Was ist in den Nebenkosten beim Immobilienkauf enthalten?
Beim Kauf eines Hauses, einer Wohnung oder eines Grundstücks kommen auf den Käufer mehr Kosten als der reine Kaufpreis der Immobilie zu. Die Rede ist von so genannten Kaufnebenkosten. Sie sind großteils unausweichlich und sollten dementsprechend von Beginn an im Budget einkalkuliert werden. Im Durchschnitt liegen die Nebenkosten in Österreich bei rund 10 % des Kaufpreises – und unterscheiden sich dabei teils deutlich von den in Deutschland üblichen Werten.
Folgende Positionen sind Teil der Nebenkosten beim Immobilienkauf:
- Grunderwerbsteuer
- Grundbucheintragungsgebühr
- Maklerprovision
- Anwalts- und Notarkosten
Grunderwerbsteuer
Die Grunderwerbsteuer beträgt in Österreich einheitlich 3,5 % des Kaufpreises. In Deutschland hingegen ist sie abhängig vom Bundesland und bewegt sich zwischen 3,5 % (z. B. Bayern) und 6,5 % (z. B. Nordrhein-Westfalen). Das kann je nach Kaufpreis einen erheblichen Unterschied machen. Mehr zur Grunderwerbersteuer findest du auch bei https://www.oesterreich.gv.at/lebenslagen/Ich-will-ein-neues-Zuhause-erwerben/eine-wohnung-kaufen.html.
Grunderwerbsteuer bei Schenkung
In Österreich fällt bei einer unentgeltlichen Übertragung – etwa bei Schenkung oder Erbschaft – die sogenannte Schenkungssteuer in Stufen an. In Deutschland wird ebenfalls Grunderwerbsteuer fällig, jedoch greifen hier umfangreiche Freibeträge bei Übertragungen innerhalb der Familie.
- erste € 250.000,-: 0,5 %
- weitere € 150.000,-: 2 %
- weitere Summe: 3,5 %
Ein Rechenbeispiel: Angenommen es kommt zur Schenkung einer Eigentumswohnung mit einem Wert von € 380.000,-:
- 250.000 x 0,005 = € 1.250,-
- 150.000 x 0,02 = € 3.000,-
- 80.000 x 0,035 = € 2.800,-
Gesamte Schenkungssteuer: € 7.050,-
Grundbucheintragungsgebühr
Die Grundbucheintragung kostet in Österreich 1,1 % des Kaufpreises. In Deutschland fällt für den gleichen Vorgang eine deutlich geringere Gebühr an, nämlich etwa 0,5 %. Das wirkt sich insbesondere bei höheren Kaufpreisen deutlich auf die Gesamtkosten aus.
Maklerprovision
In Österreich beträgt die Maklerprovision üblicherweise 3 % des Kaufpreises zzgl. 20 % USt, also insgesamt 3,6 %. Diese wird – sofern nicht anders vereinbart – in der Regel vom Käufer bezahlt.
In Deutschland dagegen gilt seit Ende 2020 das sogenannte „Bestellerprinzip light“: Die Maklerprovision wird meist zwischen Käufer und Verkäufer hälftig aufgeteilt und liegt insgesamt je nach Region bei bis zu 7,14 %.
Anwalts- und Notarkosten
Österreich kennt keinen fest definierten Gebührensatz wie Deutschland. Typisch sind 1,5 % bis 3 % vom Kaufpreis zzgl. USt. Notare übernehmen in Österreich häufig auch die Vertragserstellung, was den Gesamtaufwand reduzieren kann.
In Deutschland liegen die Notar- und Gerichtskosten für Kaufvertrag und Grundbucheintrag meist bei ca. 1,5 % des Kaufpreises – gesetzlich geregelt und somit kalkulierbar.
Rechenbeispiel Nebenkosten Immobilienkauf
Ein Vergleich auf Basis eines Kaufpreises von 300.000 Euro:
- Grunderwerbsteuer (Ö): 3,5 % = 10.500 Euro
- Grundbucheintragungsgebühr (Ö): 1,1 % = 3.300 Euro
- Maklerprovision (Ö): 3,6 % = 10.800 Euro
- Anwalts-/Notarkosten (Ö): 1,8 % = 5.400 Euro
In Summe: ca. 30.000 Euro Nebenkosten in Österreich (ca. 10 %)
Zum Vergleich Deutschland (Bayern, 3,5 % Grunderwerbsteuer, 50/50 Maklerprovision):
- Grunderwerbsteuer: 3,5 % = 10.500 Euro
- Grundbuch und Notar: ca. 2 % = 6.000 Euro
- Makler (50 % von 7,14 %): 3,57 % = 10.710 Euro
Summe: ca. 27.210 Euro – hier variiert der Unterschied regional deutlich.
Grundbucheintragung des Pfandrechts bei Fremdfinanzierung
Bei einer Finanzierung fällt in Österreich zusätzlich eine Gebühr für die Eintragung des Pfandrechts an: 1,2 % der Hypothek. Wird z. B. eine Finanzierung über 264.000 Euro aufgenommen, ergibt sich ein zusätzlicher Kostenpunkt von rund 3.170 Euro.
In Deutschland variieren die Kosten für die Pfandrechtsbestellung ebenfalls – liegen aber meist niedriger, oft bei 0,8 bis 1,0 %.
Fazit
Die Kaufnebenkosten in Österreich und Deutschland sind strukturell ähnlich, unterscheiden sich aber im Detail erheblich – vor allem bei der Grundbucheintragung und den Notarleistungen. Für deutsche Käufer ist es essenziell, diese Unterschiede zu kennen und in der Budgetplanung zu berücksichtigen. OPTIFIN unterstützt dabei mit fundiertem Wissen und transparenten Kalkulationen.
Häufig gestellte Fragen
Welche Kosten fallen beim Hauskauf an Österreich?
Beim Kauf eines Hauses fallen neben dem Kaufpreis Kaufnebenkosten wie Grunderwerbsteuer (3,5 %), Grundbucheintragungsgebühr (1,1 %), Notar-/Anwaltskosten und ggf. Maklerprovision (3,6 %) an.
Wie hoch ist die Grundbucheintragungsgebühr in Österreich?
Die Grundbucheintragungsgebühr beträgt in Österreich 1,1 % des Kaufpreises. In Deutschland hingegen liegt sie bei rund 0,5 %.
Welche Steuern fallen beim Kauf einer Immobilie an?
In Österreich ist die Grunderwerbsteuer mit 3,5 % fix. In Deutschland variiert sie je nach Bundesland zwischen 3,5 % und 6,5 %.
Wie hoch ist Grunderwerbsteuer und Notarkosten?
Grunderwerbsteuer beträgt in Österreich 3,5 %, Notar-/Anwaltskosten ca. 1,5–2 %. In Deutschland sind es meist rund 1,5 % für Notar + Gericht.
Wie werden die Kaufnebenkosten berechnet?
Die Kaufnebenkosten ergeben sich aus Grunderwerbsteuer, Eintragungsgebühren, Notar-/Anwaltskosten und Maklergebühren. In Österreich rund 10 %, in Deutschland je nach Region ähnlich oder leicht abweichend.
