Das Wichtigste in Kürze:
- In Deutschland gilt eine Spekulationsfrist von 10 Jahren für private Immobilien und Grundstücke.
- Verkäufe innerhalb dieser Frist sind steuerpflichtig, nach Ablauf der Frist steuerfrei.
- Die Besteuerung erfolgt zum persönlichen Einkommensteuersatz abzüglich bestimmter Kosten.
- Gewinne aus dem Verkauf von selbst genutzten Immobilien können unter bestimmten Bedingungen steuerfrei sein.
Wie wird der Verkaufsgewinn ermittelt?
Der Veräußerungsgewinn wird als Differenz zwischen dem Verkaufspreis und den Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten der Immobilie ermittelt. Zu den Anschaffungskosten können auch Aufwendungen für Instandhaltung und Modernisierung zählen, sofern sie nicht bereits steuerlich geltend gemacht wurden.
Befreiung von der Spekulationssteuer:
- Verkauf nach Ablauf der 10-Jahres-Frist: Veräußert man eine Immobilie nach mehr als zehn Jahren seit dem Erwerb, fällt keine Spekulationssteuer an.
- Selbstgenutztes Wohneigentum: Der Gewinn aus dem Verkauf eines selbst genutzten Eigenheims oder einer selbst genutzten Wohnung ist unter bestimmten Voraussetzungen steuerfrei. Dies gilt, wenn die Immobilie im Jahr des Verkaufs und in den zwei vorangegangenen Jahren selbst genutzt wurde.
Verkauf einer Liegenschaft durch eine Gesellschaft:
Der Verkauf von Immobilien durch Unternehmen unterliegt anderen steuerlichen Regelungen und wird im Rahmen der jeweiligen Unternehmensbesteuerung abgewickelt.
Unterschiede zur österreichischen Immobilienertragsteuer:
Während in Österreich seit 2012 grundsätzlich jeder Immobilienverkauf mit 30% ImmoEst besteuert wird, hängt die Besteuerung in Deutschland von der Spekulationsfrist ab. Nur wenn der Verkauf innerhalb von zehn Jahren nach dem Erwerb erfolgt, ist der Gewinn steuerpflichtig und wird zum persönlichen Einkommensteuersatz versteuert.
Fazit:
In Deutschland ist die Spekulationssteuer bei Immobiliengeschäften relevant, die innerhalb von zehn Jahren nach Erwerb erfolgen. Die Besteuerung erfolgt zum persönlichen Einkommensteuersatz des Verkäufers, wobei selbstgenutzte Immobilien unter bestimmten Bedingungen von der Steuer befreit sein können. Anders als in Österreich, wo die ImmoEst unabhängig von der Haltedauer gilt, bietet die deutsche Regelung somit einen Anreiz für langfristige Immobilieninvestitionen.
Guten Morgen,
In Deutschland gilt für den nicht-gewerblichen Immobilienverkauf die Regelung, dass man drei Objekte in Fünf Jahren verkaufen kann. Gibt es diese Einschränkung in Österreich auch oder darf man als Privatperson auch mehr Immobilien veräußern, sofern man die Immobilienertragssteuer zählt?
Vielen herzlichen Dank!
Guten Tag! Eine solche Regelung ist uns nicht bekannt. Wir würden im Zweifelsfall aber immer den Weg zum Steuerberater empfehlen, wenn es um den Verkauf größerer Immobilienwerte geht.
Habe in Salzburg 2009 eine Eigentumswohnung gekauft und will diese 2022 verkaufen. Hatte nie dort Hauptwohnsitz. Welche Steuern muss ich bei Verkauf ans Finanzamt zahlen? Vielen Dank für die Antwort
Danke für Ihre Frage. In diesem Fall ist die „klassische“ Immobilienertragsteuer (=30% vom Gewinn) abzuführen. Für etwaige Sonderregelungen, wenn die Wohnung beispielsweise von einer Gesellschaft veräußert wird, sollte aber unbedingt ein Steuerberater kontaktiert werden.
Sehr geehrte Damen und Herren, ich habe mir 2020 ein Grundstück in Österreich gekauft um dort einen Bungalow zu bauen. Vorsatz war dort meinen Hauptwohnsitz hin zu verlegen. Da ich nun einen negativen Bescheid der Bank erhalten habe, möchte ich das Grundstück in ca. 2-3 Jahren wieder verkaufen und Europa verlassen. Was muss ich beim Verkauf beachten? Mit welchen Kosten beim Verkauf muss ich rechnen? Vielen Dank für Ihre Antwort und Mühe im Voraus!
