Hauskredit

Ein guter Richtwert sind 20% des Kaufpreises plus Nebenkosten. Je nach Anbieter sind auch Finanzierungen mit geringeren Eigenmittelquoten machbar. Als Minimum sollte man die Nebenkosten aus Eigenmitteln bezahlen können.

Ein Hauskredit ohne Eigenkapital ist nur unter bestimmten Voraussetzungen möglich. Dazu zählt zumindest ein sehr gutes monatliches Einkommen in Relation zu den Ausgaben. Theoretisch ist es auch möglich, die benötigten Eigenmittel mit einem Kleinkredit mit kurzer Laufzeit einzubringen. Wir raten davon aber ab, da es sich dabei sicher um die teuerste Form der Finanzierung handelt und auch ein erhebliches Risiko mit sich bringt.

Die maximale Höhe des Kredits entscheidet sich nach zwei Kriterien:

• Der Belehnung – also das Verhältnis der Eigenmittel im Vergleich zum Wert der Immobilie
• Dem Haushaltsbudget – also wie viel vom monatlichen Budget für die Kreditrate übrig bleibt

Was die Belehnung betrifft, haben wir im vorigen Abschnitt schon die 20% Eigenmittelquote angesprochen. Erreicht man diese, kann man sicher sein, einen Hauskredit in entsprechender Höhe zu erhalten. Je höher der Eigenmittelanteil, desto bessere Konditionen erhält man im Normalfall.

Das Haushaltsbudget wird von Bank zu Bank individuell berechnet. Einen groben Überblick bietet unser OPTIFIN Haushaltsbudgetrechner.

Sobald man die maximal monatliche Rate mit unserem Rechner ermittelt hat, kann man mit dem OPTIFIN Wohnkreditrechner einfach die maximale Finanzierungssumme berechnen. Dazu sollte man im ersten Schritt von einer möglichst langen Kreditlaufzeit ausgehen. Diese wird meist durch das Pensionsalter begrenzt. Bis dahin sollte der Kredit abbezahlt sein.

Ist die monatliche Leistbarkeit gegeben, haben wir auch Anbieter mit denen eine Finanzierung bis ins 80. Lebensjahr und im Einzelfall darüber hinaus möglich ist.

Mit dem OPTIFIN Wohnkreditrechner erhalten wir bei 30 Jahren Laufzeit und 1,5% Zinssatz eine Finanzierungssumme von € 399.000,-.

In erster Linie wird sowohl beim Bauspardarlehen als auch beim klassischen Hypothekarkredit die Immobilie selbst als Sicherstellung verwendet. Die Bank trägt ein Pfandrecht im Grundbuch ein und sichert sich so die Verpfändungsmöglichkeit, sollte der Kredit nicht zurückgezahlt werden.

Falls wegen geringer Eigenmittel notwendig, kann man aber auch Sparprodukte wie eine Erlebensversicherung oder ein Wertpapierdepot als Sicherstellung verwenden.

Darüber hinaus kann es je nach individuellen Gegebenheiten vorkommen, dass die Bank auf eine Ablebensversicherung besteht. Diese übernimmt den offenen Kredit im Falle des Ablebens des oder der Kreditnehmer.

Wenn das monatliche Budget für die gewünschte Finanzierung nicht ausreicht, kann ein Bürge aushelfen. Mehr dazu im Beitrag „Bürgschaft“.

An persönlichen Unterlagen wird benötigt:

• Ausweiskopie-Card
• Meldezettel
• Lohn- oder Gehaltszettel der letzten 6 Monate
• Eigenmittelnachweise

Falls vorhanden:

• Alimentationszahlungen
• Familienbeihilfe
• Kontoauszug für bestehende Kredite oder Leasing
• Ab/Er- Lebensversicherungspolizze

Unterlagen für das Haus:

• Kaufvertrag oder Entwurf
• Lageplan
• Maklerprospekt
• Fotos vom Objekt
• Grundbuchauszug
• Eigenheimversicherung
• Bauplan

Je nach Projekt kann die jeweilige Bank noch weitere Unterlagen anfordern.

Wenn alle Unterlagen vorhanden sind und die Bonität entsprechend dargestellt werden kann, können wir innerhalb von 1-2 Tagen mit einer Finanzierungszusage rechnen. In manchen Fällen sogar schneller.

Wenn wir das optimale Angebot für dich suchen, erhältst du meist die erste Finanzierungszusage so schnell wie möglich. Wir arbeiten aber weiter, bis wir das beste Angebot für dich gefunden haben. So kannst du, falls gewünscht, gleich den Kaufvertrag unterschreiben.

