Bauspardarlehen

Bauspardarlehen waren lange Zeit eine der beliebtesten Finanzierungsformen für Immobilien. Grund dafür war der sogenannte Zinskorridor, also eine Zinsunter- und Obergrenze. Die Zinsobergrenze besteht auch heute noch bei 6 % für 20 Jahre.

Bei aktuellen EURIBOR Zinssätzen von 0-1 % ist dieser Bonus aber für viele Kreditnehmer nicht mehr so entscheidend wie noch vor einigen Jahren.

Gerne unterstützen wir dich bei der Auswahl der richtigen Finanzierungsform und bei der Angebotseinholung. Unverbindlich und ohne zusätzliche Kosten!

So funktioniert ein Bauspardarlehen mit OPTIFIN

Nach deiner unverbindlichen Anfrage melden sich unsere Finanzierungsspezialisten:innen bei dir wie gewünscht und erheben die notwendigen Informationen. Dabei legen wir besonderen Wert auf das Detail, nur wenn wir hier die richtigen Fragen stellen, können wir die optimalen Produkte für dich finden.

Danach kannst du dich zurücklehnen und wir übernehmen. Dabei prüfen wir, ob ein Bauspardarlehen die optimale Finanzierungsform für dich ist und vergleichen die besten Angebote. Du erhältst unverbindlich die am besten passendsten davon.

Wir unterstützen dich aber auch noch bei der gesamten Abwicklung bis zum Einzug in dein neues Heim. Denn auch Wohnbauförderungen oder Zwischenfinanzierungen gehören je nach Projekt einfach dazu.

Tipps zum Bauspardarlehen

Den finanziellen Spielraum berechnen

Bevor man überhaupt ein Bauspardarlehen anfragt, oder noch besser, bevor man auf Immobiliensuche geht, sollte man den ungefähren finanziellen Spielraum kennen.

Zuerst sollten die Eigenmittel geklärt sein. Um ein Bauspardarlehen zu erhalten sollten 30% Eigenmittelanteil vorhanden sein. In gewissen Konstellationen sind auch 20 % Eigenmittelanteil möglich.

Für eine Finanzierungssumme von beispielsweise EUR 300.000,- für ein Paar, werden also EUR 90.000,- (30 %) Eigenmittel benötigt. Von der Gesamtsumme werden dann noch die Finanzierungs- und Kaufnebenkosten abgezogen.

Neben ausreichenden Eigenmitteln ist natürlich auch eine positive Haushaltsrechnung erforderlich. Dazu berechnet man die Kreditrate mit einem fiktiven Zinssatz von etwa 4% (Wohnkreditrechner) und der gewünschten Laufzeit. In diesem Beispiel EUR 1.460,21 für 30 Jahre.

Danach berechnet das monatliche Budget (Haushaltsrechner), wobei die Kreditrate auch noch mit höheren Zinsen leistbar sein sollte.

Spielraum für Unvorhergesehenes lassen

Bei Hausbau- oder Sanierungsprojekten sollte zudem noch Spielraum für Unvorhergesehenes bleiben. Eine Faustregel geht von 20% aus. Je mehr Arbeiten man selbst übernehmen möchte oder je älter das Sanierungsobjekt ist, desto mehr Spielraum sollte bleiben.

Wichtig ist es auch, alle Nebenkosten zu kennen und zu berücksichtigen.

Förderungen berücksichtigen

Es gibt beispielsweise rückzahlbare Förderungen, die nach einem vorgegebenem Zeitraum fällig werden. Solche Besonderheiten können in einem guten Finanzierungskonzept gleich mitbedacht werden, sodass es später zu keinen unvorhergesehenen Ausgaben kommt.

Die optimale Laufzeit ermitteln

Die perfekte Laufzeit für eine Immobilienfinanzierung ist sehr individuell. Grundsätzlich ist es ratsam, eine möglichst lange Laufzeit auszuwählen, damit die Rate möglichst niedrig bleibt und man bei den Ausgaben so flexibel wie möglich bleibt. Wenn man sich eine kürzere Laufzeit mit höherer Rate leisten kann, besteht auch die Möglichkeit die Differenz in ein sicheres Ansparprodukt zu sparen.

