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Die häufigsten Hürden für deutsche Käufer bei der Immobilienfinanzierung in Österreich

Deutsche Banken akzeptieren Immobilien in Österreich nur schwer als Sicherheit. Umgekehrt stehen österreichische Banken häufig vor dem Problem, dass sie keine automatisierten Informationen zur Bonität deutscher Kreditnehmer abrufen können – etwa über die SCHUFA. Diese muss postalisch vom Kunden selbst eingebracht werden. Auch das Einkommen auf ausländischen Konten oder eine geplante Nutzung als Nebenwohnsitz führt bei vielen Banken zur Ablehnung, selbst bei guter Bonität.

Was ist in Österreich anders? – Die wichtigsten Unterschiede zur Finanzierung in Deutschland

Ein zentraler Unterschied liegt in der Zinsgestaltung: Während in Deutschland Festzinsmodelle dominieren, sind in Österreich variable Zinssätze verbreiteter – oft kombiniert mit einem Fixanteil. Zusätzlich schreibt die sogenannte KIM-Verordnung seit 2022 verbindlich vor, dass mindestens 20 % Eigenmittel eingebracht werden müssen, die maximale Laufzeit bei 35 Jahren liegt und die monatliche Rate nicht mehr als 40 % des Haushaltsnettoeinkommens betragen darf.

Statt einer zentralen Förderbank wie der KfW in Deutschland gibt es in Österreich ausschließlich regionale Wohnbauförderungen. Jedes Bundesland hat eigene Programme – die oft an Einkommensgrenzen und Hauptwohnsitzbedingungen geknüpft sind. Wer Förderungen nutzen möchte, sollte sich frühzeitig über die jeweiligen Voraussetzungen informieren.

Welche Voraussetzungen muss ich als deutscher Staatsbürger erfüllen?

Das gesetzlich vorgeschriebene Eigenkapital beträgt mindestens 20 % des Kaufpreises. Manche Banken verlangen für ausländische Antragsteller sogar 30 % oder mehr – insbesondere bei Nebenwohnsitzen. Wichtig ist zudem ein nachweisbares und stabiles Einkommen. Angestellte benötigen Gehaltsnachweise und Arbeitsverträge, Selbständige müssen Steuerbescheide und Bilanzen vorlegen.

Der Wohnsitz spielt ebenfalls eine große Rolle: Wer seinen Hauptwohnsitz nach Österreich verlegen möchte, hat bessere Chancen bei der Bank und auch bei Förderstellen. Einkünfte aus Deutschland sind prinzipiell finanzierbar, erfordern aber je nach Bank zusätzliche Erläuterungen – insbesondere bei nicht-österreichischen Konten.

Spezialfall: Eigentumswohnung als Haupt- oder Nebenwohnsitz

Wer die Wohnung selbst bewohnen möchte – ob dauerhaft oder zeitweise – wird grundsätzlich positiver bewertet als reine Anleger. Bei geplanter Wohnsitzverlegung nach Österreich kann sich die Bankbewertung deutlich verbessern. Auch Förderungen stehen dann offen, sofern man als EU-Bürger gilt und die übrigen Voraussetzungen erfüllt.

Anders sieht es bei Nebenwohnsitzen aus: Hier verlangen Banken meist höhere Eigenmittel und stufen das Vorhaben als risikoreicher ein. Selbst sehr gute Einkommensverhältnisse können in diesen Fällen nicht immer die Bedenken ausgleichen. Eine realistische Planung und fundierte Begleitung durch einen Finanzierungsexperten ist daher entscheidend.

Welche Unterlagen sind für die Finanzierung notwendig?

• SCHUFA-Bonitätsauskunft (postalisch zu beantragen und einzureichen)
• Einkommensnachweise: Gehaltszettel oder Steuerbescheide, je nach Beschäftigungsform
• Eigenmittel-Nachweise: Kontoauszüge, Depotaufstellungen, Immobilienvermögen

Zusätzlich benötigen viele Banken einen Wohnsitznachweis oder eine Meldebestätigung. Ist die Immobilie bereits konkret ausgewählt, hilft ein Vorvertrag oder Kaufangebot, um die Finanzierungsanfrage zu konkretisieren. Fremdsprachige Dokumente müssen – je nach Bank – in beglaubigter deutscher oder englischer Übersetzung vorgelegt werden.

Warum OPTIFIN der richtige Partner für Ihre Finanzierung ist

OPTIFIN hat sich auf die Schnittstelle zwischen deutschen Antragstellern und österreichischen Banken spezialisiert. Wir arbeiten mit einem erprobten Netzwerk an Partnerbanken zusammen, die mit grenzüberschreitenden Finanzierungen vertraut sind – und kennen die Fallstricke und Lösungswege.

Von der Bonitätsaufbereitung über die Strukturierung des Antrags bis hin zur Unterstützung bei Wohnbauförderung oder Übersetzungen: OPTIFIN begleitet Sie umfassend und individuell – abgestimmt auf Ihr Projekt und Ihre Lebenssituation.

Fazit: Eine Wohnung in Österreich finanzieren – mit guter Vorbereitung und dem richtigen Partner gelingt es

Eine Eigentumswohnung in Österreich zu kaufen und selbst zu bewohnen, ist auch für deutsche Staatsbürger absolut möglich – erfordert jedoch Know-how und Vorbereitung. Zwischen Fördermodellen, regulatorischen Vorgaben und bankinternen Richtlinien gilt es, den richtigen Weg zu finden. Genau dafür bietet OPTIFIN maßgeschneiderte Lösungen und persönliche Begleitung.

Ob als neuer Hauptwohnsitz oder Nebenwohnsitz – mit einer professionellen Finanzierungsstruktur steht dem Wohntraum in Österreich nichts mehr im Weg.