Das Wichtigste für deutsche Selbstständige auf einen Blick
- Immobilienfinanzierung in Österreich ist für deutsche Selbstständige möglich, aber mit zusätzlichen Anforderungen verbunden.
- Eigenkapitalquote von mind. 20 %, Laufzeit max. 35 Jahre, Rate max. 40 % des Haushaltseinkommens (KIM-Verordnung).
- SCHUFA-Auskunft wird von österreichischen Banken nicht direkt abgerufen, muss aktiv eingebracht werden.
- Bilanz, E/A-Rechnungen, Steuerbescheide, Sozialversicherungsnachweise in deutscher oder englischer Sprache (ggf. beglaubigte Übersetzungen) erforderlich.
- Touristische Objekte und gewerbliche Investments verlangen oft deutlich höhere Eigenmittelquoten.
Warum eine Finanzierung in Österreich für deutsche Selbstständige komplizierter ist
Österreichische Banken tun sich schwer mit Einkünften aus Deutschland, vor allem bei Selbstständigkeit. Fremde Steuerunterlagen, fehlende KSV-Einträge und andere Bonitätsnachweise erschweren die Bewertung. Gleichzeitig lehnen viele deutsche Banken eine Finanzierung österreichischer Objekte ab, da sie das Objekt nicht ausreichend besichern können.
Welche Unterlagen werden benötigt?
Checkliste für Selbstständige aus Deutschland:
- Einnahmen-Ausgaben-Rechnung oder Bilanz (mind. 2–3 Jahre)
- Steuerbescheide der letzten 1–2 Jahre
- Sozialversicherungsnachweis (z. B. von der DRV oder privaten Trägern)
- SCHUFA-Auskunft (postalisch vom Kunden einzuholen)
- Auszug über bestehende Kreditverpflichtungen und Haushaltsausgaben
- Grundbuchauszüge bei Immobilienvermögen in Deutschland
Hinweis: Unterlagen sollten auf Deutsch oder Englisch vorliegen – sonst sind beglaubigte Übersetzungen notwendig.
Wie Banken Einkommen und Bonität bewerten
Wichtig: Umsatz ist nicht gleich verfügbares Einkommen – für die Bank zählt das Haushaltsbudget nach Steuern. Österreichische Banken kalkulieren strenger: Einkommen wird auf Nachhaltigkeit geprüft, nicht auf kurzfristige Hochphasen. Besonders kritisch ist die Lage bei jungen Unternehmen: Mindestens zwei nachgewiesene Geschäftsjahre sind erforderlich.
Fixzins oder variabel – was passt besser für Selbstständige?
In Österreich ist die Auswahl an variablen Zinsmodellen größer als in Deutschland. Fixzinsen sind aber ebenfalls verfügbar (typisch 10–20 Jahre). Selbstständigen wird meist zu einem Fixzinsmodell mit langer Laufzeit geraten – das schafft Planungssicherheit bei schwankenden Einnahmen. Wenn monatlich Spielraum besteht, ist eine vorzeitige Tilgung oder Sonderzahlung möglich.
Kreditform & Sicherheit: Was ist üblich?
Standard ist das Annuitätendarlehen mit laufender Tilgung – wie in Deutschland. Die Bank verlangt eine Grundbuchbesicherung in Österreich – das Objekt wird also verpfändet. In Ausnahmefällen kann eine zusätzliche Sicherheit (z. B. Bürge) verlangt werden.
Besonderheiten für Ferienwohnungen und Kapitalanlagen
Die Finanzierung von Zweitwohnsitzen oder touristisch genutzten Objekten ist deutlich schwieriger. Banken verlangen oft 40 % oder mehr Eigenmittel, da keine Eigennutzung vorliegt. Bei geplanter Verlegung des Hauptwohnsitzes nach Österreich verbessern sich die Chancen spürbar – die Finanzierung wird dann wie bei Inländern bewertet.
Wohnbauförderung für EU-Bürger – auch für deutsche Selbstständige möglich
Voraussetzung: Das Objekt wird der Hauptwohnsitz. Förderungen erfolgen nicht zentral wie in Deutschland (KfW), sondern über die Bundesländer. Mögliche Förderarten: zinsgünstige Darlehen, Annuitätenzuschüsse, Einmalzuschüsse. Förderfähigkeit hängt von Einkommen, Familienstand und Energieeffizienz des Objekts ab. Mehr dazu auf: oesterreich.gv.at
OPTIFIN als Partner – warum Spezialisierung hier entscheidend ist
Klassische Banken lehnen viele Anfragen ab – oft aus Unsicherheit. OPTIFIN hat strukturierte Prozesse, um deutsche Selbstständige erfolgreich zu finanzieren. Langjährige Zusammenarbeit mit österreichischen Banken, die mit deutschen Einkommensunterlagen vertraut sind. Unterstützung bei der Zusammenstellung und Übersetzung der nötigen Dokumente.
Fazit: Mit guter Vorbereitung und dem richtigen Partner zur erfolgreichen Finanzierung
Die Immobilienfinanzierung in Österreich ist für deutsche Selbstständige deutlich komplexer als im Inland – aber keinesfalls unmöglich. Wichtig ist ein individueller, strukturierter Ansatz, der die besonderen Rahmenbedingungen in Österreich berücksichtigt. Mit OPTIFIN profitieren Kunden von einem erfahrenen Partner, der genau diese Spezialsituation versteht – und dafür etablierte Lösungen anbietet.