Bei dieser Methode geht es weniger darum, die Zinsen des Ansparproduktes zu nutzen, sondern einfach die höchstmögliche Sicherheit und Flexibilität für Unvorhergesehenes zu behalten.

Welche Bausparkassen gibt es?

Anbieter für Bauspardarlehen sind vergleichsweise rar gesät. Es gibt eine ganze Menge Banken, die Hypothekarkredite vergeben. Bauspardarlehen werden allerdings von so genannten Bausparkassen vergeben. In Deutschland gibt es diese:

• Schwäbisch Hall
• Bausparkasse Mainz
• LBS Südwest
• Wüstenrot

Nur diese Kassen können sowohl Bausparvertrag als auch Bauspardarlehen vergeben. Vergleiche auf jeden Fall trotzdem die Konditionen miteinander! Vieles mag zwar ähnlich oder gesetzlich geregelt sein. Im Detail gibt es aber deutliche Unterschiede. Gerne unterstützen wir dich bei der Angebotseinholung und dem Vergleich.

Welche Arten von Bauspardarlehen gibt es?

 

Fixe Verzinsung

Auch bei den Bausparkassen haben sich mittlerweile verschieden Zinsbindungen etabliert. So ist es möglich ab 10 Jahren bis zur vollständigen Laufzeit auf eine fixe Zinsbindung zu setzen.

Variable Verzinsung

Die variable Verzinsung richtet sich nach dem EURIBOR. Im Fall von Bauspardarlehen wird meist der 12-Monats-EURIBOR herangezogen; die meisten Banken berufen sich ansonsten auf den 3-Monats-Euribor. Das bedeutet, dass die Zinsen mit dem europäischen Leitzins fallen oder steigen. Je nach Sichtweise sind Ober- und Untergrenze beim Bauspardarlehen daher entweder ein Vorteil oder ein Nachteil. Die Untergrenze verhindert zwar, dass niedrigere EURIBOR-Zinsen weitergegeben werden. Die Obergrenze aber schützt vor einem zu hohen Zinsanstieg.

Wenn das monatliche Haushaltsbudget mit der Darlehensrate knapp bemessen ist, sollte die fixe Zinsbindung gewählt werden, damit die Rate auch noch bezahlbar bleibt, wenn die Zinsen steigen sollten. Ist noch viel Platz im Haushaltsbudget, könnte die variable Verzinsung oder eine kurze Zinsbindung die günstigere Wahl sein. Wichtig in jedem Fall: Diese Entscheidung kann man nur selbst treffen und sollte sich auch nach dem Bauchgefühl richten. Immerhin bist du es, der dann viele Jahre mit dieser Entscheidung leben wird.

Welche Nebenkosten fallen an?

Die Finanzierungsnebenkosten, die bei einem Bauspardarlehen anfallen, unterscheiden sich nicht von jenen eines hypothekarisch besicherten Kredits:

• 3 % Bearbeitungsgebühr der Bausparkasse
• 1,2 % Pfandrechtseintragung in das Grundbuch (meist mit 120 % des Wertes lt. Kaufvertag)

Unabhängig von der Finanzierung fallen für den Kauf einer Immobilie meist diese Nebenkosten an:

• 3,5 – 6,5% Grunderwerbsteuer
• 1,1 % Eintrag ins Grundbuch
• 2 % Notar für Kaufvertrag und Treuhandkonto
• ca. 3,6 % Immobilienmakler

Laufzeit

Die lange Laufzeit von maximal 35 Jahren spricht für den Bausparvertrag. Durch die „geringe“ oder beschränkte Auszahlungssumme und die lange Laufzeit lassen sich die Raten niedrig halten. Ein weiterer Faktor, der für Bausparverträge spricht: Sie können noch bis ins hohe Alter hinein vergeben werden. Daher ist ein Bausparvertrag für all jene von Interesse, die aufgrund ihres Alters vielleicht Schwierigkeiten haben, einen Hypothekarkredit zu bekommen.

Wofür kann ein Bauspardarlehen verwendet werden

Das Bauspardarlehen wurde für die Wohnraumschaffung, -renovierung oder –erweiterung ins Leben gerufen.

