Was ist eine Zwischenfinanzierung?
Eine Zwischenfinanzierung ist eine kurzfristige Kreditform, die dazu dient, fehlendes Eigenkapital zeitweise zu ersetzen. Sie wird häufig genutzt, wenn der Verkaufserlös einer Immobilie noch nicht zur Verfügung steht, aber bereits für einen Immobilienkauf benötigt wird. Bei deutschen Immobilienverkäufern, die in Österreich kaufen, ist sie besonders relevant – denn hier treffen unterschiedliche Bankenanforderungen und Abläufe aufeinander.
Beispiel aus der Praxis
Ein Ehepaar verkauft sein Haus in München, um nach Salzburg umzuziehen. Die neue Immobilie ist bereits gefunden, der Kaufvertrag steht kurz vor der Unterzeichnung – aber der Verkauf des Hauses in Deutschland ist noch nicht abgeschlossen. In dieser Phase schafft eine Zwischenfinanzierung die notwendige finanzielle Brücke, um den Kauf in Österreich rechtzeitig abzuwickeln.
Zwischenfinanzierung beim Immobilienkauf in Österreich
In Österreich gelten strengere Regeln für Immobilienkredite als in Deutschland: Die KIM-Verordnung schreibt unter anderem mindestens 20 % Eigenkapital, eine maximale Laufzeit von 35 Jahren und eine Begrenzung der Kreditrate auf 40 % des Haushaltseinkommens vor. Für deutsche Kreditnehmer kommt hinzu, dass viele österreichische Banken deutsche Einkommensnachweise, die SCHUFA oder Grundbuchauszüge nicht direkt prüfen können – hier sind beglaubigte Übersetzungen oder Eigenbeschaffung erforderlich.
OPTIFIN als Spezialist für deutsche Käufer
Wir von OPTIFIN haben uns auf solche grenzüberschreitenden Finanzierungen spezialisiert. Dank unserer vorverhandelten Lösungen mit über 80 österreichischen Banken wissen wir, worauf es bei einer Zwischenfinanzierung für deutsche Kunden ankommt – inklusive Bonitätsnachweis, Eigenmittelstruktur und passenden Sicherheiten.
Wie funktioniert eine Zwischenfinanzierung?
Die Laufzeit liegt in der Regel bei 1 bis 3 Jahren, maximal bei 5 Jahren. In dieser Zeit werden nur die Zinsen gezahlt, die Rückzahlung der gesamten Finanzierungssumme erfolgt, sobald der Verkaufserlös der deutschen Immobilie zur Verfügung steht. Optional kann ein Zinspuffer in die Finanzierung integriert werden, um die Zinszahlungen ebenfalls vorzufinanzieren.
Vorteil: Keine monatliche Doppelbelastung
Durch die reine Zinszahlung während der Laufzeit vermeidet man eine monatliche Doppelbelastung. Gerade bei Auslandsimmobilien ist diese Entlastung entscheidend, da in der Übergangsphase oft auch doppelte Nebenkosten (z. B. Betriebskosten in Deutschland und Österreich) anfallen.
Konditionen und Kosten
- Zinsen: meist variabel, orientiert am EURIBOR
- Bereitstellungszinsen & Gebühren: je nach Bank unterschiedlich
- Grundbuchsicherung: oft genügt eine Pfandurkunde statt Hypothek, wodurch nur Evidenzgebühren anfallen
- Verlängerung: möglich, aber mit Zusatzkosten verbunden (ca. 0,6 % der Kreditsumme)
Durch die kürzere Laufzeit ist der Zins meist etwas höher als bei klassischen Immobilienkrediten, aber insgesamt bleibt die Belastung durch die reine Zinszahlung überschaubar.
Zwischenfinanzierung mit OPTIFIN – Schritt für Schritt
- Beratung: Einschätzung der Finanzierungslücke und Machbarkeit
- Prüfung der Verkaufsimmobilie: realistische Wertermittlung
- Finanzierungsstruktur: Gestaltung mit/ohne Zinspuffer, Tilgungsart
- Koordination mit Makler & Notar: in Deutschland und Österreich
- Abschluss der Finanzierung: zügige Abwicklung über unsere Bankpartner
Was ist bei der Zwischenfinanzierung in Österreich besonders zu beachten?
- Bonitätsnachweis: SCHUFA muss vom Kunden selbst eingebracht werden
- Unterlagen aus Deutschland: Einkommensnachweise, Grundbuchauszüge, Verkaufspläne
- Beglaubigte Übersetzungen: je nach Bank notwendig bei nicht deutschsprachigen Dokumenten
- Eigenmittelanforderungen: je nach Nutzung des Objekts (z. B. Ferienwohnung) bis zu 40 %
Fazit: Zwischenfinanzierung als Schlüssel zur Immobilie in Österreich
Für deutsche Immobilienverkäufer, die in Österreich eine Immobilie erwerben möchten, ist die Zwischenfinanzierung ein essenzielles Instrument, um den zeitlichen und finanziellen Übergang reibungslos zu gestalten. Da Banken in Österreich andere Anforderungen stellen und deutsche Unterlagen oft nicht ohne Weiteres akzeptieren, braucht es einen erfahrenen Finanzierungspartner an der Seite.
