Was ist der Verkehrswert?
Der Verkehrswert – auch Marktwert genannt – beschreibt den geschätzten Preis, den eine Immobilie unter normalen Marktbedingungen bei einem Verkauf erzielen würde. Sowohl in Deutschland als auch in Österreich ist der Begriff gesetzlich definiert, aber die zugrundeliegenden Bewertungsverfahren und die Praxis unterscheiden sich deutlich.
Verkehrswertermittlung in Deutschland
In Deutschland ist die Bewertung stark normiert und erfolgt auf Basis der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV). Diese schreibt drei anerkannte Verfahren vor:
- Vergleichswertverfahren: Bei Wohnungen, Grundstücken und Einfamilienhäusern mit ausreichend Vergleichsdaten.
- Ertragswertverfahren: Bei vermieteten Objekten wie Mehrfamilienhäusern oder Gewerbeimmobilien. Die Bewertung basiert auf den erzielbaren Mieten abzüglich Bewirtschaftungskosten und multipliziert mit einem Liegenschaftszinssatz.
- Sachwertverfahren: Bei eigengenutzten Objekten ohne Vergleichsdaten. Die Herstellkosten abzüglich Alterswertminderung zuzüglich Bodenwert ergeben den Verkehrswert.
Deutschland verfügt über ein gut ausgebautes System an Gutachterausschüssen, die Bodenrichtwerte und Liegenschaftszinssätze regelmäßig veröffentlichen. Diese Daten bilden die Grundlage für objektive Bewertungen und sorgen für eine relativ hohe Einheitlichkeit.
Verkehrswertermittlung in Österreich
Auch in Österreich sind die Bewertungsmethoden gesetzlich verankert – insbesondere durch das Liegenschaftsbewertungsgesetz (LBG). Die gängigen Verfahren sind ebenfalls:
- Vergleichswertverfahren
- Ertragswertverfahren
- Sachwertverfahren
In der Praxis ist die Bewertung jedoch deutlich individueller und gutachterlastiger als in Deutschland. Es gibt keine bundesweite Datenbasis wie die Gutachterausschüsse in Deutschland. Stattdessen erfolgt die Bewertung meist durch gerichtlich beeidete Sachverständige oder bankeigene Schätzstellen, wobei Parameter wie Ertragsfaktoren oder Abzinsungssätze teils deutlich variieren.
Einfluss der Bank auf den Verkehrswert
Österreichische Banken akzeptieren nicht automatisch den Kaufpreis als Verkehrswert. Sie führen eigene Bewertungen durch – meist konservativ angesetzt – um den Beleihungswert zu ermitteln. Für deutsche Käufer bedeutet das: Auch wenn der Marktpreis realistisch erscheint, kann der tatsächliche Kreditrahmen geringer ausfallen.
Vergleich: Deutschland vs. Österreich
| Aspekt | Deutschland | Österreich |
|---|---|---|
| Rechtsgrundlage | § 194 BauGB, ImmoWertV | § 2 LBG (Liegenschaftsbewertungsgesetz) |
| Standardisierung | Hoch, klare Normen und öffentliche Richtwerte | Geringer, Bewertung individuell durch Gutachter |
| Bodenrichtwerte | Öffentlich verfügbar | Oft nur intern bei Maklern, Banken oder Gemeinden |
| Bankinterne Bewertung | Ergänzend zum Verkehrswert | Entscheidend für Beleihungswert |
| Toleranzbereich | Relativ einheitlich | Deutlich variabel, je nach Gutachter/Bank |
Worauf sollten deutsche Käufer in Österreich achten?
Wenn Sie als deutscher Staatsbürger eine Immobilie in Österreich finanzieren möchten, ist es entscheidend, den bankrelevanten Verkehrswert frühzeitig zu kennen. Denn nur dieser Wert entscheidet darüber, wie viel Fremdfinanzierung tatsächlich möglich ist.
Unsere Empfehlung:
- Bereits vor dem Kaufvertrag eine bankkonforme Bewertung einholen (z. B. über OPTIFIN)
- Klären, ob der Kaufpreis durch die Bank mitgetragen wird
- Ausreichend Eigenmittel einplanen für den Fall, dass der Schätzwert unter dem Kaufpreis liegt
Fazit: Verkehrswert ist nicht gleich Verkehrswert
Auch wenn der Begriff „Verkehrswert“ in Deutschland und Österreich ähnlich klingt – die praktische Umsetzung und Auswirkung auf die Finanzierung ist unterschiedlich. In Deutschland basiert die Bewertung auf einer standardisierten Methodik mit öffentlich zugänglichen Daten, während in Österreich Gutachter und Banken deutlich mehr Spielraum haben.
OPTIFIN unterstützt deutsche Käufer mit speziell abgestimmten Prozessen und bankkonformen Schätzgutachten, um Überraschungen bei der Finanzierung zu vermeiden. So wird aus dem geplanten Immobilienkauf in Österreich ein sicheres Investment.