Das heißt, es ist zweckgebunden verwendbar für:

• den Kauf von Grund und Boden, eines Hauses oder einer Wohnung
• das Baurecht (eigenes Haus auf Pachtgrund)
• den Grund- und Baukostenanteil (einer gemeinnützigen Genossenschaftswohnung)
• den Bau eines Hauses
• den Zu- oder Umbau eines bereits bestehenden Objekts
• die Sanierung oder Modernisierung eines Bestandsobjekts
• energiesparende und sicherheitstechnische Maßnahmen am aktuellen Wohnort

Oft unbekannt ist die Möglichkeit, dass man ein Bauspardarlehen für Aus- und Weiterbildungen, medizinische Behandlung oder Pflege sowie für die Auszahlung von Forderungen nach Erbteilen verwenden kann.

Benötigte Sicherheiten

Was die Sicherheiten angeht, verhält es sich mit dem Bausparvertrag gleich wie bei einem Hypothekarkredit. Auch bei dieser Finanzierungsform wird die Bausparkasse mit einem Pfand ins Grundbuch eingetragen. Eine Ausnahme bilden geringere Darlehenssummen. Diese sind mit € 30.000,- pro Person beschränkt und erfordern keinen Eintrag ins Grundbuch.

Bauspardarlehen umschulden

Gerade ältere Bausparverträge können mit dem aktuellen Zinsniveau oft nicht mithalten. In den 90ern und frühen 2000ern waren die Zinssätze wesentlich höher. Dadurch werden bis heute oftmals Zinsen bezahlt, die jenen von neuen Hypothekarkrediten nicht entsprechen.

Eine Möglichkeit, alte, teurere Verträge aufzulösen, ist die Umschuldung. Jedoch muss man genau rechnen: Ist man noch in einer Fixzinsperiode fallen nämlich Vorfälligkeitsentschädigungen an. Auch die Umtragung im Grundbuch, die bei einer neuen Finanzierung anfällt, kostet Geld.

Pauschal kann man daher weder für noch gegen eine Umschuldung sprechen. Der Umschuldungsrechner ermöglicht eine schnelle und einfache Kalkulation.

Bauspardarlehen ohne Eigenmittel

In so gut wie allen Fällen ist eine Finanzierung über Bausparen nur dann möglich, wenn zumindest Eigenmittel in Höhe von 30 % der Projektkosten vorhanden sind. Ist dies nicht der Fall, entscheidet im Einzelfall vor allem die Bewertung der Immobilie im Vergleich zu den tatsächlichen Bau- bzw. Kaufkosten.

Eine eindeutige Auskunft über die zulässige Höhe der Eigenmittel ist daher nur mit detaillierter Prüfung des Finanzierungsprojektes möglich.

Welche Unterlagen werden benötigt?

In der Regel werden für die Beantragung eines Bauspardarlehens folgende Unterlagen des Darlehensnehmers benötigt:

• Einkommensnachweis der letzten 3 Monate
• Bei Wohnbauförderung: Zusicherungsbescheid
• Eigenmittelnachweis
• Lichtbildausweis

Bei Hausbau:

• Genehmigte Einreichpläne und Lageplan
• Baubewilligungsbescheid
• Bauverhandlungsschrift
• Baukostenaufstellung bzw. Kostenvoranschläge
• Grundbuchauszug

Beginn der Rückzahlungen

Mit Darlehensauszahlung beginnt im darauffolgenden Monat die monatliche Rückzahlung. Eine Verschiebung um sechs und in Ausnahmefällen um zwölf Monate ist allerdings möglich.

Vorzeitige Rückzahlung

Unter gewissen Umständen kann der Wunsch aufkommen, ein Bauspardarlehen bereits vor Ende der Laufzeit zurückzuzahlen. Etwa hat sich die finanzielle Situation durch ein Erbe stark gebessert. Grundsätzlich besteht die Möglichkeit zur vorzeitig Rückzahlung. Allerdings können Gebühren an die Bank fällig werden. Das hängt unter anderem davon ab, ob man sich zum Zeitpunkt der gewünschten Rückzahlung in einer Fixzinsphase oder in einer Phase mit variabler Verzinsung befindet. Gelten noch fixe Zinssätze wird die Bank vermutlich eine Vorfälligkeitsentschädigung geltend machen. In der Phase der variablen Verzinsung entstehen bei Rückzahlung meist keine zusätzlichen Kosten.
Außerdem kann bei Bauspardarlehen ein jährlicher Betrag mit pönalefreier Rückzahlung vereinbart werden. Dieser Betrag kann dann – auch in der Fixzinsphase – ohne Entschädigungszahlungen getilgt werden.

