Hypothekarkredit

Den Ausdruck Hypothek kennen die meisten. Aber was steckt dahinter? Die Hypothek bezeichnet das Pfandrecht der Bank und wird auf Immobilien angewendet. Es handelt sich dabei um eine sogenannte dingliche Sicherheit für die Bank. Im Gegenzug gibt es auch eine persönliche Sicherheit, das wäre die Bürgschaft.

Eine dingliche Sicherheit ist im Fall eines Hypothekarkredits in der Regel die Immobilie selbst. Das heißt, wenn der Kreditnehmer nicht mehr zahlen kann, wird die Immobilie herangezogen, um die verbleibende Schuld zu decken. Die Bank „pfändet“ die Liegenschaft und verkauft sie. Mit dem Verkaufserlös wird der noch offene Kreditbetrag getilgt.

Dieses Recht auf Verpfändung muss natürlich auch festgehalten werden. Dies geschieht im Grundbuch. Mit der Eintragung des Eigentumsrechts wird auch das Pfandrecht der Bank miteingetragen. Im Pfandrecht ist die Höhe der Hypothek festgehalten und an welchen Rang sie steht. Meist handelt es sich beim ersten Kredit auch um ein Pfandrecht des ersten Ranges. Banken sehen es natürlich nicht sehr gerne, wenn bereits ein anderes Pfand auf einer Liegenschaft besteht. Die Eintragung kostet 1,2% der Hypothek.

Man unterscheidet zwischen zwei Arten der Hypothek:

Festbetragshypothek

Sie wird vor allem beim Bauspardarlehen verwendet. Die Summe der Hypothek beträgt normalerweise die Darlehens/Kreditsumm plus den Nebenkosten. Die Festbetragshypothek erlischt nach Ablauf und kann nicht neu verwendet werden.

Höchstbetragshypothek

Die Höchstbetragshypothek ist der Standard für Bankkredite und wird mit einem sogenannten Überhang ausgeführt, das sind zwischen 120% und 130% der Kreditsumme. Die Höchstbetragshypothek kann immer wieder verwendet werden.

Bei Vetragsabschluss wird schlussendlich die Bank oder Bausparkasse in das Grundbuch eingetragen. Je nach Typ (siehe oben) werden zwischen 1,2% plus Nebenkosten (Festbetragshypothek) oder 1,2% *120%-130% = 1,44% – 1,56% (Höchstbetragshypothek) verrechnet.

Die Eintragung erfolgt dabei im C-Blatt (Lastenblatt) des Grundbuchs.

Es ist ein verbreiteter Mythos, dass die Immobilie dann der “Bank gehört”. Der Eigentümer und Besitzer ist und bleibt der Käufer. Die Bank hat “nur” das Recht, bei Nicht Einhaltung des Kreditvertrages und unter bestimmten Voraussetzungen, die Immobilie für den Käufer zu verkaufen und den offenen Kredit sowie die entstandenen Kosten für die Veräußerung zu decken.

Die vielen Anbieter am Markt haben zwar alle unterschiedliche Voraussetzungen im Detail, man kann sie aber wie folgt zusammenfassen:

• Haushaltsbudget: dieses muss inklusive der Rate positiv sein, manche Banken fügen auch einen Sicherheitspuffer hinzu. Als Faustregel sollte die Rate  leistbar sein nach dem Haushaltsrechner und nicht mehr als 40% des monatlichen Einkommens aufbrauchen.
• Eigenmittel: ein Minimum von 20% des Kaufpreises sollte vorhanden sein. Es gibt Banken die auch Finanzierungen darunter anbieten, allerdings wirkt sich das auch direkt auf die Konditionen der Bank aus. Zumindest die Nebenkosten sollten aus Eigenmitteln finanziert werden können.
• Sicherheiten: die Immobilie wird von der Bank bewertet und sollte dem Kaufpreis entsprechen. Ist das nicht der Fall, senkt das den berechneten Eigenmittelanteil und es werden höhere Eigenmittel benötigt. Die meisten Banken fordern außerdem eine Risikoablebensversicherung, die von der Bank “vinkuliert” wird.
• Risikoabwägung: alle Banken haben eigene Scorings (Bewertungen) mit denen sie versuchen, das Ausfallsrisiko der Kreditnehmer einzuschätzen, dazu gehört ein regelmäßiges und sicheres Einkommen (3-6 Monate Anstellung) sowie keine Einträge in den klassischen Kreditauskunfteien wie dem KSV.

Abgesehen von den leicht zu erbringenden Sicherheiten beim Wohnkredit, hat der Hypothekarkredit auch den Vorteil der aktuell niedrigen Zinsen. Anders sieht die Lage aus bei Finanzierungen, die eventuell Untergrenzen eingezogen haben wie das Bauspardarlehen. In der aktuellen Niedrizinsphase mit EURIBOR-Werten unter 0% ist der Hypothekarkredit kaum zu schlagen.