Eine Frage die wir sehr oft gestellt bekommen, soll man die Immobilie schnell oder langsam abbezahlen?

Dazu muss man sich zuerst entscheiden was einem wichtiger ist: die günstigste Möglichkeit oder die Sicherste.

Wenn man es darauf anlegt, die niedrigste Zinsbelastung zu erhalten, dann sollte man den Kredit so schnell wie möglich, also in möglichst großen Raten zurückbezahlen.

Den meisten Kunden empfehlen wir aber, von vornherein die längstmögliche Laufzeit und damit niedrige Raten zu wählen. Die Differenz, die man sich aktuell leisten könnte, sollte dann sicher angespart werden. Wenn alles nach Plan läuft, kann man den Kredit vorzeitig tilgen. Sollten sich die finanziellen Umstände während der Laufzeit geändert haben, besteht aber jederzeit die Möglichkeit das Ansparen zu pausieren oder sogar auf das gesparte Geld zurückzugreifen.

Über das OPTIFIN Netzwerk hat man die Möglichkeit, Finanzierungen bis zu 40 Jahre Laufzeit und länger zu gestalten.

Wie bereits weiter oben erwähnt, ist die gängigste Methode, die Hausfinanzierung bis zum Antritt des Pensionsalters abzuschließen.

Grund dafür ist vor allem, das meist niedrigere Einkommen in der Pension. Es gibt aber auch hier Ausnahmen. Wenn ältere Personen beispielsweise finanzieren möchten, kann man die Finanzierung gleich auf das entsprechende Einkommen in der Pension auslegen und dann auch weit in die Pension hinein finanzieren. Ein anderes Beispiel wäre ein Mehrgenerationen Haus. Hier könnten die Kinder die Finanzierung später alleine weiterführen.

Es ist also auch für ältere Personen durchaus möglich, eine länger laufende Hausfinanzierung in Anspruch zu nehmen, solange das Haushaltsbudget darstellbar ist und genügend Eigenmittel vorhanden sind.

Eine Kreditrate besteht aus mehreren Faktoren, zuerst berechnet man, welche Bestandteile in die Finanzierungssumme einfließen:

• Gesamtprojektkosten (Grundstück, Haus, Bau, etc.)
• Kaufnebenkosten (ca. 9%)
• Finanzierungsnebenkosten (ca. 4,5%)

Diese Summe wird für das Finanzierungsvolumen verwendet, nachdem die Eigenmittel abgezogen wurden.

Die Rate selbst setzt sich zusammen aus:

• Tilgung (die eigentliche Rückzahlung)
• Zinsen (die Kosten für den Kredit)

Während der Laufzeit verändert sich der Anteil an Zinsen und Tilgung. Zu Beginn bezahlt man mehr Zinsen aber weniger Tilgung, gegen Ende ist es dann umgekehrt. So kann man sich auf eine gleichbleibende monatliche Rate einstellen.

Die Zinsen wiederum setzen sich zusammen aus:

• Basiszinssatz (3 oder 12 Monats EURIBOR)
• Bankenaufschlag

Am leichtesten lassen sich die Zinsen mit dem OPTIFIN Wohnkreditrechner simulieren (wie hoch ist die Rate bei X% Zinsen) oder mit dem OPTIFIN Effektivzinsrechner (wenn man den Unterschied von Sollzins zu Effektivzins berechnen möchte) ausrechnen.

Wie im vorigen Kapitel angemerkt, unterscheidet man zwischen Kaufnebenkosten (fallen bei jedem Kauf an) und den Finanzierungsnebenkosten (fallen nur bei Fremdfinanzierung an).

Die Kaufnebenkosten setzen sich wie folgt zusammen:

• Grunderwerbssteuer: 3,5 %
• Grundbucheintragungsgebühr: 1,1 %
• Maklerprovision bis zu: 3,6 % (wenn vorhanden)
• Anwalts- und Notarkosten: ca. 1 %

Ergibt also etwa 9,1 % Kaufnebenkosten vom Kaufpreis der Immobilie laut Kaufvertrag.

Die Finanzierungsnebenkosten  bestehen aus:

• Grundbucheintragung (Pfandrecht der Bank): 1,2 %
• Bearbeitungsgebühr der Bank: 3 %
• Immobilienbewertung, Vertragserrichtung, Beglaubigungskosten, Sonstiges: 0,4 % – 0,8 %

Ergibt ca. 5% Finanzierungsnebenkosten.

