Immobilienkredit

Die aktuell gängigste Form, ein Wohnprojekt zu finanzieren, ist der Hypothekarkredit. Dabei dient die Immobilie selbst der Bank als Sicherheit. Der Betrag ist frei wählbar beziehungsweise abhängig von der Bonität des Kreditnehmers und dem Kauf- oder Errichtungspreis, sowie dem geschätzten Wert der Liegenschaft. Man kann zwischen fixer und variabler Verzinsung wählen.

Auch wenn sich die österreichischen Banken nach dem EURIBOR richten, können die Kreditangebote stark variieren. Im Beitrag „Hypothekarkredit“ findest du noch genauere Informationen zu dieser Art von Immobilienkredit. Eine weitere Form des Immobilienkredites ist das Bauspardarlehen, in dem Beitrag findest du die Vor- und Nachteile genau aufgeschlüsselt und die beiden häufigsten Finanzierungsformen verglichen.

Noch bevor man die richtige Finanzierungsform herausfiltert, sollte man du das Haushaltsbudget errechnen. Dazu summiert man die gesamten Netto-Einnahmen und zieht alle Ausgaben ab.

Wir haben ein kostenloses Online-Tool erstellt, das dabei helfen kann. Der OPTIFIN Haushaltsrechner ermittelt schnell und unbürokratisch, wie hoch die monatliche Belastung durch den Kredit sein darf. Das ist jene Rate, die für das Haushaltbudget gut verträglich ist.

Danach solltest du dich mit deinen Eigenmitteln auseinandersetzen. Je nach Bank, Bonität und Vorhaben sind zwischen 10% und 30% von Kaufpreis plus Nebenkosten notwendig, um den Kauf oder den Bau zu finanzieren. Dieser Anteil dient nicht nur deiner eigenen Sicherheit, sondern wird auch von der Bank gefordert werden. Hier kannst du erfahren, wie du deine Eigenmittelquote errechnest.

Unter Nebenkosten versteht man jene Kosten, die neben dem eigentlichen Kaufpreis beim Erwerb von Eigentum schlagend werden.

Diese sind:

• Grunderwerbssteuer (3,6% vom Kaufpreis)
• Grundbucheintragungsgebühr (1,1% vom Kaufpreis)
• Maklergebühr, falls zutreffend (maximal 3% vom Kaufpreis plus 20% USt)
• Vertragserstellung und treuhändische Abwicklung durch den Notar (ca. 1,8% vom Kaufpreis)

Diese Kosten werden bereits vorab in jede Kalkulation miteingebunden.

Da die Bank nun als Risiko den gesamten Wert der Immobilie plus diese Nebenkosten von etwa 10% trägt, also gesamt 110% des Immobilienwertes, verlangen die meisten Banken mindestens 10% bis 30% der Gesamtkosten als Eigenmittel.

Hier geht es zum OPTIFIN Nebenkostenrechner  mit dem diese einfach berechnet werden können.

Die Kreditnebenkosten sind jene Gebühren, die durch die Aufnahme des Kredits entstehen. Darin enthalten sind:

• Bearbeitungsgebühr
• Schätzgebühr
• Kontoführungsentgelt
• Eintragung des Pfandrechts ins Grundbuch
• Prämien für von der Bank verlangte Kreditausfallversicherung, falls zutreffend.

In Summe kann man hierfür etwa 5% einrechnen.

Im nächsten Schritt geht es darum, mehrere Kreditangebote einzuholen und zu vergleichen. Das ist natürlich langwierig und komplex. Dabei können dich unsere Finanzierungsspezialist/innen unterstützen. Man sollte auf keinen Fall ausschließlich bei der Hausbank anfragen. Die Konditionen für Immobilienkredite am Markt können sehr stark variieren und auch die Bewertung der Bonität ist von Bank zu Bank unterschiedlich.

Das bedeutet, dass selbst wenn eine Bank die Kreditanfrage ablehnt, die Chancen immer noch gut stehen könnnen, eine Finanzierung bei einer anderen Bank zu bekommen. Wir holen die besten Angebote von über 80 Anbietern ein und wissen, wie groß die Unterschiede sein können.

Die besten Angebote legen wir dann vor, ohne zusätzliche Kosten und unverbindlich bis zur Kreditvertragsunterschrift.

Um ein Angebot für einen Immobilienkredit vergleichen zu können, benötigt man immer den Effektivzinssatz, diesen findet man im sogenannten ESIS Merkblatt, welches Banken und Bausparkassen verpflichtend aushändigen müssen. Dieses hat vor allem den Nutzen, um Angebote untereinander vergleichbar zu machen.

Ob die Angebotenen Finanzierungskonzepte aber die optimale Lösung sind, geht daraus noch nicht hervor. Das betrifft die Laufzeit von fixem und variablem Anteil genauso wie das Einbringen von Eigenmitteln.

Unsere Erfahrung bei der Kreditvermittlung hat uns gezeigt, dass immer wieder ähnliche Fehler bei der Kreditaufnahme begangen werden. Diese kann und sollte man im Vorfeld vermeiden.

