Immobilienkauf in Österreich: Der typische Ablauf Schritt für Schritt
Der Immobilienkauf in Österreich folgt einem rechtlich klar definierten Ablauf, bei dem einzelne Schritte eine besondere Bedeutung einnehmen – insbesondere für Käufer aus dem Ausland.
- Objektsuche & Finanzierungsprüfung: Vor dem eigentlichen Kauf ist eine sorgfältige Objektwahl entscheidend. Regionale Unterschiede im Preisniveau (z. B. Tirol vs. Burgenland) sowie mögliche Einschränkungen durch das Grundverkehrsgesetz sollten geprüft werden. Parallel empfiehlt sich eine erste Finanzierungsprüfung. OPTIFIN unterstützt hier mit maßgeschneiderten Pre-Checks, speziell für deutsche Käufer.
- Kaufpreisverhandlung und Kaufanbot: Anders als in Deutschland ist das „Kaufanbot“ in Österreich ein verbindliches, einseitig unterzeichnetes Angebot, das bei Annahme durch den Verkäufer sofort rechtsgültig wird. Ein Rücktritt ist nur unter bestimmten Bedingungen möglich – ein bedeutender Unterschied, der juristischen Beistand sinnvoll macht.
- Finanzierungszusage: Die Darlehenszusage erfolgt nach Prüfung von Eigenmitteln, SCHUFA-Auszug (vom Kunden selbst einzubringen), Einkommen und Sicherheiten. Banken fordern bei ausländischen Käufern häufig höhere Eigenmittelquoten (bis zu 40 % bei Ferienimmobilien). Die KIM-Verordnung in Österreich limitiert zudem Kreditlaufzeit (max. 35 Jahre), Eigenkapital (mind. 20 %) und Haushaltsbelastung (max. 40 %).
- Kaufvertrag: Er wird durch einen Rechtsanwalt erstellt und umfasst u. a. Zahlungsmodalitäten, Übergabemodalitäten, Klauseln zur Wohnbauförderung und Gewährleistung. Anders als in Deutschland sind Notare in Österreich keine zwingende Voraussetzung.
- Treuhandabwicklung: Der Treuhänder (in der Regel der Rechtsanwalt) verwaltet das Treuhandkonto. Die Auszahlung an den Verkäufer erfolgt erst nach Grundbuchseintragung – dies schützt Käufer und Verkäufer gleichermaßen.
- Grundbucheintragung: Die Eigentumsübertragung wird beim Bezirksgericht beantragt. Erst mit der Eintragung wird der Käufer rechtlich zum Eigentümer. In der Regel dauert dieser Vorgang mehrere Wochen.
- Nebenkosten: Zusätzlich zum Kaufpreis fallen ca. 10–12 % Nebenkosten an, darunter Grunderwerbsteuer (3,5 %), Grundbuchgebühr (1,1 %), Vertragserrichtungskosten (1–2 %), Maklerprovision (bis zu 3 % zzgl. USt).
- Wohnbauförderung: Bei Nutzung als Hauptwohnsitz können EU-Bürger Wohnbauförderung beantragen. Förderkriterien und Höhe unterscheiden sich stark zwischen den Bundesländern.
Finanzierung vor dem Kauf: Der Knackpunkt für deutsche Käufer
Die Finanzierungsphase ist oft die größte Hürde beim Ablauf des Immobilienkaufs in Österreich für deutsche Käufer. Während die Grundprinzipien ähnlich sind, liegen die Unterschiede im Detail – mit teils erheblichen Auswirkungen:
- Eigenkapitalanforderungen: Österreichische Banken verlangen je nach Objektart und Nutzung deutlich mehr Eigenmittel – insbesondere bei touristischer Nutzung oder Kapitalanlage.
- Zinsmodelle: Während in Deutschland Festzinsdarlehen über 10–20 Jahre üblich sind, dominieren in Österreich variable Zinsmodelle, oft in Kombination mit Cap-Darlehen oder hybriden Lösungen.
- SCHUFA-Problematik: Österreichische Banken haben keinen Zugang zur SCHUFA. Daher muss diese durch den Kreditnehmer selbst beschafft und postalisch eingereicht werden. OPTIFIN unterstützt mit einem eigenen Prozess zur schnellen Abwicklung.