Guten Tag Frau Rabl,
wie Sie sicher ahnen, genügt der Vorsatz des Hauptsitzes nicht aus, dieser muss sich auch tatsächlich bei der Immobilie die verkauft wird befinden. Daher müssen Sie beim Verkauf mit den vollen 30% Immobilienertragsteuer vom Gewinn rechnen (Ursprünglicher Kaufpreis – Jetziger Verkaufspreis = Gewinn).
Schöne Grüße und alles Gute!
Guten Tag. Ich möchte ein Haus verkaufen, das ich 2005 zusammen mit meinem Lebensgefährten gekauft habe. Hatte ca 6 Jahre meinen Hauptwohnsitz und dann Nebenwohnsitz. Muss ich den Gewinn trotzdem versteuern?
Guten Tag,
ja, die Behaltefrist spielt mit der neuen Immobilienertragsteuer keine Rolle mehr.
Die Steuer wird aber „nur“ auf den Gewinn berechnet, nicht auf die gesamte Summe.
Schöne Grüße
Mario Schantl
Guten Tag!
Ich und mein Mann haben gemeinsam mit einer anderen Familie einen Grundstück mit zwei Häusern – ein Doppelfamilienhaus und ein kleines Häuschen – in NÖ vor 5 Jahren gekauft. Die andere Familie wohnt in der einen Hälfte des DF Hauses, unsere Hälfte vermieten wir. Das kleine Haus wird ebenso vermietet und wir teilen uns die Mieteinnahmen. Jetzt wollen wir unsere Hälfte des DF Hauses der anderen Familie zu verkaufen. Das kleine Haus wird dann zu 100% unser Eigentum und die andere Familie zählt uns eine Summe als Ausgleich für das große Haus.
Zahlen wir die 30% Steuer auf dem Gewinn vom reinen Kaufpreis vor 5 Jahren oder werden die Anschaffungskosten (Notar, Grundbucheintrag usw.) auch dazugerechnet?
Und eine zweite Frage:
Wir werden ein Teil des Summe als Ablöse bekommen. Wird die Ablöse auch mit 30% versteuert?
Vielen Dank!
MfG, Marta H.
Guten Tag!
die Steuer wird immer vom Verkaufsgewinn berechnet, die Nebenkosten spielen hier keine Rolle.
Für die zweite Frage würde ich einen Steuerberater kontaktieren um ganz sicher zu sein, in unserem Verständnis zählt die Ablöse aber nicht zum Verkaufsgewinn.
Schöne Grüße
Mario Schantl
Ich habe eine Wohnung gekauft und möchte diese nach 5 jahren wieder verkaufen. In der Ortschaft der Wohnung arbeite ich 1x Pro Woche auch und verbinge dort auch am Wochenede meinen Lebensmittelpunkt. Die restliche ZEit arbeite ich an einem anderen Ort. Ist es möglich dort den Hauptwohnsitz anzumelden um die Spekulationssteuer zu umgehen. ?
Für mich ist das alles etwas Verwirrend. Gibt es die Spekulationssteuerbefreiiung auch noch bei 10 Jahre Zweitwohnistz Meldung. BItte um Hilfe
Guten Tag!
Wir können natürlich keine Rechtsauskunft dazu geben, was den Wohnsitz betrifft. Man muss mehr als die Hälfte seiner Zeit dort leben, es gibt aber Ausnahmen, die hier greifen könnten. Es muss dann aber nachgewiesen werden, dass es sich um den Lebensmittelpunkt handelt. Was unter Umständen durch die Wochenenden möglich ist. Da kann ein Steuerberater aber bessere Auskünfte geben.
Seit 2016 spielt die Haltedauer keine Rolle mehr. Die Immobilienertragssteuer ist immer fällig.
Guten Tag, wie sieht es aus wenn ich eine Immobilie in eine Kapitalgesellschaft (GmbH, Ldt. etc) einbringe und dann die Gesellschaft verkaufe, nicht die Immobilie die sich in deren Besitz befindet? (dh Equity, nicht die Assets). Besten Dank!
Guten Tag,
diese Frage kann leider nur mehr ein Steuerberater beantworten, da sind wir als Finanzierer überfragt. Schöne Grüße und viel Erfolg!