Dennoch gibt es gravierende Unterschiede bei den Angeboten. Hol dir deshalb unbedingt mehrere Angebote ein und unterschreibe nicht das erstbeste Angebot deiner Hausbank. Gerne unterstützen wir dich dabei. Wir prüfen über 80 Kreditinstitute für dich auf das beste Angebot, unverbindlich und ohne zusätzliche Kosten!

Auf diese Parameter solltest du achten:

Fixzins oder variable Verzinsung

Am besten sollte man sich schon im Vorfeld Gedanken dazu machen, ob man lieber eine fixe oder eine variable Verzinsung möchte. Im Beitrag Zinsen berechnen kannst du im Detail nachlesen, was die einzelnen Begrifflichkeiten rund um das Thema Zinsen bedeuten. Der Fixzinskredit hat den Vorteil der Sicherheit: Bei Vertragsabschluss steht der Zinssatz fest und der bleibt entweder die gesamte Laufzeit über oder einen gewissen Zeitraum daraus gleich hoch.

Bei letzterem spricht man von der Fixzinsperiode einer Finanzierung. Häufig wechseln langfristige Kredite nach 15, manchmal auch 20 Jahren in eine variable Verzinsung.

Variable Zinssätze jedoch können sich jederzeit nach oben oder auch nach unten bewegen. Da ein Fixzinskredit ein gewisses Risiko für die Bank birgt, ist er teurer als der variable. Zumindest bei Vertragsabschluss, denn niemand kann vorhersagen, wie sich die Zinsen in Zukunft entwickeln werden. Aktuell wird aufgrund der Niedrigzinsphase, in der wir uns befinden, häufig zum variabel verzinsten Kredit gegriffen. Doch auch der Fixzinskredit ist gerade so günstig wie selten zuvor, so kann man sich jetzt sehr günstig den niedrigen Zinssatz sichern.

Effektivzinssatz

Wenn wir vom Fix- oder variablen Zinssatz sprechen, meinen wir meist den Sollzinssatz. Dieser setzt sich zusammen aus dem Leitzins (dem EURIBOR) und dem Bankenaufschlag, der häufig als Marge bezeichnet wird.

Hinzu kommen noch einmalige Finanzierungsnebenkosten. Das sind Bearbeitungsgebühren, Kontoführungskosten, Schätzgebühr, die Grundbucheintragungsgebühr, die Beurkundung und so weiter. Diese Kreditnebenkosten können von Bank zu Bank sehr unterschiedlich sein und sind für den Konsumenten schwer vergleichbar. Daher sind Kreditinstitute seit 2016 dazu verpflichtet, sämtliche Kreditkosten in Form eines Prozentsatzes pro Jahr anzugeben. Dies ist der Effektivzinssatz. Er setzt sich also aus dem Sollzins und den Nebenkosten zusammen.

Den Effektivzins selbst zu ermitteln, ist so gut wie unmöglich, aber durch die Angabepflicht der Banken lassen sich die Angebote über den effektiven Jahreszins gut vergleichen.

Wer selbst nachrechnen möchte, kann dies mit unserem Effektivzinssatzrechner tun.

Die aktuellen Zinsen am Markt für Hypothekarkredite hängen von mehreren Faktoren ab:

• Mitbewerber
• indikatorgebundener Leitzinssatz (EURIBOR)
• interne Kosten der Bank

Da alle Anbieter je nach Eigenmittelanteil unterschiedliche Konditionen anbieten, haben wir mit dem Kreditvergleich ein stets aktuelles Tool geschaffen, mit denen die durchschnittlichen und besten Zinssätze je nach gewünschter Laufzeit und Fixzinssatz angezeigt werden können.

Familie Zufall kauft ein neu gebautes Einfamilienhaus in Österreich für die Eltern und ihre beiden Kinder. Sie verdienen € 3.500,- netto monatlich und haben keine Vorbelastungen.

Es wurden Eigenmittel in Form einer Fondsgebundenen Lebensversicherung in Höhe von € 50.000,- angespart, außerdem legen die Eltern der Familie nochmals € 30.000,- drauf, sodass gesamt € 80.000,- Eigenmittel vorhanden sind.

Der Kaufpreis beträgt € 350.000,- für 120m² Wohnfläche.

Die Finanzierung soll auf 30 Jahre Laufzeit mit 15 Jahren Fixzins ausgelegt werden.

1.) Welchen Kreditbetrag benötigt Familie Zufall?

Kaufpreis: € 350.000,-
+ Nebenkosten: € 43.050,- (Nebenkostenrechner)
+ Sonstiges: € 15.000,- (Küche und Zaun)
Summe: € 408.050,-
– Eigenmittel: € 80.000,-
Kreditbetrag: € 328.050,-

2.) Genügen die vorhandenen Eigenmittel?

