1. Aktuelle Immobilienpreise in Österreich
Die Immobilienpreise in Österreich zeigen seit 2023 eine deutliche Abkühlung. Hauptgründe sind:
- Gestiegene Zinsen
- Strengere Kreditvergaberichtlinien
Die Preise bleiben dennoch auf hohem Niveau:
- Wien: Ø 5.000–6.000 €/m² für Eigentumswohnungen
- Ländliche Regionen (z. B. Burgenland): Ø ca. 2.000 €/m²
- Ferienregionen (z. B. Kitzbühel, Zell am See): Über 7.000 €/m² in Toplagen
Moderne, energieeffiziente Immobilien sind preisstabil, während Altbauten unter Druck geraten.
2. Kaufnebenkosten beim Immobilienerwerb
Zusätzlich zum Kaufpreis fallen folgende Nebenkosten an:
- Grunderwerbsteuer: 3,5 % (bei familiären Übertragungen reduziert)
- Grundbucheintragung: 1,1 % des Kaufpreises
- Hypothekareintragung: 1,2 % des Kreditbetrags
- Vertragserrichtung & Notar: 1–3 % des Kaufpreises + 20 % USt
- Maklerprovision: bis zu 3 % + 20 % USt (oft vom Käufer zu tragen)
Insgesamt summieren sich die Nebenkosten oft auf rund 10 % oder mehr des Kaufpreises.
Hinweis: Im Mietbereich gilt seit 2023 das Bestellerprinzip – nicht jedoch beim Kauf.
3. Finanzierung für EU-Bürger mit Auslandseinkommen
Der Immobilienkauf durch EU-Bürger ist grundsätzlich erlaubt. Für Käufer mit Einkommen im Ausland gelten jedoch besondere Bedingungen:
- Gründliche Bonitätsprüfung & Dokumentennachweise (Steuerbescheide, Arbeitgeberbestätigung etc.)
- Höherer Eigenmittelanteil erforderlich
- Bei deutschem Einkommen in Euro: meist unkomplizierter
- Bei Einkommen in CHF (Schweiz): Währungsrisiko und strengere Prüfungen
Einige Banken sind auf internationale Kunden spezialisiert und bieten Beratung auf Deutsch oder Englisch.
Achte auf regionale Beschränkungen, etwa in Tourismusorten mit Zweitwohnsitz-Auflagen.
4. Eigenmittelquote & Einfluss auf die Kreditkonditionen
Seit der KIM-VO (2022) gelten folgende Regeln:
- Mind. 20 % Eigenmittelanteil (max. 80 % Beleihung)
- Rate darf max. 35 % des Nettoeinkommens betragen
Mehr Eigenkapital bringt bessere Konditionen (z. B. geringere Zinsen), während weniger oft zu Ablehnungen oder schlechteren Bedingungen führt.
5. Wohnbauförderung in Österreich
Alle Bundesländer bieten eigene Förderprogramme:
- Zuschüsse und zinsgünstige Darlehen für Neubau, Kauf oder Sanierung
- Förderkriterien: Einkommen, Wohnnutzfläche, Energieeffizienz
- Förderung meist nur für Hauptwohnsitze – nicht für Ferien- oder Zweitwohnsitze
Seit 2023/24 verstärkt mit Fokus auf Klimaschutz (z. B. Heizungstausch, PV-Anlagen).
6. Österreich vs. Deutschland: Unterschiede bei der Immobilienfinanzierung
Wichtige Unterschiede:
- Zinsbindung: In DE meist 10–15 Jahre Fixzins, in AT häufiger variabel
- Anschlussfinanzierung: In DE üblich, in AT seltener
- Sondertilgungen: In AT meist kostenlos bei variabler Verzinsung
- Pfandrechtseintragung: In AT 1,2 % – in DE entfällt diese Gebühr
Eine individuelle Beratung ist sinnvoll, um das passende Modell zu finden.
7. Touristischer Zweitwohnsitz & Vermietung
Die touristische Nutzung von Zweitwohnsitzen ist stark reglementiert:
- Erlaubt nur mit Widmung als Freizeitwohnsitz
- Genehmigungspflicht bei touristischer Vermietung (Airbnb, Booking.com)
- Modelle mit gewerblicher Nutzung (Eigennutzung + Vermietung) möglich
- Strenge Regeln in Tirol, Salzburg, Kärnten u.a.
Illegale Vermietung kann hohe Geldstrafen nach sich ziehen.
8. Umzug von Deutschland in ein Eigenheim in Österreich
Was beim Umzug wichtig ist:
- Meldepflicht: innerhalb von 3 Tagen nach Einreise (Meldezettel)
- Anmeldebescheinigung: bei Aufenthalten über 3 Monate erforderlich
- Steuerliche Abmeldung in DE & Anmeldung in AT – Beachtung Doppelbesteuerungsabkommen
- KFZ, Versicherung, Kinderbetreuung & Schule anpassen
Für Hauptwohnsitze bestehen keine Erwerbsbeschränkungen für EU-Bürger.
Ein reibungsloser Übergang gelingt mit guter Vorbereitung – etwa durch Beratungsstellen oder lokale Behörden.