Ich habe eine Eigentumswohnung in Wien, an der ich meinen Hauptwohnsitz seit 2 Jahren habe. Ich plane demnächst umzuziehen. Wie lange kann ich meine Wohnung nachdem ich meinen Hauptwohnsitz umgemeldet habe verkaufen ohne dass ich Gewinnsteuer zahlen muss? MfG
Guten Tag,
die Dauer spielt leider keine Rolle mehr. Wenn die Wohnung mit Gewinn verkauft wird (was aufgrund der steigenden Immobilienpreise in den letzten Monaten sicher zu erwarten ist) dann muss dieser Gewinn versteuert werden.
Schöne Grüße
Guten Tag ich habe in Deutschland zwei Immobilien die ich damals wo ich noch in Deutschland gearbeitet habe gekauft und die zehn Jahre ist abgelaufen und jetzt Lebe ich wieder in Österreich
was passiert wenn ich jetzt verkaufe muss ich es in Österreich besteuern ? Vielen Dank Mit freundlichen Grüßen ly
Guten Tag,
die Steuer muss dann in Deutschland abgegeben werden.
Ich kaufte 1983 eine Wohnung in Sbg-Stadt. Seit 2.1.2017 ist sie mein Hauptwohnsitz. Ich möchte die Wohnung verkaufen. Welche Steuern sind zu erwarten, bzw. wie hoch ist die Maklergebühr.
Vielen Dank für die Antwort.
Inge P.
Guten Tag,
auf den Gewinn werden 30% versteuert.
Ich habe 2013 ein superädifikat gekauft und 80000 Renovierungskosten investiert…muss ich trotzdem steuern bezahlen obwohl Kaufpreis + renovierung hlrich hoch sind wie verkaufspreis..bzw..was ist mit Investitionen in höherer summe.kann man das zum Kaufpreis dazurechnen?…bitte um info..
Guten Tag, grundsätzlich können Renovierungsmaßnahmen mitberücksichtigt werden. Welche davon im Detail anerkannt werden, sollte aber mit einem Steuerberater geklärt werden!
Hallo,
Ich bin in Österreich steuerlich ansässig und möchte meine Wohnung in Deutschland, die ich seit mehr als 10 Jahren besitze, verkaufen.
Ich muss in Deutschland keine Steuern zahlen, aber muss ich in Österreich die Spekulationssteuer bezahlen?
Ich danke Ihnen für Ihren Rat.
Ich entschuldige mich für mein schlechtes Deutsch
Guten Tag,
das ist etwas kompliziert und hängt von mehreren Faktoren ab, weshalb wir hier auf einen Steuerberater verweisen müssen. Es gibt zwei verschiedene Ansätze mit denen soetwas geregelt wird. Wir sind uns nicht sicher, welcher für Sie zutreffend ist.
Hallo,mein Bruder und ich haben eine Eigentumswohnung (Schätzwert €800.000,-)geerbt und wollen sie verkaufen. Ist hier auch dieSteuer zu entrichten.
Guten Tag!
Grundsätzlich ist Immobilienertragsteuer zu entrichten. Gemessen wird sie je nach Anschaffungsdatum des Erblassers. Vor dem 31. März 2002 beträgt die Steuer dann 4,2 % des Verkaufspreises. Nach diesem Datum ist die „normale“ Immobilienertragsteuer mit 30% vom Verkaufserlös anzusetzen. Im Detail aber bitte einen Steuerberater fragen.
Guten Tag,
ich habe letztes Jahr ein Baugrunstück erworben und möchte dieses jetzt weiterverkaufen. Ist das überhaupt möglich nach so einer kurzen Zeit oder gibt es da eine Frist?
Die Kosten hierfür wären dann die 30 % Immobilienertragsteuer und Notarkosten oder kommt noch etwa dazu ?
Viele Dank und liebe Grüße
Guten Tag!
richtig, es fällt dann die Immobilienertragsteuer 30% vom „Gewinn“ an. Die Notarkosten sind sehr unterschiedlich, können z.B. auch nur vom Käufer getragen werden.
Eine Frist für den Verkauf gibt es nicht.
Schöne Grüße
Mario Schantl
2014 Eigentumswohnung gekauft. Hauptwohnsitz und Lebensmittelpunkt sind in dieser Wohnung. Nun möchte ich diese verkaufen. Muss Gewinn versteuert werden oder gilt die Hauptwohnsitzbefreiung?
Ja hier sollte die Hauptwohnsitzbefreiung greifen, da es sich um mehr als die letzten 2 Jahre in Folge und um insgesamt mehr als 5 der letzten 10 Jahre handelt.