Finanzierung einer Ferienimmobilie

Die Finanzierung eines Feriendomizils in Österreich unterscheidet sich nicht wesentlich von der Finanzierung eines Eigenheims. In der Regel dient die Immobilie selbst (Ferienwohnung oder Ferienhaus) der Bank als Sicherheit für den Hypothekarkredit.

Wer bereits ein fremdfinanziertes Eigenheim besitzt, kann die Bank (insofern genug freie Deckung übrig ist) mittels Simultanhypothek auch in beide Grundbücher eintragen lassen.

Ungünstig wird die Situation erst, wenn auch das Eigenheim zu einem sehr hohen Anteil nicht abbezahlt wurde. Eventuell wird die Bank dann eine höhere Eigenmittelquote fordern oder weitere Sicherheiten.

Prinzipiell hat man aber auch hier die Wahl zwischen fixer und variabler Verzinsung und unterschiedliche Möglichkeiten, was die Laufzeit betrifft. Wir empfehlen hier, genauso wie bei der klassischen Immobilienfinanzierung, eine möglichst lange Laufzeit. Vorzeitiges Tilgen ist immer möglich.

Gleich vorweg, die Finanzierung einer Immobilie im Ausland ist mit zusätzlichen Schwierigkeiten verbunden. In den allermeisten Fällenkan sich die Bank im “fremden” Grundbuch nicht oder nur sehr schwirig besichern.

Da es sich bei einer Ferienimmobilie um eine komplexere Finanzierungsform handelt, empfiehlt es sich auf jeden Fall, das unverbindliche Erstgespräch mit unseren Finanzierungsspezialisten zu führen, bevor man sich auf ein Kreditangebot einlässt.

Man hat zwei Möglichkeiten, die Immobilie zu finanzieren:
1. Eine Bank oder Bausparkasse in Österreich
2. Eine Bank im Ausland

Die einfachere und sichere Methode ist der inländische Hypothekarkredit.

Zum einen gibt es hier keine Sprach- und Verständnisbarriere. Denn selbst wenn man die Sprache im Zielland spricht oder diese sogar die Muttersprache ist, sind Bank- und Rechtsgebarungen überall unterschiedlich.

Zweitens ist die oben angesprochene grundbücherliche Besicherung möglich.

In der Regel bedeutet das, dass die Bank das Eigenheim (Wohnung oder Haus) in Österreich als Pfand eintragen wird. Wenn man ein solches nicht besitzt oder es selbst noch zu stark belastet ist (durch einen anderen Kredit), wird es schwierig, eine Inlandsfinanzierung für eine Ferienimmobilie im Ausland zu bekommen. Sollte man keine entsprechende Sicherheit vorweisen können, bleibt nur die Möglichkeit, die Finanzierung im Zielland durchzuführen.

Rechne vorab mit höheren Notar- und Gerichtskosten, sowie Bankgebühren. Auch der Dolmetscher (wenn benötigt) muss bezahlt werden. Zudem ist es für die ausländische Bank schwieriger die Bonität einzuschätzen oder es kann gar keine Gehaltspfändung durchgeführt werden.

Die Kosten beim Kauf einer Ferienimmobilie sind natürlich von Land zu Land unterschiedlich. Informiere dich daher im Zielland genau! In Österreich sollte man im ersten Schritt mit all jenen Nebenkosten rechnen, die auch beim Kauf eines Eigenheims anfallen.

Diese wären:

• Vertragsvergebührung
• Grunderwerbssteuer
• Grundbucheintragungskosten
• Maklergebühren
• Notariats- und Anwaltskosten
• Bank- bzw. Kreditkosten bei Fremdfinanzierung.

Zusätzlich fallen meist Tourismusabgaben an, die je nach Gemeinde unterschiedlich hoch sein können.

Wer seine Ferienimmobilie neben der Eigennutzung auch vermieten möchte, sollte sich schon im Vorfeld mit den Inhalten aus Miet- und Melderecht, den Meldepflichten, Steuern und Ortstaxen sowie gewerberechtliche Bestimmungen auseinandersetzen.

Diese variieren je nach Bundesland oder sogar auf Gemeindeebene. Eine erste Anlaufstelle kann das Mietrechtsgesetz sein. Doch reicht das aufgrund der unterschiedlichen Vorgehensweisen in den Ländern und Gemeinden nicht aus. Bei mehreren oder größeren Ferienobjekten ist auch zu prüfen, ob ein entsprechendes Gewerbe angemeldet werden muss.

Tatsächlich kann man nicht einfach jede Wohnung oder jedes Haus als Feriendomizil nutzen. Die Liegenschaft muss als Ferienimmobilie genehmigt sein. In österreichischen Tourismusorten ist es mittlerweile oft sehr schwierig, eine solche Genehmigung im Nachhinein zu bekommen.

Worin unterscheidet sich die Ferienimmobilie nun von meinem festen Wohnsitz? Zumindest in der Aufenthaltsdauer. Aber auch die Meldung ist eine andere. Die Ferienimmobilie wird man lediglich als „Nebenwohnsitz“ (landläufig auch Zweitwohnsitz genannt) angeben. Zu Gemeinderats- oder Landtagswahlen ist man dort nicht berechtigt. Genauso wenig hat man automatisch Anspruch auf einen Kindergarten- oder Schulplatz im Sprengel. In Wien zum Beispiel haben auch nur Anrainer im Hauptwohnsitz ein Recht auf ein „Parkpickerl“. Weitere Einschränkungen gibt es bei Förderungen. Übrigens können beliebig viele „Nebenwohnsitze“ begründet werden.

Das klassische Wochenendhaus fällt auch unter die Kategorie Nebenwohnsitz. Dafür kommen Finanzierungen wie für die Wohnimmobilie in Frage, also vor allem der klassische Bankenkredit (Hypothekarkredit) aber auch ein Bauspardarlehen.

Zu beachten sind natürlich die Berechnungsunterschiede, wenn es sich um ein Pachtgrundstück handelt. Ein solcher Immobilienankauf kann natürlich auch finanziert werden, das Grundstück selbst hat aber keinen eigenen Wert, was die Eigenmittelberechnung etwas anders darstellt. Hier wird nur der Wert des Hauses das gekauft oder errichtet wird herangezogen, hinzugerechnet werden dann die Kaufnebenkosten. Von der Summe sollten in etwa 20% Eigenmittel vorhanden sein.

Abschließend muss noch gesagt werden, dass auch der Kauf einer Ferienimmobilie wohl überlegt werden muss. Das Freizeitthema lässt oft die Tragweite der Entscheidungen vergessen. Gerade im Ausland sollte man daher sicherstellen, dass alle Eventualitäten geklärt und sämtliche Unsicherheiten ausgeräumt werden können. Schnäppchen haben meist einen Haken!

Bei der Aufnahme eines Kredites helfen unsere Finanzierungsspezialist:innen sehr gerne. So hat man Rechtssicherheit und kann sich darauf verlassen, die besten Konditionen zu bekommen.