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Mehr InformationenWas zählt als Zweitwohnsitz oder Ferienimmobilie in Österreich?
In Österreich unterscheidet man klar zwischen Hauptwohnsitzen und Zweit- bzw. Ferienwohnsitzen. Eine Ferienwohnung ist in der Regel eine Immobilie, die nicht dauerhaft bewohnt wird und primär der Erholung oder zeitweisen Nutzung dient. Besonders wichtig: Die Nutzung – sei es reine Eigennutzung, Vermietung oder Mischformen – beeinflusst maßgeblich die Finanzierbarkeit und Genehmigung.
Warum Banken bei Zweitwohnsitzen besonders vorsichtig sind
Ferienimmobilien stellen für Banken ein erhöhtes Risiko dar. Die Immobilie dient nicht als dauerhafter Wohnsitz – das bedeutet geringere Besicherung, vor allem für ausländische Kreditnehmer. Österreichische Banken prüfen sehr streng, wenn der Kreditnehmer kein Inlandseinkommen und keine Verbindung zum österreichischen Finanzsystem hat. Deutsche Banken wiederum tun sich schwer, weil sie österreichische Objekte nicht ausreichend absichern können.
Strenge Eigenmittel-Anforderungen: Was wirklich erwartet wird
Bei Ferienimmobilien müssen deutsche Kreditnehmer in der Regel mit deutlich höheren Eigenkapitalquoten rechnen – meist 30–50 %. Wird die Immobilie touristisch genutzt oder liegt in einer besonders gefragten Region, steigen die Anforderungen zusätzlich. Wer plant, später seinen Hauptwohnsitz nach Österreich zu verlegen, hat bessere Chancen – dennoch lehnen viele Banken solche Anfragen pauschal ab.
Bonität, SCHUFA & Co: Was deutsche Kreditnehmer vorbereiten müssen
Da österreichische Banken keinen Zugriff auf die SCHUFA haben, muss diese vom Kreditnehmer selbst eingeholt und vorgelegt werden. Auch KSV oder CRIF-Abfragen bringen meist kein Ergebnis, wenn bisher keine österreichische Finanzhistorie vorliegt. Zusätzlich sind folgende Unterlagen notwendig:
- Aktuelle SCHUFA-Bonitätsauskunft (Original, postalisch zugestellt)
- Nachweise über Einkommen (Gehaltsabrechnungen oder BWA bei Selbstständigen)
- Letzte Steuerbescheide (Deutschland)
- Vermögensnachweise (z. B. Immobilien, Wertpapierdepots)
- Grundbuchauszüge (auch von Auslandsimmobilien, ggf. mit Übersetzung)
Checkliste: So gelingt die Finanzierung einer Ferienimmobilie in Österreich
- Festlegen, ob Eigennutzung oder Vermietung geplant ist
- Geeignetes Objekt finden (inkl. Widmung und rechtlicher Nutzung)
- Eigenmittel realistisch kalkulieren (inkl. Erwerbsnebenkosten)
- Bonitätsunterlagen und SCHUFA-Auskunft beschaffen
- Spezialisierte Finanzierungsberatung (z. B. über OPTIFIN) einholen
- Individuelle Banklösung finden und Antrag stellen
- Abwicklung mit Notar, Eintragung im Grundbuch
Sonderfall: Kurzzeitvermietung und touristische Nutzung
Wer seine Ferienimmobilie über Plattformen wie Airbnb oder Booking vermieten möchte, sollte besonders vorsichtig sein. Nicht nur rechtlich (Widmung, Genehmigungen), sondern auch finanziell gelten hier strengere Spielregeln. Viele Banken bewerten solche Immobilien als gewerblich – was zu anderen Finanzierungskonditionen und deutlich höheren Eigenmitteln führt.
Warum spezialisierte Beratung bei Ferienwohnungen unverzichtbar ist
Die Komplexität bei der Finanzierung von Ferienwohnungen in Österreich ist für deutsche Kreditnehmer ohne Erfahrung kaum zu durchdringen. Unterschiedliche Regeln, fehlende Kreditregisterverbindungen, und Banken, die Anfragen vorschnell ablehnen – all das erfordert einen Partner, der sich genau auf diese Zielgruppe spezialisiert hat. OPTIFIN verfügt über bewährte Prozesse und Bankpartner, die auf solche Finanzierungen eingestellt sind.
Fazit: Mit realistischen Erwartungen und guter Vorbereitung zum Feriendomizil
Die Finanzierung von Ferienwohnungen in Österreich ist für deutsche Kreditnehmer eine Herausforderung – aber keine unlösbare. Wer Eigenmittel realistisch einschätzt, die richtigen Unterlagen vorbereitet und auf spezialisierte Beratung setzt, kann sich den Traum vom Rückzugsort in den Alpen erfüllen.
Häufige Fragen
Welche Eigenmittel brauche ich für eine Ferienwohnung in Österreich?
Für Ferienimmobilien verlangen österreichische Banken in der Regel zwischen 30–50 % an Eigenkapital. Bei touristischer Nutzung oder fehlendem Hauptwohnsitz in Österreich kann die Anforderung sogar noch höher liegen.
Akzeptieren österreichische Banken eine SCHUFA-Auskunft?
Ja, aber die SCHUFA muss vom Kreditnehmer selbst eingeholt und eingereicht werden. Ein automatischer Zugriff ist österreichischen Banken nicht möglich.
Welche Unterlagen muss ich als deutscher Kreditnehmer vorlegen?
Neben der SCHUFA-Auskunft benötigen Banken Einkommensnachweise, Steuerbescheide, Nachweise über vorhandenes Vermögen sowie – bei bestehenden Immobilien – aktuelle Grundbuchauszüge. Bei ausländischen Unterlagen kann eine beglaubigte Übersetzung erforderlich sein.
Bekomme ich Wohnbauförderung für eine Ferienwohnung in Österreich?
Nein, Wohnbauförderungen sind in der Regel nur für Hauptwohnsitze vorgesehen. Eine Förderung ist nur möglich, wenn die Immobilie künftig als Hauptwohnsitz genutzt wird und der Käufer EU-Bürger ist.
Wie beeinflusst die Lage der Immobilie die Finanzierungschancen?
Die Lage spielt eine entscheidende Rolle. Immobilien in stark touristisch geprägten Regionen unterliegen strengeren Auflagen. Auch die Widmung der Liegenschaft (z. B. Freizeitwohnsitz) kann die Finanzierbarkeit erheblich einschränken.
