Effektivzinssatz

Die Nebenkosten eines Kredites sind eine nicht zu unterschätzende Größe und sollten unbedingt in den Vergleich unterschiedlicher Kreditangebote miteinfließen:

• Bearbeitungsgebühren
• Kontoführungskosten
• Kosten für die Grundbuchseintragung der Hypothek
• Prämiensumme für eine verpflichtende Risikoablebensversicherung

Um jedoch einen guten Überblick zu bewahren und Angebote von Banken vergleichbar zu machen, dient der Effektivzins als Vergleichsbarometer.

Seit einigen Jahren sind Banken verpflichtet, den Effektivzinssatz anzugeben. Für den Konsumenten selbst ist es so gut wie unmöglich, den genauen Effektivzins zu berechnen, weil man die Nebenkosten der Bank (oder bei Vergleichen noch dazu von mehreren Banken) nicht kennt.

Daher ist ein persönliches Gespräch mit der Bank oder noch besser einem Finanzierungspezialist/innen im Vorfeld unerlässlich.

Auch die zur Verfügung stehenden online Rechner können nur einen Näherungswert bieten. Gerne kannst du unseren Effektivzinssatzrechner dazu verwenden.

Wer selbst überschlagsmäßig seinen effektiven Zinssatz berechnen will, kann dies mittels einer vereinfachten Formel tun. Dazu müssen aber im Vorfeld zwei Begriffe erklärt werden, um auch die richtigen Beträge zur Berechnung heranzuziehen:

1. Kreditkosten: gesamte Rückzahlung – Auszahlungsbetrag
2. Nettodarlehensbetrag: Darlehensnennbetrag – Kreditkosten

Sind diese beiden Größen geklärt, kann die Formel wie folgt aufgestellt werden:

Effektiver Jahreszinssatz = (Kreditkosten ÷ Nettokreditbetrag) × [12 ÷ (Laufzeit in Monaten + 1)]

Bitte bedenke bei deiner eigenen Berechnung, dass dies nur ein Richtwert ist, der stark von dem Bankangebot abweichen kann.

Wer sich die Formel genauer angesehen hat, kann die darin vorkommenden Variablen bereits ausmachen. Der Effektivzins hängt ab vom Kreditbetrag, den Sollzinsen und der Laufzeit. Zusätzlich sind die Kosten der Bank ausschlaggebend. Im folgenden Beispiel wirst du sehen, dass der effektive Jahreszins dadurch sehr stark vom Sollzins abweichen kann.

Der Effektivzins stellt jene Kosten dar, die in Zusammenhang mit der Finanzierung einhergehen. Nicht enthalten sind jedoch solche Kosten, die darüber hinaus durch den Kauf einer Immobilie entstehen wie die Notariatskosten oder die Vertragsgebühren. Weitere Informationen darüber, was bei der Finanzierung eines Eigenheims zu kalkulieren ist, im Ratgeber „Eigentumswohnung finanzieren“.

Leider kann auch der effektive Jahreszinssatz meist nicht Auskunft über die Kreditkosten der Gesamtlaufzeit geben.

Warum? Kredite – gerade im Immobilienbereich mit langer Laufzeit – werden meist mit variabler Verzinsung vergeben. Für die Banken ist die Zinsentwicklung selbst nicht vorhersehbar. Nur bei Fixzinskrediten über die gesamte Laufzeit, sind die kompletten Kreditkosten von vornherein absehbar.

Üblich sind dabei zwei Varianten: Entweder wird gleich direkt auf einen Kredit mit variablen Zinsen gesetzt oder man entscheidet sich für eine anfängliche Fixzinsphase für die ersten Jahre und die variable Verzinsung ab einem gewissen Punkt.

Der Effektivzinssatz ist direkt vom Nominalzins abhängig. Daher spricht man bei variabler Verzinsung oder einem Kreditangebot mit anfänglicher Fixzinsphase vom „anfänglichen“ Effektivzins.

Danach ist der Effektivzins wie auch der Nominalzins vom 3-Monats-Euribor abhängig. Zu bemerken ist in diesem Kontext auch, dass in der aktuellen Niedrigzinsphase der variable Kredit von Anfang an günstiger ist, während die Fixzinsphase für den Konsumenten den Vorteil der Sicherheit hat.

Auch gilt zu bedenken, dass der effektive Jahreszins auf Basis der vereinbarten Laufzeit errechnet wird. Bei vorzeitiger Tilgung des Kredits bewegt sich der Effektivzinssatz nach oben, da sich die Nebenkosten nicht mehr auf die Gesamtlaufzeit aufteilen.