Eigenmittelanteil = Eigenmittel / Kreditbetrag

€ 80.000,- / € 328.050,- = 24%

Der Eigenmittelanteil ist ausreichend.

3.) Ist die Rate leistbar?

Mittels unserem Marktvergleich ergibt sich folgende Rate für 30 Jahre Laufzeit und 15 Jahre Fixzins:

€ 1088,92

Nach Überprüfung mittels unserem Haushaltsrechner ergibt sich eine positive Rechnung.

Die Kreditrate macht 31% des Einkommens aus (Kreditrate / monatl. Einkommen) und ist daher noch im Rahmen der maximal empfohlenen 40%.

Die Rate ist also leistbar.

Prinzipiell gelten folgende Tilgungskonditionen in Österreich, wenn nichts Anderes (für dich als Kunden Besseres) vertraglich vereinbart wurde:

Bei einem variabel verzinsten Kredit sind Sondertilgungen jederzeit und in jeder Höhe möglich. Man kann den Kredit auch durch vorzeitiges Zurückzahlen der gesamten Restschuld einfach kündigen.

Fixzinskredite wiederum haben einen gesetzlichen Rahmen von maximal € 10.000,- jährlich. Also, man kann immer € 10.000,- im Jahr zusätzlich gebührenfrei zurückzahlen. Darüber hinaus fallen in den meisten Fällen Spesen an. Das sind die sogenannten Vorfälligkeitsentschädigungen. Die dürfen – und auch das ist gesetzlich geregelt – nicht mehr als 1% der vorzeitig getilgten Summe betragen.

Die Sondertilgungskonditionen sind jedoch auf jeden Fall ein Gespräch mit dem Bankbetreuer wert. Denn hier gibt es häufig noch einen gewissen Verhandlungsspielraum.

Die Umschuldung eines Hypothekarkredits kann gerade aktuell sehr interessant sein. Viele Kreditnehmer haben noch zu weit höheren Konditionen finanziert, als diese zur Zeit möglich sind. Ersparnisse von über 1% im Effektivzinssatz sind keine Seltenheit (pro € 100.000,- Kreditsumme sind das € 19.000,- Ersparnis auf die gesamte Laufzeit!).

Zunächst sollte allerdings immer Kontakt mit der bestehenden Bank aufgenommen werden. Denn bei einer Umschuldung zu einer neuen Bank, sind die Finanzierungsnebenkosten erneut zu entrichten. Das erspart man sich, wenn man bessere Konditionen bei der Hausbank erwirkt.

Wir sind gerne unverbindlich für dich da und unterstützen dich dabei!

Gerade bei einer so großen Entscheidung wie dem Kauf oder Bau eines Eigenheims ist gute finanzielle Beratung von besonderer Wichtigkeit! Die Finanzierungsspezialisten der OPTIFIN können hier helfen. Wir beraten umfassend, helfen bei der Budgeterstellung und holen die besten Angebote von über 80 Banken für dich ein.

Lange Zeit war das Bauspardarlehen die Nummer eins unter den Immobilienfinanzierungen. Der Hypothekarkredit hat ihm in den letzten zehn bis zwölf Jahren, durch den niedrigen EURIBOR, sehr stark den Rang abgelaufen. Im Beitrag Bauspardarlehen siehst du, was diese Finanzierungsart kennzeichnet. Hier fassen wir die Unterschiede zwischen Hypothekarkredit und Bauspardarlehen zusammen:

Was Bauspardarlehen und Hypothekarkredit gemeinsam haben ist die Wahlmöglichkeit zwischen fixer und variabler Verzinsung. Das Pfandrecht ist auch beim Bauspardarlehen die Sicherheit für das Bausparinstitut.

Wer einen Hypothekarkredit aufnehmen möchte, sollte sich so viele Angebote wie möglich einholen und auch mit den jeweiligen Banken nachverhandeln. Gerade bei den Sonderkonditionen gibt es oft noch Spielraum. Der Hypothekarkredit zeichnet sich durch niedrige Zinsen und der dinglichen Sicherheit (Pfandrecht an der Immobilie) aus. Die Bank wird mit ihrem Pfandrecht ins Grundbuch eingetragen. Bei Zahlungsunfähigkeit wird die Liegenschaft verkauft, um aus dem Erlös den noch offenen Restbetrag zu tilgen. Man hat die Wahl zwischen einem fixen und einem variabel verzinsten Kredit. Vergleichen solltest du allerdings nicht ausschließlich die Sollzinsen, sondern vor allem den effektiven Jahreszinssatz, der auch die Kreditnebenkosten darstellt.

Gerne kümmen wir uns um das Einholen und Vergleichen der Angebote und unterstützen dich vom Erstgespräch bis zum Einzug ins neue Heim.