Daher hier unsere Tipps, um teuren Missverständnissen vorzubeugen:

• Die Finanzierungssumme wurde zu niedrig angesetzt.
  Gerade beim Bau kommt es schnell zu unvorhersehbaren Mehrausgaben. Um dem entgegenzuwirken, sollte von vorn herein ein Puffer von zumindest 10% eingeplant werden. Der Kauf einer Wohnung ist natürlich besser kalkulierbar als der Hausbau. Doch auch beim Thema Einrichtung wird häufig zu knapp kalkuliert. Wenn man nachträglich den Kredit „aufstocken“ will, ist das meist ein kompliziertes und teures Unterfangen.
• Zu kurze Laufzeit.
  Wir plädieren meistens für eine möglichst lange Laufzeit. Der Grund ist ganz einfach: Die lange Laufzeit hält die monatliche Belastung gering. Es können immer wieder unvorhersehbare Ereignisse eintreffen, die das monatliche Haushaltsbudget minimieren. Das überschüssige Geld kann man zur Seite legen, um Sondertilgungen vorzunehmen.
• Schlechter Kreditvertrag mit hohen Spesen:
  Wer nicht ausreichend vergleicht, sieht sich oft mit zu hohen Spesen konfrontiert. Banken berechnen unterschiedlich hohe Zinsaufschläge. Auch Kontoführungskosten, die Schätzgebühr und andere Kreditnebenkosten sind von Bank zu Bank verschieden. Unsere Finanzierungsspezialist/innenen helfen gern bei den Vergleichen und sind dein bankenunabhängiger Partner in Sachen Immobilienfinanzierung.

Die Schaffung von Wohnraum wird österreichweit auch unter verschiedenen Aspekten gefördert. Ob es um die Hausstandsgründung oder energetische Sanierung geht, es gibt einige Fördermöglichkeiten und –stellen, die man als Immobilienkreditnehmer recherchieren sollte.

Die aktuelle Niedrigzinsphase macht günstige Kredite und somit den Traum vom Eigenheim möglich. Der EURIBOR ist der Leitzinssatz, der den allermeisten Immobilienkrediten zugrunde liegt und bewegt sich seit Jahren unter 0%.

Was für Sparer ein großes Problem ist, spart uns bei der Immobilienfinanzierung bares Geld.

Als Endkunde bezahlt man nicht nur den EURIBOR, sondern auch den sogennanten Zinsaufschlag oder Bankenaufschlag. Dieser wird auf den EURIBOR aufgerechnet und ist jener Teil, an dem die Bank selbst etwas verdient. Gemeinsam ergibt sich so der nominale Zinssatz.

Dieser ist zwar stark unterschiedlich, je nach Bank und Bonität des Kunden, ist aktuell aber auch sehr günstig.

Für einen genauen Überblick empfehlen wir unseren Kreditvergleich mit Marktüberblick.

Fixer oder variabler Zinssatz

Viele Fragen die uns erreichen, drehen sich um das Thema fixer oder variabler Zinssatz.

Eine pauschale Empfehlung ist hier unmöglich. Grundsätzlich gilt immer, dass diese Entscheidung selbst gefällt werden sollte. Niemand kann exakt voraus ahnen, wie sie die Zinsen in Zukunft gestalten werden. Aktuell ist es sicher so, dass ein hoher Zinsanstieg sehr unwahrscheinlich wirkt. Das kann sich aber schlagartig durch Krisen ändern.

So oder so sollte man sich vor Abschluss eines Kredites mit steigenden Zinsen ausseinandersetzen. Dazu kann man den aktuellen Zinssatz auf 4% oder 5% hochrechnen (am einfachsten mit unserem Kreditrechner) und überprüfen, ob man sich die Rate auch dann noch komfortabel leisten kann. Ist das nicht der Fall, sollte man gleich zum Fixzins greifen, dieser liegt zwar immer höher als der variable Zinssatz, schützt aber vor unliebsamen Überraschungen.

Noch bevor man das Projekt Eigenheim in Angriff nimmt, sollte man sich mit der eigenen finanziellen Situation auseinander setzen:

• Wie hoch sind meine Eigenmittel?
  • Diese sollten mindestens 10% – 20% der Gesamtkosten ausmachen
• Welche Kreditrate kann ich mir leisten?
  • Genau berechnen mit dem Haushaltsbudgetrechner oder mit der Faustformel, höchsten 1/3 des Haushaltseinkommens.
• Wie lange soll die Laufzeit gewählt werden?
  • Im Zweifelsfall so lange wie möglich, eine frühzeitige Rückzahlung ist immer möglich, eine Verlängerung oder Ratenreduzierung meist nur schwierig und mit erneuten Finanzierungsnebenkosten.
• Wird eine Zinsabsicherung benötigt?
  • Dazu am einfachsten die Rate mit 4% – 5% hochrechnen, ist die Rate noch leistbar – sehr gut. Ist es knapp im Budget – lieber Fixzinssatz wählen.

Auch hierbei können unsere Finanzierungsspezialist/innen helfen.

Bei Vergleichen ist es wichtig, nicht nur die Sollzinsen der Banken gegenüberzustellen, sondern vor allem den effektiven Jahreszinssatz, da er zusätzlich die Kreditnebenkosten beinhaltet. Um teure Fehler zu vermeiden, sollte man erstens die Finanzierungssumme nicht zu gering ansetzen, zweitens die Laufzeit möglichst lange wählen und drittens ein Auge auf die Bankspesen haben. Mach dich auch in Bezug auf Wohnbauförderungen schlau, um kein Geld zu verschenken!