Vorteile Bauspardarlehen

• Zinsen-Obergrenze bzw. Fixzinsbindung
• lange Laufzeit von max. 35 Jahren möglich
• Möglichkeit der Finanzierung bis zum 95. Geburtstag
• Konditionen unabhängig von Bonität – Vorteil bei geringer Bonität

Nachteile Bauspardarlehen

• Maximalbetrag von EUR 240.000,- pro Person
• Zinsen eventuell höher als bei Hypothekarkredit
• zweckgebundene Finanzierungsform

Schlussendlich ist die Frage, ob das Bauspardarlehen die optimale Finanzierungsform ist, immer eine individuelle Angelegenheit. Je nach Vorhaben, persönlichen Faktoren wie dem Alter oder der allgemeinen Wirtschaftssituation kann ein Bauspardarlehen von Vorteil oder auch ungünstig sein. Gerne unterstützen dich unsere Finanzierungspezialisten bei der Auswahl der richtigen Finanzierungsform

Welche Vorteile hat ein Bauspardarlehen?

Neben der Zinsobergrenze von 6% ist es vor allem die Tatsache, dass alle Kunden gleich behandelt werden. Es gibt also für jeden Kunden die selben Konditionen. Bei Banken hängt die Kondition stark von der Bonität ab.

Wer kann ein Bauspardarlehen beantragen?

Jeder mit deutschem Wohnsitz und einem Alter von 18 Jahren.

Welche Voraussetzungen gibt es für ein Bauspardarlehen?

Neben einem Eigenmittelanteil von mindestens 30 % ist ein deutscher Wohnsitz notwendig und die Kreditrate muss auch mit ca. 4% Zinsen noch im Haushaltsbudget leistbar sein. Der Verwendungszweck muss mit Schaffung von Wohnraum ebenfalls gegeben sein.

Wie viel Eigenmittel werden benötigt?

Mindestens 20%, besser 30% des Kaufpreises.

Wie funktioniert die Grundbuchseintragung?

Ganz gleich wie bei anderen hypothekarisch besicherten Krediten. Das Darlehen wird auf 100% - 130% der Kreditsumme als Pfandrecht in das Lastenblatt (C-Blatt) eingetragen, was mit 1,2% bis 1,56% der Kreditsumme verrechnet wird.

Wie findet man das günstigste Bauspardarlehen?

Zuerst sollte geklärt werden, ob ein Bauspardarlehen tatsächlich die optimale Finanzierungsform für das Projekt ist. Danach vergleichen wir die Anbieter am Markt und legen das optimale Angebot (oder mehrere in Frage kommende) vor. Unverbindlich und ohne zusätzliche Kosten!

Für welchen Verwendungszweck eignet sich ein Bauspardarlehen?

Alles unter dem Titel Schaffung von Wohnraum. Außerdem gibt es unbesicherte Darlehen für Bildung und Pflege.

Fixe, variable Zinsen oder Zinskorridor?

Das liegt hauptsächlich an der persönlichen Einstellung. Risikofreudige werden eher zum variablen Zins greifen und sich über niedrige Zinsen freuen. Sicherheitsbewusste Kunden, die Planbarkeit schätzen, greifen eher zum fixverzinsten Kredit. Die Zinsobergrenze von 6% auf 20 Jahre bekommt man beim Bauspardarlehen sowieso.

Benötigt man einen Bausparvertrag für ein Bauspardarlehen?

Nein, dieses wird im Zuge der Darlehensunterzeichnung angelegt und aus den laufenden Raten bezahlt. Bessere Konditionen für Kunden die bereits Bausparkunde sind, sind eher die Ausnahme.