In Summe kann man also mit ca. 14,1 % Nebenkosten bei einem, fremdfinanzierten Hauskauf rechnen.

Ist man erst einmal in das neue Heim eingezogen, stellt sich die Frage, wie man den Kredit absichern kann.

Ablebensversicherung

Diese sichert die Hinterbliebenen beim Ableben eines Kreditnehmers ab. Das ist besonders für Paare und Familien wichtig, damit das dann fehlende Einkommen nicht dazu führt, die Immobilie verkaufen zu müssen. Diese Versicherung wird teilweise von Banken auch verpflichtend gefordert. Man kann diese “fallend” ausführen. Das bedeutet, die Versicherungssumme ist immer nur so hoch, wie das aktuell aushaftende Kreditvolumen.

Haushaltsversicherung

Diese Versicherung greift für alle Schäden, die im Haus entstehen und sollte auf keinen Fall fehlen. Gerade bei großen Schäden wie bei Feuer oder Naturkatastrophen macht sich diese leicht bezahlt.

Gebäudeversicherung

Diese greift da ein, wo die Haushaltsversicherung aufhört. Das Gebäude selbst sollte ebenso abgesichert sein und vor großen Schäden schützen.

Berufsunfähigkeitsversicherung

Diese unterstützt, wenn man nicht mehr fähig ist, seinen Beruf nach einer Krankheit oder einem Unfall auszuüben. Diese kann sinnvoll sein, je nachdem ob man die Rate mit der staatlichen Pension auch noch leistbar wäre oder nicht.

Bauherrenversicherung

Diese Versicherung ist notwendig, um die Baustelle und den Rohbau zu versichern. Außerdem wird auch Haftung bei Unfällen auf der Baustelle übernommen. Fällt meist weg, wenn man nicht selbst der Bauherr ist, sondern eine Firma beauftragt.

Eine Frage die man nicht pauschal beantworten kann. Lassen wir die Bausparkassen außen vor, so unterscheiden sich die Banken am österreichischen Markt in ihren Produkten nicht sonderlich. Den großen Unterschied machen die Kriterien, mit denen Banken über eine Finanzierungszusage entscheiden aber auch die Konditionen festlegen. So kommt es, das ein und derselbe Kunde von manchen Banken gar nicht finanziert wird, von manchen “teure” Konditionen erhält und von manchen Best Konditionen.

Unsere Finanzierungsspezialist/innen kennen den regionalen Markt seit vielen Jahren und wissen genau, mit welchem Projekt sie zu welchen Banken gehen müssen, um optimale Konditionen zu erhalten.

Ja, das ist möglich. Bei einem variabel verzinsten Kredit ist das sogar jederzeit ohne Abschläge möglich. Handelt es sich um einen Kredit mit Fixzinsphase, so sollte man sich vorab mit der Bank in Verbindung setzen. Es ist möglich bis zu € 10.000,- pro Jahr ohne Abschlag zurück zu zahlen. Darüber hinaus oder bei sofortiger Rückführung sind maximal 1% der Kreditsumme fällig. Sonderregelungen sind durchaus möglich und sollten noch vor Kreditvertragsunterzeichnung besprochen werden.

Dem Thema Kredit und Inflation haben wir einen eigenen Beitrag gewidmet. Daher nur kurz zusammengefasst: Wer “heute” einen Hauskredit aufnimmt, sichert sich den aktuellen Marktpreis . Auch wenn die Zinsen schwanken, der Kaufpreis und damit die Kreditsumme verändern sich nicht mehr.

Auch die Rate bleibt auf dem jetzigen Inflationsniveau. Wenn diese weiterhin mit 1-3% steigt und der Kreditnehmer die üblichen Gehaltserhöhungen (sei es durch einen Kollektivvertrag oder Karriereaufstieg) wird die Rate im Verhältnis immer kleiner.

Auch im Vergleich zu anderen Ausgaben die an die Inflation angepasst werden, bleibt die Rate immer gleich, die restlichen Kosten steigen.

Ein Mieter beispielsweise bekommt in regelmäßigen Abständen Indexanpassungen weiterverrechnet.

Wir unterstützen dich gerne bei deinem Hausprojekt! Vom Finanzierungskonzept, über den Angebotsvergleich bis zum Einzug ins neue Heim, vor Ort oder Online und ohne zusätzliche Kosten für dich.

Wir freuen uns auf deine unverbindliche Anfrage!