OPTIFIN bietet deutschen Kunden maßgeschneiderte Lösungen, die Zinsoptimierung, Dokumentenmanagement und grenzüberschreitende Expertise vereinen. So wird der Immobilienwechsel nach Österreich planbar, finanzierbar – und stressfrei.
Häufige Fragen
Wie lange kann die Laufzeit gewählt werden?
Die häufigsten Laufzeiten für Zwischenfinanzierungen sind: Zwölf Monate oder 24 Monate, noch kürzere Laufzeiten werden eher vermieden. Darüber hinaus gehend spricht man in der Regel von einem klassischen Immobilienkredit, der vielleicht endfällig gewählt wird, also ebenfalls nicht monatlich getilgt wird.
Kann man die Finanzierung verlängern?
Da es sich auch bei einer Zwischenfinanzierung um einen Kredit handelt, müssten für eine Verlängerung der Laufzeit neue Kreditverträge gezeichnet werden. Dadurch fällt ein Teil der Nebenkosten erneut an. Man sollte also tunlichst vermeiden, Laufzeiten zu verlängern. Je nach Kreditinstitut gibt es bei überschaubaren Verlängerungen Entgegenkommen. Dennoch sollte man schon im Vorfeld möglichst genau schätzen, wie lange man die Zwischenfinanzierung benötigt und am besten etwas Spielraum mitberechnen.
Muss eine Zwischenfinanzierung im Grundbuch eingetragen werden?
Das liegt an den jeweiligen Vorgaben der finanzierenden Bank. Viele Banken verzichten bei einer Zwischenfinanzierung auf die teure Grundbucheintragung und begnügen sich mit einer hinterlegten Pfandurkunde oder eingetragenen Rangordnung. Die Kosten dafür betragen ein Bruchteil der klassischen Grundbuchgebühren. Es fallen nur Kosten für die Grundbuchsprüfung an, da die Bank sicherstellen muss, dass keine Vorlasten eingetragen sind.
Kosten einer Zwischenfinanzierung
Die Kosten einer Zwischenfinanzierung sind meist etwas geringer als bei einem klassischen Kredit. Den größten Unterschied macht dabei die Grundbucheintragung, die je nach Bank ganz wegfallen kann. In Summe sind folgende Gebühren und Kosten zu erwarten: Zinsen, Bearbeitungsgebühren, Grundbuchevidenzgebühren bei einer Pfandurkunde, oder Grundbucheintragungsgebühren. Die Zinsen fallen durch die kurze Laufzeit etwas höher aus, als das bei einer sonst üblichen Immobilienfinanzierung der Fall wäre. Durch die kurze Laufzeit fällt das aber nicht so ins Gewicht.
Variable oder fixe Verzinsung?
Die Verzinsung wird in den allermeisten Fällen variabel gewählt. Durch die überschaubare Laufzeit ist das Risiko steigender Zinsen überschaubar. Fixe Verzinsungen werden dann gewählt, wenn die Laufzeiten deutlich länger als ein Jahr gewählt werden.
Wird Eigenkapital benötigt?
Das liegt eher an der Gesamtfinanzierung der neuen Immobilie. Wie üblich sollten hier mindestens 20 % an Eigenmitteln vorhanden sein, damit die Bank gute Konditionen vergibt. Mit der Zwischenfinanzierung hat das aber nur im Gesamtkontext zu tun.
Wie wird eine Zwischenfinanzierung getilgt?
Im Gegensatz zu einer klassischen Finanzierung fallen hier keine monatlichen Tilgungen an, sondern nur monatliche Zinszahlungen. Die Tilgung erfolgt auf einmal, wenn die bestehende Immobilie verkauft wurde. Eine Sondertilgung ist nur bei vorheriger Vereinbarung möglich und meist nicht zwingend notwendig, da die Laufzeiten entsprechend kurz sind.
Gibt es Alternativen zur Zwischenfinanzierung?
Außerhalb des Finanzmarktes besteht natürlich die Möglichkeit einer Mietwohnung, die man vorübergehend bezieht. Auch Apartments und ähnliches sind für einen Übergangszeitraum durchaus möglich. Allerdings müssen dann das zweimalige Siedeln, die Kosten für die Miete und der eventuelle Zwischenlagerplatz gegenübergestellt werden. Hier wird in den meisten Fällen zur Zwischenfinanzierung gegriffen.
