot in Österreich auch ohne Notar verbindlich?

Ja. Sobald der Verkäufer Ihr schriftliches Kaufanbot innerhalb der gesetzten Frist annimmt, entsteht ein gültiger Kaufvertrag. Eine notarielle Beurkundung (wie nach Paragraf 311b BGB in Deutschland) ist in Österreich dafür nicht zwingend erforderlich. Ein Rücktritt ist danach nur noch bei Irrtum, Täuschung, durch eine im Anbot festgehaltene Bedingung oder nach Paragraf 30a des Konsumentenschutzgesetzes möglich. Dieses Rücktrittsrecht gilt jedoch nur eine Woche lang, und auch nur dann, wenn Sie am Tag der Erstbesichtigung unterschrieben haben und die Immobilie Ihren eigenen, dringenden Wohnbedarf deckt. Bei reinen Ferien- oder Anlageobjekten greift dieser Schutz nicht.

Muss ich für den Kaufvertrag persönlich nach Österreich reisen?

Nein, das ist nicht zwingend notwendig. Sie können den Kaufvertrag (oder eine entsprechende Vollmacht für Ihren österreichischen Rechtsanwalt) bequem bei einem deutschen Notar an Ihrem Wohnort unterschreiben und beglaubigen lassen. Dank eines Beglaubigungsvertrags zwischen Deutschland und Österreich aus dem Jahr 1923 werden Urkunden deutscher Notare in Österreich anstandslos und ohne zusätzliche Apostille anerkannt. Achten Sie jedoch darauf, dass eine Vollmacht den Kaufgegenstand, den Höchstpreis und die Einwilligung zur Grundbucheintragung (die sogenannte Aufsandungserklärung) ausdrücklich beinhalten muss, andernfalls kann das Grundbuch die Eintragung blockieren.

Was kostet der Immobilienerwerb in Österreich rechtlich zusätzlich zum Kaufpreis?

Kalkulieren Sie mit Nebenkosten von rund 10 Prozent des Kaufpreises (ohne Maklergebühren). Diese setzen sich wie folgt zusammen: 3,5 Prozent Grunderwerbsteuer, 1,1 Prozent für die Eintragung des Eigentums ins Grundbuch, etwa ein bis drei Prozent (zuzüglich Umsatzsteuer) für die Errichtung des Vertrags durch einen Rechtsanwalt oder Notar, sowie anfallende Beglaubigungskosten. Wenn Sie den Kauf über eine Bank finanzieren, kommen nochmals 1,2 Prozent der Kreditsumme für die Eintragung des Pfandrechts hinzu. Falls ein Makler involviert ist, steigt die Summe um bis zu 3 Prozent zuzüglich Umsatzsteuer. Wichtig: Banken finanzieren diese Erwerbsnebenkosten in der Regel nicht mit, sie müssen aus Eigenkapital gedeckt werden.

Muss ich Mieteinnahmen aus Österreich auch in Deutschland versteuern?

Nein, die Mieteinnahmen müssen Sie direkt in Österreich versteuern. Das Doppelbesteuerungsabkommen regelt klar, dass das Besteuerungsrecht bei dem Land liegt, in dem sich die Immobilie befindet. Sie reichen dort jährlich eine Einkommensteuererklärung als „beschränkt Steuerpflichtiger“ ein und können Kosten wie Zinsen, Abschreibungen und Betriebskosten geltend machen. In Deutschland bleiben diese Einnahmen steuerfrei. Da Österreich ein EU-Mitgliedsstaat ist, fließen diese Mieteinkünfte auch nicht in den Progressionsvorbehalt ein – Ihr deutscher Steuersatz für sonstige Einkünfte erhöht sich dadurch also nicht. Anders verhält es sich beim Verkauf: Der Gewinn unterliegt in Österreich einer Immobilienertragsteuer von 30 Prozent und erhöht im Jahr des Verkaufs über den Progressionsvorbehalt sehr wohl Ihren deutschen Steuersatz.

Worauf es am Ende ankommt

Das österreichische Rechtssystem legt Ihnen als deutschem Käufer keine größeren Steine in den Weg als einem Inländer. Die kritischen Unterschiede liegen im Wesentlichen an drei Punkten: Sie binden sich mit dem Kaufanbot bereits viel früher und schärfer, als Sie es aus Deutschland gewohnt sind. Ob Ihr Traum vom Zweitwohnsitz wahr wird, hängt fast immer von der konkreten Flächenwidmung der Gemeinde ab. Und sowohl Mieteinnahmen als auch ein späterer Verkaufsgewinn werden nach österreichischen Regeln besteuert.

Wer diese drei Aspekte vor der Unterschrift sauber klärt, hat die juristische Pflicht erfüllt. Danach folgt die Kür: die Strukturierung der Finanzierung, bei der gesetzliche Rahmenbedingungen auf strenge Bankrichtlinien treffen. Genau hier setzen wir an. Wir filtern vorab, welche unserer 60 bis 80 Bankpartner exakt Ihr Profil finanzieren, verhandeln die Konditionen und stimmen den komplexen Zahlungsablauf reibungslos mit Ihrem Treuhänder ab. Das Ganze kostet Sie keinen Cent extra, da unser Vermittlungshonorar bereits transparent in den Kreditkonditionen der Bank abgebildet ist.

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Quellenverzeichnis: Rechtsinformationssystem des Bundes (RIS), Tiroler Grundverkehrsgesetz 1996, Grunderwerbsteuergesetz 1987, Einkommensteuergesetz 1988 (Paragrafen 30 und 98) und Gerichtsgebührengesetz; oesterreich.gv.at (Checkliste zum Kauf von Grundstücken und Immobilien); Bundesministerium der Finanzen Deutschland (Doppelbesteuerungsabkommen Deutschland-Österreich vom 24. August 2000); Beglaubigungsvertrag zwischen Deutschland und Österreich vom 21. Juni 1923. Hinweis: Dieser Leitfaden bietet allgemeine Informationen und ersetzt keine fundierte Rechts- oder Steuerberatung im individuellen Einzelfall.