Du suchst nach einem günstigen Finanzierungsangebot für dein Grundstück in Österreich?

Was deutsche Käufer beim Grundstückskauf in Österreich wissen müssen

Grundsätzlich dürfen EU-Bürger, also auch deutsche Staatsangehörige, in Österreich Grundstücke erwerben. Doch einfach ist der Prozess nicht – vor allem nicht, wenn es um ungebaute Grundstücke oder spezielle Widmungen wie Freizeitwohnsitze geht.

Österreich unterscheidet zwischen:

• Bauland (bebaubare Grundstücke mit Widmung),
• Grünland (landwirtschaftliche oder unbebaubare Flächen) und
• Freizeitwohnsitzen, die stark reguliert sind.

Dazu kommt: Jedes Bundesland hat eigene Grundverkehrsgesetze. Besonders streng sind hier Tirol und Salzburg – ohne Hauptwohnsitzabsicht oder engen regionalen Bezug ist der Erwerb dort meist nicht möglich.

Besonderheiten bei der Grundstücksfinanzierung

Ein Grundstückskauf unterscheidet sich wesentlich vom Kauf einer fertigen Immobilie.

Die größte Herausforderung: Es gibt keine Immobilie als Sicherheit für die Bank. Daher verlangen viele Institute:

• eine höhere Eigenkapitalquote (oft 30–50 %),
• klare Nachweise über eine zukünftige Bebauung und
• vollständige Unterlagen zur Nutzung und Widmung des Grundstücks.

Warum klassische Bankfinanzierungen meist nicht funktionieren

Viele deutsche Käufer wenden sich zunächst an ihre Hausbank – doch hier endet die Hoffnung oft schnell: Deutsche Banken können Grundstücke in Österreich nicht oder nur mit großem Aufwand besichern. Das Grundbuchsystem ist nicht kompatibel, die Absicherung schwierig.

Auch österreichische Banken zeigen sich bei ausländischen Kreditnehmern häufig zögerlich:

• Kein österreichisches Konto?
• Einkommen in Deutschland?
• Schufa statt KSV?

Diese Faktoren führen oft zu Ablehnungen oder schlechten Konditionen.

OPTIFIN hat sich genau auf diese Lücke spezialisiert: Wir arbeiten mit ausgewählten Banken in Österreich zusammen, die speziell auf deutsche Kreditnehmer vorbereitet sind. Unsere Prozesse sind darauf abgestimmt, alle Unterlagen richtig aufzubereiten und Hürden frühzeitig zu klären.

Hauptwohnsitz oder Zweitwohnsitz – eine zentrale Weichenstellung

Vor allem in Bundesländern wie Tirol, Salzburg oder Vorarlberg ist die geplante Nutzung des Grundstücks entscheidend:

• Hauptwohnsitz: Wird meist bevorzugt genehmigt. Voraussetzung für viele Bauvorhaben.
• Zweitwohnsitz: In vielen Regionen genehmigungspflichtig oder sogar untersagt. Gemeinden prüfen sehr genau, ob es sich um „kalte Betten“ handelt.

Diese Unterscheidung wirkt sich nicht nur auf die Rechtssicherheit des Kaufs aus, sondern auch auf die Finanzierung selbst: Banken bewerten Zweitwohnsitze oft als risikoreicher und verlangen teils höhere Sicherheiten oder Zinsen.

Schritt-für-Schritt: Mit OPTIFIN zur Grundstücksfinanzierung

Wer mit uns zusammenarbeitet, profitiert von einem klar strukturierten Prozess – ohne unnötige Umwege und böse Überraschungen:

1. Beratung und Machbarkeitsanalyse
   Wir analysieren deine persönliche Situation, prüfen die geplante Nutzung des Grundstücks (Haupt- oder Zweitwohnsitz) und bewerten erste Eckdaten zu Objekt und Region.
2. Rechtliche Prüfung
   Wir klären, ob das Grundstück unter das Grundverkehrsgesetz fällt, ob Widmung und Bebauung möglich sind und welche regionalen Vorschriften gelten.
3. Unterlagen beschaffen
   Gemeinsam kümmern wir uns um die notwendigen Unterlagen – dazu gehört auch eine aktuelle Schufa-Selbstauskunft, die in Österreich nicht automatisch abrufbar ist und vom Kunden selbst beantragt werden muss.
4. Finanzierungslösung erarbeiten
   Wir vergleichen Angebote unserer Bankpartner und wählen jene Lösung, die zu deinen Zielen, deiner finanziellen Situation und dem Objekt passt.
5. Vertragsabwicklung & Auszahlung
   Sobald die Bank zugesagt hat, begleiten wir die gesamte Vertragsabwicklung, inklusive Treuhandabwicklung und Grundbucheintragung – bis zur Auszahlung.

Checkliste: Was du für die Finanzierung benötigst

Ein erfolgreicher Finanzierungsprozess hängt wesentlich von vollständigen und gut vorbereiteten Unterlagen ab:

✅ Aktuelle Einkommensnachweise (Lohnzettel, Steuerbescheide)

✅ Eigenkapitalnachweis (z. B. Kontoauszug)

✅ Meldebescheinigung (Hauptwohnsitz in Deutschland)

✅ Schufa-Selbstauskunft

✅ Kopie des Reisepasses oder Personalausweises

✅ Ggf. Bebauungsplan oder Widmungsbescheid

✅ Erklärung zur geplanten Nutzung (Haupt-/Zweitwohnsitz)

Fehlen Unterlagen oder stimmen Angaben nicht mit den Grundverkehrsbestimmungen überein, kann das zu erheblichen Verzögerungen oder sogar zur Ablehnung führen.

 

Fazit: Grundstück finanzieren in Österreich – mit OPTIFIN einfach und sicher

Die Finanzierung eines Grundstücks in Österreich ist für deutsche Käufer kein Selbstläufer – aber mit dem richtigen Partner an der Seite durchaus realisierbar. Während klassische Banken oft an rechtlichen, technischen oder organisatorischen Grenzen scheitern, bietet OPTIFIN eine spezialisierte Lösung mit bewährten Partnern, klaren Abläufen und persönlicher Begleitung.

 

Kann man ein Grundstück finanzieren?

Ja! Genau wie ein Haus oder eine Eigentumswohnung kann auch ein unbebautes Grundstück finanziert werden. Allerdings sind die Anforderungen strenger – insbesondere bei der Besicherung durch Banken.

Wie viel Eigenkapital benötigt man für ein Grundstück?

Für unbebaute Grundstücke verlangen Banken in der Regel 30–50 % Eigenmittel, da keine sofort verwertbare Immobilie als Sicherheit dient.

Wird ein Grundstück als Eigenkapital angesehen?

Ja! Ein lastenfreies Grundstück wird häufig als Eigenkapital anerkannt – vorausgesetzt, die finanzierende Bank kann sich ins österreichische Grundbuch eintragen.

Welche Nebenkosten fallen beim Kauf eines Grundstücks in Österreich an?

Insgesamt sollten rund 10–11 % Nebenkosten einkalkuliert werden. Dazu zählen 3,5 % Grunderwerbsteuer, 1,1 % Eintragungsgebühr, etwa 3–4 % Maklerprovision sowie Kosten für Notar oder Treuhänder.

Benötige ich eine Schufa-Auskunft für die Finanzierung in Österreich?

Ja, österreichische Banken verlangen in der Regel eine aktuelle Schufa-Auskunft. Diese muss vom deutschen Antragsteller selbst beantragt und bereitgestellt werden.

Kann ich ein Grundstück in Tirol oder Salzburg als deutscher Staatsbürger kaufen?

Nur unter bestimmten Bedingungen. Besonders in Tirol und Salzburg gelten strenge Regeln für den Erwerb – vor allem bei Zweitwohnsitzen oder Freizeitgrundstücken. Eine Genehmigung durch die Grundverkehrsbehörde ist oft erforderlich.