- Vergaberichtlinien (KIM): Seit 2022 gelten in Österreich strikte Vorschriften: mind. 20 % Eigenmittel, max. 35 Jahre Laufzeit, max. 40 % Haushaltsbelastung. Ausnahmen sind nur begrenzt möglich.
Durch spezialisierte Bankkontakte kann OPTIFIN auch für anspruchsvolle Kundengruppen passende Lösungen darstellen – inklusive Finanzierung in Euro, mit variabler oder fixer Zinsstruktur und individuellen Tilgungsplänen.
Besonderheiten bei der Vertragsabwicklung in Österreich
Im Gegensatz zu Deutschland, wo Notare zwingend erforderlich sind, erfolgt die Vertragsabwicklung in Österreich überwiegend durch Rechtsanwälte. Diese übernehmen auch die treuhändige Abwicklung und die Anträge an das Grundbuchamt. Eine Besonderheit ist die zentrale Rolle des Treuhandkontos, über das der gesamte Zahlungsfluss läuft.
Der Ablauf zusammengefasst:
- Erstellung des Kaufvertrags inkl. aller Nebenabreden
- Treuhandvereinbarung für die sichere Zahlungsabwicklung
- Einreichung beim Grundbuchgericht und Abwicklung der Gebühren
- Übergabeprotokoll und Besitzübergang nach vollständiger Zahlung
Wohnbauförderung – sinnvoll für deutsche Käufer?
In Deutschland übernimmt die KfW als zentrale Förderstelle wesentliche Aufgaben. In Österreich hingegen wird die Wohnbauförderung über die Bundesländer organisiert. Das bedeutet mehr Aufwand, aber auch gezieltere Fördermöglichkeiten – sofern bestimmte Voraussetzungen erfüllt sind:
- Die Immobilie muss als Hauptwohnsitz genutzt werden (Zweitwohnsitze sind ausgeschlossen)
- Der Käufer muss EU-Bürger sein (also z. B. deutscher Staatsbürger)
- Je nach Bundesland gelten Einkommensgrenzen, energetische Standards und familiäre Voraussetzungen
Je nach Programm sind zinsgünstige Zusatzdarlehen, nicht rückzahlbare Zuschüsse oder Annuitätenzuschüsse möglich. OPTIFIN unterstützt dabei, passende Förderungen frühzeitig zu identifizieren und in die Finanzierungsstruktur zu integrieren.
Steuerliche und rechtliche Unterschiede
Viele deutsche Käufer unterschätzen die steuerlichen und rechtlichen Rahmenbedingungen beim Immobilienkauf in Österreich. Hier die wichtigsten Unterschiede auf einen Blick:
- Grunderwerbsteuer: Einheitlich 3,5 % in Österreich (Deutschland variiert je Bundesland zwischen 3,5–6,5 %)
- Grundbuchgebühr: 1,1 % des Kaufpreises, zusätzlich zu Eintragungsgebühren
- Melderecht: Für Förderanspruch ist ein gemeldeter Hauptwohnsitz in Österreich erforderlich
- Vertragserrichtungskosten: Übernimmt meist Käufer, ca. 1–2 % des Kaufpreises
- Steuerliche Absetzbarkeit: Bei vermieteten Objekten können Zinsen, Abschreibungen und Nebenkosten steuerlich geltend gemacht werden – dies setzt jedoch eine Anmeldung beim österreichischen Finanzamt voraus
Fazit: Gut vorbereitet ist halb gekauft
Der Ablauf des Immobilienkaufs in Österreich ist klar strukturiert, aber voller landesspezifischer Besonderheiten. Gerade deutsche Käufer sehen sich oft mit ungewohnten Anforderungen konfrontiert – sei es bei der Finanzierung, bei der Förderabwicklung oder bei der Vertragsgestaltung.
Wer diese Unterschiede kennt und richtig damit umgeht, kann langfristig von stabilen Renditen, steuerlichen Vorteilen und attraktiven Fördermodellen profitieren. OPTIFIN bietet dabei spezialisierte Unterstützung für deutsche Steuerausländer und begleitet den gesamten Kaufprozess von der Finanzierung bis zum Grundbucheintrag.
